HOME > GERER VOS LOCAUX > BAIL COMMERCIAL > Bail commercial : les éléments à connaitre avant de signer un contrat

Bail commercial : que faut-il savoir avant de signer?

Droit commercial
Captain Contrat
LE
4min

Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds industriel, commercial et artisanal. Sa fonction première est de régir les obligations et les droits du bailleur ainsi que du locataire (aussi appelé preneur), dans le cadre de leurs interactions relatives à la location en question. Il s’agit d’un contrat protecteur du locataire, notamment en ce qu’il plafonne le loyer et lui offre la possibilité de renouvellement de contrat.

Peut-on utiliser le même contrat commercial pour tous ses clients ? Existe-t-il des modèles ? On vous explique tout en vidéo

 

Le contrat de bail commercial est soumis à certaines obligations. En effet, certains diagnostics techniques doivent être annexés au contrat dans le but de protéger la santé des personnes présentes, mais aussi de rendre transparent le bail commercial en lui-même. Certains diagnostics du bail commercial sont obligatoires et leur absence au sein d’un contrat de bail commercial peuvent déboucher sur des sanctions.

  1. Le contrat de bail commercial
  2. Durée légale, droit au renouvellement et résiliation
  3. Prise de possession du local, montant du loyer et indexations
  4. Bail dérogatoire et locations saisonnières
  5. La cession du bail commercial
  6. Utilisation d'un modèle gratuit

Le contrat de bail commercial

Toutefois, pour qu’un tel bail puisse voir le jour, 4 conditions légales doivent être remplies de part et d’autre :

  • le local concerné doit être administrativement affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.
  • les lieux doivent obligatoirement servir à l’exploitation d’un fonds de commerce et le preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • Dans le contrat en question doivent figurer « un état des risques naturels et technologiques ;» ainsi que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur.
  • Enfin, le caractère commercial du bail ne dépend que du bail lui-même : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce néanmoins une activité commerciale dans le local loué, le bail ne devient pas pour autant commercial et ne profite donc pas du statut des baux commerciaux.

Il faut aussi appréhender les éventuels changements d’usage et de destination d’un bail commercial. Le changement d’usage concerne les locaux et est strictement encadré par la loi, et le changement de destination concerne quant à lui une modification de l’activité prévue par le bail. Des procédures différentes sont prévues pour chacun de ces changements. Un accompagnement par un spécialiste est tout de même recommandé au regard de leur complexité.

Après cette brève description, voyons en détail les particularités propres à ce genre de contrats.

Bail commercial : DURÉE LÉGALE, DROIT AU RENOUVELLEMENT ET RÉSILIATION DU contrat

La durée du bail commercial classique (aussi appelé bail 3 6 9) est impérativement fixée à 9 ans. Notons toutefois que cette réglementation ne concerne pas les cas exceptionnels du bail dérogatoire et des locations saisonnières, qui sont explicités dans la partie III.) du texte.

Il n’est donc pas possible de signer un contrat de bail commercial classique à durée indéterminée. Néanmoins, il faut savoir que la durée de ce genre de contrats ne s’impose qu’au bailleur, qui doit généralement payer une indemnité d’éviction en cas de résiliation du contrat de bail commercial. Le locataire, lui, a la possibilité de le résilier à l’expiration d’une période triennale, d’où l’expression bien répandue « bail 3 6 9 » (pour plus de précisions quant à la procédure de renouvellement, voir la partie Le processus de renouvellement en pratique).

Bail commercial : les points essentiels de son contrat

 

Droit au renouvellement et résiliation par le bailleur

Comme il a été mentionné dans l’introduction, le bail commercial donne droit à l’application du statut des baux commerciaux, très protecteur – du moins à première vue – en ce qu’il garantit le droit au renouvellement du contrat par le locataire. A ce propos, soulignons que ce droit est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause contractuelle ne peut s’y opposer légalement.

Dès lors, trois scénarios sont envisageables et juridiquement possibles au terme du contrat du bail :

  1. Le bailleur propose un renouvellement à la fin de la durée du bail ou accepte celle formulée par le locataire
  2. Le bailleur refuse de renouveler le contrat et accepte de payer une indemnité d’éviction
  3. Le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif «grave et légitime», ce qui lui permet de ne pas payer l’indemnité en question.

Après réflexion donc, il s’avère que le « droit au renouvellement » est en réalité une notion qui peut prêter à confusion car, en pratique, il s’agit surtout d’un droit à l’indemnité pour le locataire, au cas où le bailleur refuse de renouveler le contrat.

