Société civile immobilière (SCI) : le guide complet (2024)

La société civile immobilière (SCI) est une société qui permet à des associés de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer. À la différence de la SAS ou de la SARL, la SCI n’est pas une société commerciale, mais une société civile. 

Cette nature civile permet à la SCI de bénéficier d’une fiscalité particulière qui peut être avantageuse dans de nombreuses situations. Par ailleurs, la SCI est une société flexible qui peut être adaptée pour de nombreux projets. 

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

Nombre d’associés 

La société civile immobilière doit être constituée par au moins deux associés. En revanche, la loi ne prévoit pas un nombre maximum d’associés pour la SCI. 

Responsabilité des associés

La responsabilité des associés d’une société civile immobilière est indéfinie. En effet, l’article 1857 du Code civil prévoit que : « les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ».

Ainsi, à la différence des associés d’une société commerciale, les associés d’une SCI peuvent voir leur patrimoine personnel engagé si la société a des dettes. 

Direction de la société

Une SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants. Les gérants représentent la société et peuvent accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Cependant, les statuts de la société civile immobilière peuvent limiter le pouvoir des gérants. 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

La SCI est une société souple qui dispose de nombreux avantages. Elle permet notamment de s'associer pour investir dans l'immobilier. Par ailleurs, il s'agit d'un excellent outil de transmission qui permet d'échapper au mécanisme de l'indivision. 

La SCI permet de s’associer pour investir dans l’immobilier

La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de s’associer pour investir dans des biens immobiliers. Cette association a plusieurs avantages : les associés peuvent réunir leurs capitaux tout en supportant à plusieurs les charges liées à ces investissements. 

Par ailleurs, contrairement à la SARL de famille, une SCI peut être constituée par des associés qui ne sont pas membres d’une même famille. 

La SCI est un outil de transmission des biens immobiliers très efficace

La société civile immobilière est un outil particulièrement efficace pour organiser la transmission d’un bien immobilier à ses descendants. La SCI permet par exemple d’organiser la transmission du bien immobilier de son vivant en cédant des parts de la société tout en conservant la propriété matérielle du bien. 

La SCI permet d’éviter le mécanisme de l’indivision

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier décède, ses héritiers deviennent propriétaires du bien selon le régime de l’indivision. Dans ce régime, les héritiers doivent tous être d’accord pour décider de vendre le bien. Cet état de fait peut conduire à un certain nombre de blocages si les héritiers ne sont pas d’accord entre eux.

La SCI permet d’éviter ces situations de blocage. 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ? 

La SCI a également quelques inconvénients : la responsabilité des associés est indéfinie, et le gérant doit s'acquitter d'un certain nombres d'obligations comptables. Enfin, la nature civile de la SCI empêche aux associés d'exercer certaines activités. 

La responsabilité indéfinie des associés

Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que si la société n’est pas en mesure de régler ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés. Le patrimoine personnel des associés peut donc être engagé si la société subit des pertes.

Il est important de noter que la responsabilité des associés n’est pas solidaire. Cela signifie qu’un associé n’est pas tenu de rembourser l’intégralité des dettes si les autres associés sont défaillants. Concrètement, les créanciers doivent se tourner vers chaque associé et répartir la dette proportionnellement au nombre de parts détenues par chaque associé. 

Les obligations comptables de la SCI

Si la SCI n’est pas une société commerciale, elle est tout de même soumise à un certain nombre d’obligations comptables. La SCI doit tenir une comptabilité de trésorerie, il s’agit d’un document qui répertorie les recettes et les dépenses dans un ordre chronologique.

Par ailleurs, le gérant doit présenter les comptes de la SCI aux associés une fois par an lors de l’assemblée générale ordinaire. Il doit rédiger un rapport de gestion dans lequel il doit détailler le résultat comptable et un résultat prévisionnel pour l’année à venir. 

La nature civile de la SCI

La SCI est une société civile. Par principe, elle ne peut donc pas exercer une activité commerciale. Cette nature civile peut être un inconvénient, car certaines activités immobilières ont un caractère commercial. C’est notamment le cas de l’achat revente de biens immobiliers ou de la location meublée.

En revanche, une SCI peut avoir pour objet la mise en commun des ressources des associés dans un but familial. Elle peut également exercer les activités suivantes : 

• l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ; 
• la location non meublée ;
• la construction-vente.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Il existe plusieurs formes de SCI : 

• La SCI classique : la SCI classique permet aux associés de gérer un patrimoine immobilier. Le plus souvent, les biens sont mis en location pour générer des revenus. La SCI classique est choisie par les associés pour éviter le régime de l’indivision. 
• La SCI familiale : une SCI familiale est une SCI constituée par les membres d’une même famille. La SCI familiale permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. 
• La SCI d’attribution : la SCI d’attribution a pour objet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier dans le but de le répartir en différents lots. Ces lots sont ensuite partagés entre les associés de la SCI en fonction de la répartition du capital social. 
• La SCI construction-vente :  la SCI construction-vente permet aux associés de construire un bien immobilier dans le but de procéder à sa vente et de réaliser une plus-value. Ainsi, si l’achat-revente est une activité commerciale, la construction-vente est une activité civile compatible avec la SCI. 

Comment créer une SCI ?

Étape 1 : rédaction des statuts

La première étape à réaliser pour créer une SCI consiste à rédiger les statuts de la société. Les statuts correspondent à “l’acte fondateur” de la société civile immobilière. 

Le rôle des statuts est double. D’abord, ils permettent aux associés de fixer les éléments essentiels de la société comme son nom, son adresse (ou siège social) et de préciser l’identité des associés. Ensuite, les statuts déterminent toutes les règles de fonctionnement de la société et permettent aux associés de baliser les pouvoirs du gérant. 

