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Cession de parts dans une SCI : quelles formalités et fiscalité ?

Création d'entreprise
Captain Contrat
LE
4min

La SCI ou Société Civile immobilière a le vent en poupe pour acquérir, faire fructifier et transmettre de l’immobilier.

  1. Définition SCI
  2. Cession de parts SCI
    • Agrément des associés
    • Prix cession des parts
    • Réalisation de la cession
    • Droits et responsabilités des cessionnaires
    • Fiscalité de cession de parts

La transmission de patrimoine est souvent citée comme principal avantage d’une SCI (Société Civile immobilière) puisque par son biais, les associés sont uniquement propriétaires de parts sociales d’une société et pas de biens immobiliers eux-mêmes, ce qui permet d’échapper aux ennuis inhérents à la gestion d’un bien immobilier possédé en direct.

Que ce soit pour transmettre son patrimoine ou pour vendre un bien immobilier dont on détient des parts via une SCI, on doit passer par une cession de parts, qui à l’inverse d’une vente d’actions de société, est très réglementée.

Quand donc un associé veut céder ses parts, quelles sont les étapes à respecter pour tout faire dans les règles ?

Cession de parts dans une SCI  

Rappelons tout d’abord ce qu’est une SCI

La Société Civile est une forme sociale en vogue qui représente près de 40% du total des sociétés. Sont considérées comme des sociétés civiles, les sociétés qui ne sont commerciales, ni en raison de leur forme, ni en raison de leur objet social. Autrement dit, une société civile ne saurait exercer une activité commerciale. Ses traits caractéristiques sont ceux de toute société de personne : intuitus personae, responsabilité limitée des associés, légèreté de structure et souplesse de fonctionnement.  

La création d'une SCI peut tout à fait être une technique d’organisation du patrimoine, elle permet de mettre des biens immobiliers possédés par plusieurs personnes au sein d’une structure juridique et ainsi d’éviter les blocages causés en général par l’indivision (situation où un bien appartient à plusieurs personnes sans qu’elles puissent le vendre ou décider de grosses transformations sans l’accord de tous).

On les utilise fréquemment dans le cadre familial comme support juridique des propriétés immobilières. La mise en société vaut dématérialisation de l’immeuble, désormais représenté par des parts sociales. Si vous souhaitez construire un immeuble que ce soit une usine, un hôtel, un supermarché, c’est à la SCI que l’on confie la gestion des murs. Cette technique permet en effet de faciliter à la fois le financement et les transactions ultérieures.

Les avantages d’une SCI sont outre sa souplesse de gestion (par rapport à de l’immobilier possédé en direct) :

  • Certains avantages fiscaux (voir ci-dessous)
  • Des avantages patrimoniaux pour la transmission de biens
  • Un moyen de se protéger contre des créanciers

La fiscalité des SCI est possible soit par l’option ‘impôt sur le revenu’ ou à ‘impôt sur les sociétés’.

Avec la première option, chaque associé déclare le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts sur le revenu, dans la catégorie « revenus fonciers », au prorata des parts détenues dans la société.

Les déficits peuvent être imputables sur le revenu global de chaque associé et une décote existe selon la période de propriété (avec une exonération si la propriété a duré plus de 30 ans).

Avec la seconde option, les revenus locatifs sont imposés selon les règles de l’impôt sur les sociétés, avec les classiques possibilités d’amortissement et de déduction des charges. Si les loyers sont laissés en trésorerie, l’imposition est alors moins forte qu’avec la première option. En revanche, l’imposition est plus forte quand on revend un bien immobilier détenu par la SCI car la décote ou l’exonération de l’option « déclaration d’impôts sur le revenu » n’existe pas.

Cession de parts de SCI : quelles formalités ?

Afin de bien comprendre la manière dont se réalise une cession de part de SCI, nous avons identifié 5 points importants.

1) Agrément des associés

La cession de parts exige d’abord d’obtenir l’agrément de tous les associés et doit faire l’objet de mesures de publicité. La nécessité d’un agrément est d’ordre public, ce qui signifie que l’on ne peut y déroger, et découle du fort intuitus personae qui caractérise la SCI. Si les statuts l’indiquent, on peut se contenter de l’agrément d’une majorité d’associés ou de la décision du gérant mais si il n’y a rien de précisé, l’unanimité des associés est obligatoire.

