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Création d'une SCI : les étapes à suivre

Création d'entreprise
Captain Contrat
LE
4min

La société civile immobilière est une société dans laquelle les associés décident de mettre en commun des biens immobiliers pour en partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Parce qu’il s’agit d’une société civile, la SCI ne peut exercer une activité commerciale.

  1. Avec qui créer sa SCI ?
  2. Comment rédiger ses statuts
  3. Comment fonctionne une SCI ?

I] Avec qui créer une SCI ?

La création d'une SCI est souvent utilisée dans le cadre de la gestion d’une indivision. Il s’agit alors la plupart du temps de SCI familiales. La SCI offre en effet un cadre plus souple pour la gestion d’un patrimoine immobilier.

  • Les statuts de la SCI peuvent prévoir des majorités adaptées en fonction de l’importance de la décision à prendre : ça n’est pas le cas dans l’indivision où l’accord des tous les indivisaires est nécessaire pour chaque décision.
  • Le titulaire des parts de la SCI ne peut les céder que s’il trouve un preneur et cela n’entrainera pas la dissolution automatique de la société. Au contraire, le fait pour un indivisaire de sortir de l’indivision provoquera le partage et la mise en vente du bien.

La SCI (Société Civile Immobilière) doit être crée par un minimum de deux associés, qui peuvent être des personnes physiques (comme vous et moi) ou des personnes morales (comme Captain Contrat).

En revanche la SCI n'a pas de nombre maximum d'associés, même si bien souvent elle n'a pas vocation à, en pratique, en accueillir un trop grand nombre.

Vous pouvez créer une SCI avec toute personne. A ce stade, cela dépend de vous et de l'utilisation que vous souhaitez faire de votre SCI ! Par exemple :

  • Si votre SCI a vocation à détenir les immeubles dans lesquels une société exploite son activité, vous pouvez par exemple choisir d'être avec toute personne avec qui vous souhaitez partager les loyers qui seront versés par ladite société à votre SCI.
  • Si vous souhaitez monter une SCI pour prévoir la transmission sans encombre de votre résidence à votre conjoint, partenaire ou concubin en cas de décès, c'est donc avec celui-ci que vous créerez votre SCI
  • Si vous créez votre SCI pour transmettre vos biens à vos enfants en profitant des multiples avantages fiscaux et patrimoniaux de cette société, c'est donc avec ces derniers que vous serez associé.
  • Si vous envisagez votre SCI comme un moyen d'acquérir un immeuble avec des amis et organiser sa gestion et son partage de façon simple, vos associés seront donc vos amis !

Comment créer une SCI?

 

Les avantages de créer une SCI

Voici les principaux avantages dont vous bénéficierez en constituant une SCI:

  1. Des avantages fiscaux

A défaut de choix, le régime fiscal de droit commun d’une société civile immobilière est l’impôt sur le revenu. Cette forme d’imposition présente un certain nombre d’avantages: par exemple, les plus values immobilières soumises à l’IR bénéficient d’un abattement intéressant en fonction de la durée de détention de l’immeuble. L’impôt est prélevé au niveau des associés. Ces derniers déclarent les revenus fonciers dégagés par la SCI dans le cadre de leur déclaration de revenus personnelle. Une fois le revenu de la SCI déterminé, que l’on obtient en déduisant des loyers perçus l’ensemble des charges déductibles, le résultat doit être répercuté au niveau de la déclaration des revenus fonciers de chacun des associés.

Les associés peuvent également opter pour l’Impôt sur les sociétés, soit au moment de la constitution de la SCI, soit plus tard, à tout moment de la vie de la société. Cependant, ce choix est irrévocable. Ce qui signifie qu’aucun retour en arrière ne sera possible. Choisir l’IS permet ainsi aux associés de se constituer un patrimoine sans supporter d’imposition personnelle. En revanche lors de la revente des biens, l’impôt sur les sociétés suppose une imposition plus lourde de la plus-value dégagée.

La SCI constitue par ailleurs, un moyen de bénéficier des dispositifs fiscaux avantageux mis en place par la loi Pinel. Investir dans une SCI constitue un mécanisme de défiscalisation efficace. Le crédit d'impôt acquis étant divisé entre les associés selon la répartition du capital de la SCI.

La fiscalité d'une SCI peut s'avérer complexe, renseignez-vous au préalable pour faire le bon choix.

  1. Des avantages pour la gestion des biens entre conjoints

Les époux peuvent souhaiter changer de régime matrimonial au cours du mariage. Il s’agit cependant d’une procédure longue et coûteuse.

Ils peuvent donc privilégier la création d’une SCI qui leur permettra de définir librement la répartition des parts de la société, tout en contournant le lourd formalisme du changement de régime matrimonial.

  1. Des avantages successoraux

Créer une SCI permet de faciliter la transmission d’un patrimoine des ascendants aux descendants, de leur vivant ou au moment de la succession :

  • De leur vivant, des parents peuvent décider d’apporter leur patrimoine immobilier dans une SCI, puis de faire entrer progressivement leurs enfants dans le capital par donation de parts sociales.
  • Dans le cadre d’une succession, la SCI offre de nombreux avantages fiscaux, et permet d’éviter le recours à l’indivision dont le fonctionnement est plus complexe et source de conflit au sein des familles.

Les Inconvénients de créer une SCI

Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés: ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social.

Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

La création d'une SCI d'attribution

La SCI d'attribution est utilisée par des investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier conséquent en vue de se le partager. Chaque participation est fonction de la part du bien que l'associé récupérera par la suite. Cette formule permet aux associés de bénéficier d'une liberté totale sur les lots qu'ils possèdent. A la fin du processus d'acquisition chaque associé accède à la propriété de son lot.