Les statuts d’une SCI doivent nécessairement contenir les clauses suivantes : 

• forme de la société (SCI)
• montant du capital social
• montant des apports de chaque associé
• dénomination sociale (le nom de la société)
• objet social
• adresse du siège social

Étape 2 : constitution du capital social

Les associés ont l’obligation de constituer le capital social de la société. Il peut être composé d’apports en numéraire (une somme d’argent) et d’apports en nature (des biens mobiliers ou immobiliers). Contrairement aux sociétés commerciales, les associés de la SCI n’ont pas l’obligation de déposer les fonds sur un compte bancaire bloqué ou chez un notaire.

Étape 3 : publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Les associés ont l’obligation de publier une annonce dans un journal d’annonces légales afin d’avertir les tiers de la création à venir de la société civile immobilière. 

Le journal transmet aux associés une attestation de parution de leur avis. Ce document fait partie des documents obligatoires pour procéder à l’immatriculation de la SCI. 

Étape 4 : dépôt d’un dossier sur le guichet unique

Lorsque toutes les démarches précédentes ont été réalisées, les associés peuvent déposer le dossier d’immatriculation sur le guichet unique des formalités. Le guichet unique est une plateforme en ligne gérée par l’INPI qui permet d’effectuer toutes les démarches de création ou de modification d’une société. 

Le dossier d’immatriculation doit contenir les pièces suivantes : 

• statuts signés ;
• acte de nomination du gérant ; 
• attestation de dépôt des fonds ; 
• attestation de parution dans un journal d’annonces légales ; 
• copie d’une pièce d’identité pour chaque associé ; 
• attestation de filiation et de non-condamnation ;
• registre des bénéficiaires effectifs ; 

Étape 5 : immatriculation de la SCI 

Le dossier déposé sur le guichet unique est transmis aux greffes du tribunal de commerce. S’il est complet, les greffes procèdent à l’immatriculation de la société. En revanche, si le dossier est incomplet ou qu’il contient des erreurs, il est rejeté. Dans ce cas, les associés peuvent le compléter et le soumettre à nouveau au contrôle des greffes.

Une fois que la SCI est immatriculée, les greffes envoient aux associés le premier Kbis de la société.

Comment fonctionne une SCI ?

Qui dirige la SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale. Le gérant n’est pas nécessairement un associé de la société. Cependant, les statuts de la SCI peuvent limiter cette possibilité. 

Le gérant est le représentant légal de la société. Il dispose à l’égard des tiers de pouvoirs étendus et peut réaliser tous les actes de gestion courante qui sont dans l’intérêt de la SCI. 

On parle de cogérance lorsque la SCI a plusieurs gérants. Dans ce cas de figure, les gérants partagent les mêmes pouvoirs. Chaque gérant peut agir individuellement dans l’intérêt de la société si les autres gérants n’ont pas manifesté leur opposition. Cependant, il est possible d’attribuer des fonctions spécifiques à chaque gérant dans les statuts de la société civile immobilière. 

La SCI a-t-elle l’obligation de convoquer une assemblée générale annuelle ?

Les associés doivent se réunir en assemblée générale tous les ans pour procéder à l’approbation des comptes de la société. 

L’assemblée générale ordinaire (AGO) doit être tenue dans les six mois suivants la fin de l’exercice social. Les associés doivent être convoqués à l’AGO au moins 15 jours avant. 

Quelle est la fiscalité d’une SCI ? 

L’imposition sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce n’est pas la société qui paye l’imposition sur les bénéfices, mais les associés eux-mêmes, directement sur leurs revenus. Les bénéfices sont ainsi répartis entre les associés en proportion du pourcentage de parts sociales qu’ils détiennent. Les bénéfices sont ajoutés aux autres sources de revenus de l’associé et imposés en fonction du barème de l’impôt sur les revenus. 

L’option pour l’IS (impôt sur les sociétés)

Si la SCI est soumise par défaut à l’IR, les associés de la SCI disposent d’une option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la société est imposée à l’IS, c’est elle qui doit payer une somme forfaitaire sur les bénéfices qu’elle dégage.

De leur côté, les associés de la SCI ne sont imposés sur leurs revenus que si la société distribue des dividendes. L’imposition à l’IS n’est pas toujours une solution avantageuse pour les associés de la SCI. En effet, ils sont soumis à une double imposition (imposition des bénéfices au niveau de la société et impôt sur les revenus au moment du partage des bénéfices). 

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Par principe, la SCI est assujettie à la TVA. Cependant, elle peut bénéficier d’une exonération dans les cas suivants : 

• La SCI exerce une activité de location de biens nus à usage professionnel ou agricole ; 
• La SCI exerce une activité de location de biens nus à usage d’habitation. Cette exonération n’est pas possible si la SCI offre au moins 3 prestations accessoires comme le petit-déjeuner, le nettoyage du bien, le nettoyage et le repassage du linge, etc.

Comment fermer une SCI ? 

La décision de fermer la SCI relève de la compétence de la collectivité des associés. Le gérant doit convoquer une assemblée générale extraordinaire au moins 15 jours à l’avance. Dans la majorité des cas, les statuts prévoient que la décision de fermer la SCI doit être prise à l’unanimité. 

Les associés vont nommer un liquidateur chargé de payer les dettes de la société et de liquider les actifs. Le plus souvent, il s’agit d’un associé ou du gérant. S’il existe un boni de liquidation, il est partagé entre les associés. Pour fermer définitivement la société, il est nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée générale pour approuver les comptes de liquidation, de publier une annonce dans un journal d’annonces légales et de déposer un dossier sur le guichet unique des formalités.