Cela étant dit, pour qu’un renouvellement de contrat de bail commercial puisse être conclu, le locataire doit néanmoins satisfaire certaines exigences :

  • Avoir la nationalité française, sauf lorsqu’il s’agit de commerçants, artisans et industriels, ayant combattu dans les armées françaises ou alliées lors des deux Guerres mondiales ;
  • Avoir un enfant de nationalité française, ou être ressortissant de l’Union européenne ;
  • Profiter d’une réciprocité législative entre les deux pays, relative aux baux commerciaux ;
  • Être propriétaire du fonds de commerce, même lorsque celui-ci est en réalité exploité par un tiers (en cas de location de gérance, par exemple) ;
  • Enfin, le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière régulière pendant les trois années ayant précédé la fin du bail de contrat. Dans le cas contraire, le locataire doit justifier au travers de motifs légitimes la non-exploitation commerciale des locaux, s’il veut bénéficier du renouvellement (Art. L145-8 et Art. L145-43 du Code du commerce).

Le processus de renouvellement du contrat de bail commercial en pratique

En pratique, l’initiative appartient au bailleur : il peut livrer un congé au locataire à condition de le faire au moins six mois avant le terme du bail et au travers des services d’un huissier. Ce congé peut contenir une offre de renouvellement ou bien une indemnité d’éviction.

Le locataire, lui, peut prendre l’initiative lorsqu’il n’a pas reçu de congé dans le délai décrit ci-dessus. Il peut donc envoyer un congé de renouvellement par un huissier ou à travers une lettre recommandée avec avis de réception. Soulignons que la requête doit être formulée obligatoirement dans les six mois précédant la fin du bail. Dans le cas contraire, le congé se verrait juridiquement invalide. Enfin, le bailleur doit formuler sa réponse dans les trois mois qui suivent la requête. S’il ne le fait pas, il est supposé avoir accepté le renouvellement du contrat du bail commercial.

La tacite reproduction

En cas de non-formulation de congé de la part du bailleur ou du locataire, le contrat se poursuit – pour une durée indéterminée – par ce que l’on appelle une « tacite reproduction». Désormais le bailleur peut à tout moment formuler un congé avec un préavis d’au moins six mois, de même que le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement.

L’indemnité d’éviction

Il s’agit là d’une indemnité qui doit couvrir, en principe, la totalité du préjudice ayant été causé au locataire par le refus de renouvellement, formulé par le bailleur. La question délicate ici concerne son calcul, et c’est certainement pour cela qu’un juge a le dernier mot. À ce propos, avant de faire part de sa décision et donc du montant de l’indemnité, celui-ci doit tenir compte de la valeur marchande du fonds de commerce ; des frais de déménagement et de réinstallation ; des frais et droits de mutation pour l’achat d’un nouveau fonds ; des indemnités de licenciement devant être versées par le locataire et de la perte éventuelle d’une licence (de tabac, d’alcool, etc.).

Dès que la décision du juge est prise et communiquée aux parties concernées, le bailleur est en droit de profiter d’un délai de repentir de quinze jours. Pendant cette période, il peut revenir sur sa décision en accordant notamment le renouvellement du contrat du bail commercial. Néanmoins, pour que cette décision soit validée, le locataire doit encore occuper les lieux et ne doit pas avoir loué un autre local. Au terme de ce délai, le bailleur doit impérativement effectuer le paiement dans les trois mois suivants, au travers d’un commandement de paiement délivré par huissier. Il est utile de savoir que le locataire peut être maintenu dans les locaux jusqu’à ce paiement.

Le refus de renouvellement sans verser une indemnité d’éviction

Le refus de renouvellement du contrat de bail commercial est régi juridiquement et deux cas précis permettent au bailleur de ne pas verser une indemnité d’éviction dans ce genre de cas (à ce sujet, voir l'article L145-14 du Code de commerce). Le premier est l’existence de ce que l’on appelle un « motif grave et légitime ». Il s’agit, en général, d’obligations contractuelles que le locataire n’a pas remplies auprès de son bailleur. Un exemple de motif grave et légitime peut être l’inexécution de réparations à la charge du locataire ou le défaut de paiement de plusieurs loyers. Précisons toutefois qu’en général le juge apprécie ce genre d’affaires au cas par cas.

Le deuxième cas permettant au bailleur de ne pas renouveler le contrat sans verser une indemnité d’éviction est la constatation de l’« état insalubre et dangereux de l’immeuble ». Il doit être établi et reconnu, par l’autorité administrative en charge, que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son état d’insalubrité, ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état actuel. Soulignons que dans ce genre de cas, après l’éventuelle reconstruction de l’immeuble, le locataire profite d’un statut prioritaire quant à la location ultérieure de l’immeuble, cette priorité devant être en concordance avec la superficie qu’il a louée auparavant.