L’agrément des associés ne se donne pas sur un coin de table ou par une simple lettre. Les associés doivent avoir été préalablement notifiés du projet de cession par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’agrément des associés est donné officiellement en général par décision de l’assemblée de la SCI  mais signalons 3 situations fréquentes qu’on peut penser bloquantes mais qui ne le sont pas vraiment :

  • Les associés ne donnent aucun avis
    • La demande d’agrément doit indiquer un délai (en général de 6 mois), si au-delà de ce délai, les associés n’ont pas rendu leur réponse, leur accord est tacite
  • Les associés refusent l’agrément à cause du prix
    • Les parties en présence ou le président du tribunal de grande Instance statuant en référé désignent un expert financier qui déterminera un prix acceptable par tous
  • Les associés refusent l’agrément à cause de l’acheteur prévu
    • Ils ont 6 mois pour racheter les parts

La jurisprudence a également posé que, sauf, dispositions contraires dans les statuts, les associés ne disposent pas d’un droit préemption.

Enfin lorsque les parts sociales sont des biens communs, leur cession suppose à peine de nullité, l’accord des deux époux. En revanche, les parts sociales sont librement cessibles entre ascendants et descendants. Le décès d’un associé emporte donc, en principe, transmission aux héritiers ou légataires des parts de la société qui perdure.

2) Quel prix pour la cession de parts d'une SCI

Si on revient sur l’épineux sujet du prix des parts, en théorie, les associés sont libres du prix et de la méthode servant à l’estimer.

Il n’en demeure pas moins que la loi et l’administration fiscale exigent que le prix soit fixé selon des critères objectifs.

En général, on calcule le prix d’une part en enlevant le montant des dettes de la société de l’actif réel de la société et en divisant le résultat par le nombre de parts.

Par actif réel de la société, on entend la valeur de marché des actifs au jour de cession des parts, ce qui doit donc avoir une relation avec la valeur du marché immobilier du ou des lieux où sont situés le ou les bien(s) immobilier(s) de la SCI en question.

En général, on applique aussi un coefficient réducteur selon ce qui est cédé (grosse partie ou petite partie de la SCI) et selon le carcan de l’agrément (facile à obtenir si les statuts le précisent ou nécessitant l’unanimité, ce qui rend les parts de SCI difficiles à céder donc moins « liquides » et valorisées).

Si ce calcul est facile à faire en théorie il se heurte souvent en pratique à l’absence de bilans comptables dans les SCI familiales.

3) Réalisation de la cession

L’article 1865 du Code Civil indique qu’un écrit doit formaliser la cession de parts.

Il peut s’agir d’un acte sous seing privé (que l’on conseille aussi de faire signer par un avocat) ou d’un acte notarié.

Cet écrit doit être ensuite rendu opposable (c’est-à-dire que l’écrit et ses conséquences sont reconnus par les tiers) à la SCI (aux associés). Cela peut se faire via un huissier ou par une mention sur le registre de la SCI, si les statuts de cette dernière le permettent.

Par ailleurs, un acte de cession de parts de SCI doit aussi faire l’objet de formalités au Greffe où ce type de dépôt coûte environ 20 euros.

Pour finir, il faut aussi enregistrer la cession de parts de la SCI aux impôts, où un droit d’enregistrement de 5% de la vente des parts, sera prélevé et payé par l’acheteur. 

4) Droits et responsabilités du cessionnaire (acheteur des parts de la SCI)

Dans la plupart des cas, le cessionnaire (acheteur des parts) devient pleinement associé au jour de signature de l’acte de cession. Non seulement il exerce la totalité des droits d’associé de la SCI (résultant de la loi et des statuts) mais il a aussi toutes les obligations qui en découlent (notamment en conséquence d’éventuelles pertes).

Ceci dit, quand la cession intervient en cours d’exercice, le cédant et le cessionnaire participent aux pertes ou aux gains de l’exercice.

En général, la répartition est au prorata du temps de propriété mais une autre répartition est possible. 

Cession de parts de la SCI: quelle fiscalité ?

Outre le droit d’enregistrement de 5% à payer par l’acquéreur, il y a aussi des impôts à payer sur les plus-values dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

Cet impôt dépend du régime fiscal en vigueur au sein de la SCI (voir plus haut) mais aussi des exonérations et avantages fiscaux que le mouvement permanent de la fiscalité française oblige à bien étudier avant toute cession de parts de SCI.

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    Maxime
    A propos de Maxime

    Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

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