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    HOME > GERER VOS LOCAUX > BAIL COMMERCIAL > Droit de préemption d'un bail commercial : quels avantages ?

    Le droit de préemption dans un bail commercial

    Droit commercial
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Le droit de préemption a été créé au profit du locataire commerçant d'un bail commercial, lui permettant d’être l’acquéreur prioritaire en cas de vente des locaux dont il est locataire. Comme vous le savez, la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 a consacré de nombreuses mesures au profit de l’artisanat, du commerce et des très petites entreprises. Parmi les nouveautés rapportées par cette loi, on distingue ce droit de préemption.

    Bien que ce droit ait été créé il y a quelques années, nombreuses sont les personnes qui l’ignoraient et ne le découvrent que maintenant avec parfois quelques points d’ombres quant à la substance de la loi.

    C’est pour cette raison que nous nous proposons, dans le présent article, de revenir sur les fondamentaux de ce droit de préemption.

    Droit de préemption du bail commercial : définition

    Le droit de préemption ou de préférence a été inséré dans le code de commerce par l’article L145-46-1.

    Selon les dispositions de cet article, lorsqu’un propriétaire de local à usage artisanal ou commercial décide de vendre ledit local, le locataire devient prioritaire dans l’acquisition. Autrement dit, le propriétaire doit donner au prime abord, la possibilité au locataire d’acheter le local. Ce n’est que lorsque ce dernier décline l’offre ou qu’il n’est pas en mesure de l’accepter que le propriétaire pourra proposer le bien à un tiers.

    Il est important de mettre l’accent sur le fait qu’il s’agit bien ici de local commercial. Le droit de préemption ne saurait porter sur des locaux loués pour servir de bureaux, d’entrepôts ou de parkings. En revanche, si le local fait l’objet d’un bail mixte, c’est-à-dire qu’il est loué pour servir pour partie à l’usage commercial et pour partie, à un autre usage — habitation par exemple —, le droit de préférence s’appliquera.

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    Droit de préemption du bail commercial : les délais à observer

    Lorsque le locataire reçoit la notification de vente du propriétaire, il est tenu de donner suite dans un délai d’un mois s’il veut exercer son droit de préemption. Il envoie sa réponse par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.

    Si sa décision est d’acquérir le bien, alors il dispose d’un délai de deux mois pour finaliser son achat.

    Dans le cas où il envisagerait de recourir à un prêt pour acquérir le bien, la vente sera sous condition suspensive de l’obtention du prêt. Le délai sera par conséquent porté à quatre mois. Mais pour ce faire, il lui faudra signifier dans sa réponse, son intention de recourir au prêt.

    Lorsque la vente n’aura pas été réalisée dans les délais ci-dessus évoqués, le propriétaire pourra valablement proposer son bien à un tiers.

    Toutefois, si les conditions de son offre au profit du tiers acquéreur sont plus avantageuses que celles ayant été initialement proposées au locataire, le notaire devra renouveler la procédure de notification à ce dernier selon les nouvelles conditions et dans les mêmes délais que celles évoquées précédemment.

    Bail commercial et droit de préemption

    Les contraintes de notification

    La notification de vente au locataire constitue pour ce dernier, une offre de vente à son profit. Elle doit être faite par LRAR ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le propriétaire doit inscrire dans cette notification le prix de la vente ainsi que les conditions.

    Par ailleurs, la notification doit impérativement contenir les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce à savoir :

    • « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».
    • « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »
    • « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. »
    • « Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet ».

    Le propriétaire doit obligatoirement recopier — de façon fidèle — lesdits alinéas.

    Les exceptions au droit de préemption du bail commercial

    Le droit de préférence ne peut être exercé pour toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux.

    La loi exclut en effet certaines ventes du champ de ce droit. Il s’agit des cas où le bailleur entend :

    - vendre de manière unique plusieurs locaux d’un même ensemble commercial ;

    - vendre de manière unique plusieurs locaux distincts ;

    - céder un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;

    - céder de manière globale un local comprenant des locaux commerciaux (immeuble comprenant en partie un local à usage non commercial) ;

    - vendre le local commercial à un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son conjoint, ou même à ce dernier.

    Pour résumer, notons que le droit de préemption ou droit de préférence est une prérogative des locataires de baux commerciaux et artisanaux. Cependant, il ne peut être exercé pour toutes les ventes de locaux à usage commercial ou artisanal. La loi prévoit quelques exceptions. Par ailleurs, il est important de noter que ces dispositions légales ne sont pas d’ordre public, ce qui signifie que le bailleur et le locataire ont donc la possibilité d’y renoncer expressément dans leur bail commercial.

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      Pierre Gallon
      A propos de Pierre Gallon

      Diplômé d'un double Master droit des Affaires et des entreprises et Droit de la propriété industrielle, Pierre accompagne au plus près tous les entrepreneurs dans leur réussite juridique et s'occupe de toutes leurs formalités administratives

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