La création d'une SCI à capital variable

L’intérêt de prévoir une clause de variabilité a d’ores et déjà été démontré notamment pour les SARL.La SCI à capital variable présente un réel intérêt dans un cas précis: elle permet de facilité les fluctuations de capital en allégeant le formalisme sociétaire. Dans le cas d’une augmentation de capital, seul le bulletin de souscription sera nécessaire. Par ailleurs, il ne sera pas non plus nécessaire de procéder aux formalités de publicité au Registre du Commerce et des Sociétés. Dans le cas d’une diminution, il faudra fournir seulement l’acte de cession de parts.

En revanche, cet allégement des formalités en amont a une contrepartie, celui de l’alourdissement des obligations en aval, lors de l’approbation des comptes. Même si vous faites le choix entre d'une SCI à capital fixe il est toujours possible de la transformer en SCI à capital variable.

II] Comment Rediger ses statuts de SCI ?

Sous quelle forme rédiger mes statuts de SCI ?

  • Vos statuts doivent bien évidemment être faits par écrit, en au minimum en 4 exemplaires qui devront être tous signés par les associés.
  • Vous pouvez rédiger vos statuts par acte authentique dressé par un notaire, ou par acte sous seing-privé.
  • Cependant, vous êtes obligé de passer par la réalisation d'un acte authentique lorsque vous apportez à la société un bien immobilier (plutôt que laisser la société l'acheter par la suite... mais la vente de l'immeuble devra quand même être constatée par acte authentique !).

Par qui faire rédiger mes statuts de SCI ?

  • A moins que nous ne souhaitiez ou deviez passer par l'acte authentique, auquel cas celui-ci devra être réalisé par le notaire, vous êtes libre de rédiger vous-même vos statuts ou de demander à un avocat de le faire.
  • Attention ! Même si vous êtes libre de rédiger vous-même vos statuts de SCI dans la plupart des cas, la grande liberté dont vous disposez et le besoin de répondre exactement à vos souhaits de gestion patrimoniale et fiscale justifient grandement l'intervention d'un notaire ou d'un avocat, pour éviter l'apparition de toute complications ultérieures.

Que mettre dans mes statuts de SCI ?

  • Il y a un certain nombre de mentions obligatoires qui doivent figurer dans vos statuts :
    - l'identité de la SCI (nom de la société et adresse du siège social).
    - l'objet social de la SCI.
    - le nombre d'associés et leur identité.
    - les apports que les associés font à la société, en nature (immeuble) ou en numéraire (argent).
    - le montant du capital social, et sa répartition en parts sociales entre les associés.
    - la durée de vie de votre SCI, qui ne peut pas excéder 99 ans.
  • Attention ! L'objet social de votre SCI doit être :
    - civil, c'est à dire non commercial (donc l'objet social ne doit surtout pas être la location en meublé), sinon ses éventuels bénéfices seront automatiquement imposés sous le régime de l'Impôt sur les Sociétés (15% jusqu'à 38120€ et 33,3% au delà, soumission de la société au régime très lourd des plus values immobilières en cas de cession de l'immeuble...). Généralement, il faut se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles.
    - clairement défini, et suffisamment large pour ne pas entraver la gestion de votre société (et donc du ou des immeubles) par le gérant. En effet, le gérant ne peut pas réaliser des actes qui dépassent l'objet social de la société.
  • Plus vos statuts SCI seront précis, plus l'organisation et le fonctionnement de votre société sera réglé comme du papier à musique, ce qui empêchera la survenance de complications, voire de conflits futurs. Pensez par exemple à préciser dans vos statuts :
    - les règles de nomination ou de révocation du gérant de votre SCI, ainsi que l'étendue de ses fonctions.
    - l'identité du gérant, éventuellement ses modalités de rémunération, ou au contraire précisez qu'il n'y a pas de rémunération pour la gérance.
    - les modalités de dissolution de la SCI, de cession des parts sociales ou pour devenir associé (agrément...).
    - les règles de prise de décisions et les différentes conditions de majorité en fonction du type d'acte.
    - les règles concernant les apports en compte courant (l'associé prête de l'argent à la société, ou renonce à sa rémunération ou ses dividendes), et notamment leur rémunération.
    - ect ect... Pour faire du sur-mesure par rapport à vos souhaits et désamorcer un maximum de conflit, n'hésitez pas à passer par un professionnel du droit dans la rédaction de vos statuts !

III] COMMENT FONCTIONNE UNE SCI ?

Le gérant de la SCI

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. En vertu du code civil, le gérant de la SCI peut :

  • Etre un associé ou un tiers,
  • Etre une personne physique ou une personne morale,
  • Français ou étranger,
  • Etre désigné dans les statuts ou par une décision ultérieur des associés,
  • Etre révoqué à la majorité des associés, en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

En ce qui concerne ces pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. A l’égard des tiers, le gérant engage la société civile immobilière pour tous les actes entrant dans l’objet social.

Pour ce qui est de la responsabilité du gérant, il convient de se référer au droit commun de la responsabilité des dirigeants.

La cession des parts d'une SCI

La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés à moins que les statuts n’en disposent autrement.

Outre les droits d’enregistrement de 5% dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

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Clément
A propos de Clément

Clément est juriste en droit des sociétés. Diplômé du magistère de droit des affaires et major de promotion du Master 2 de droit des affaires et fiscalité de la Sorbonne, il est persuadé qu'internet révolutionnera la relation entre les entrepreneurs et les avocats, dans l'intérêt des deux parties !

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