Enfin, un dernier cas relatif au refus de renouvellement mérite notre attention. Il s’agit de ce que l’on appelle le « droit de reprise ». Il en résulte donc que dans certains cas, le bailleur est en droit de récupérer les locaux qu’il a loués.

Tout d’abord, pour habiter les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux. Dans une telle optique, le bailleur ne doit pas verser une indemnité d’éviction. Une autre possibilité est la reprise de locaux inutilisés dans le but de les remettre sur le marché locatif. Enfin, le bailleur peut reprendre les locaux loués en vue de réaliser des travaux qui nécessitent l’évacuation des lieux. Dans ce cas, une indemnité d’éviction doit être versée au locataire.

Bail commercial : prise de possession du local, montant du loyer et indexations

Dépôt de garantie et états des lieux du bail commercial

Le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas légalement obligatoire mais peut néanmoins être librement fixé par les parties prenantes du contrat. Il s’agit d’une somme versée par le locataire au bailleur, qui a pour but de lui garantir la bonne exécution du contrat. Elle doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les locaux, à condition d’avoir rempli toutes les obligations contractuelles. En cas de loyer payable à l’avance (terme à échoir), le dépôt de garantie est généralement égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie correspond à deux trimestres de loyer.

Quoi qu’il en soit, le bailleur ne doit pas réclamer de TVA sur ce dépôt. Lorsqu’il s’agit d’un loyer payable à terme échu, si le dépôt dépasse deux termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur le titre. Il en va de même pour le loyer à terme à échoir, lorsque le dépôt dépasse un terme de loyer.

Quant à l’état des lieux, il doit être effectué à la prise de possession du local ainsi qu’à sa restitution. Il peut se faire soit à l’amiable, soit par un huissier, les frais étant partagés. S’il  n’est pas joint au contrat de bail, les deux parties doivent soigneusement le conserver. Au cas où un état des lieux n’est pas effectué, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Il est important de savoir que pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux se fait obligatoirement lors de la restitution des lieux, qu’à condition qu’un tel a été effectué lors de la prise de possession.

Pas de porte et droit au bail

Le locataire entrant peut aussi devoir régler un droit d’entrée, que l’on appelle le pas de porte, qui est différent du droit au bail. Le pas de porte représente une somme d’argent que le futur locataire devra régler et dont le montant est fixé librement en fonction de l’attractivité commerciale de l’emplacement du local. Tandis que le droit au bail correspond à une somme versée par le nouveau locataire à l’ancien dans le cadre de la reprise d’un bail commercial.

Ces deux versements, le dépôt de garantie et le pas de porte, bien que recevant la qualification d'indemnités d'entrée ne sont pas considérés comme indemnitaires par le droit fiscal, ce qui entraine une fiscalisation de ces dernières.

Montant initial du loyer et révisions ultérieures

Il est important de savoir que le montant initial du loyer n’est pas règlementé et fait donc l’objet d’un accord fixé librement par le bailleur et le preneur. Néanmoins, ce n’est pas le cas pour une révision d’un loyer en cours ou lors de son renouvellement. Dans ces cas, les fluctuations éventuelles du loyer sont strictement encadrées au travers des révisions triennales ou encore au travers de la clause d’échelle de mobilité (qui sera définie dans quelques instants).

Notons également que les révisions triennales peuvent être effectuées, même si une clause stipule le contraire dans le contrat initial. En cas de litige, la partie ayant demandé la révision est en droit de saisir le juge des loyers du TGI.

Révision triennale du bail commercial

Les révisions triennales s’appellent ainsi, tout simplement parce qu’elles peuvent être effectuées tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du preneur et dans le but donc d’augmenter ou de réduire le montant du loyer.

Une telle révision doit impérativement être demandée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Quant à la fixation du loyer, elle est censée correspondre à la valeur locative du bien. Elle doit donc rendre compte de l’évolution de cette valeur, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Cela dit, l’augmentation ou la diminution du loyer ne peut pas dépasser l’évolution de l’indice trimestriel de référence, choisi par les parties prenantes du contrat. Nous reviendrons plus en détail sur cet indice dans quelques instants mais, avant cela, notons qu’en cas de « modification des facteurs locaux de commercialité », il est possible de ne pas tenir compte des logiques de plafonnement qu’il implique.

Deux conditions doivent néanmoins être remplies pour qu’il y ait déplafonnement :

  • les modifications doivent être matérielles et concrètes (déconstruction, démolition), ainsi qu’en lien avec l’activité commerciale du local ;
  • elles doivent entraîner une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Clause d’échelle mobile et indices de référence

Il s’agit là d’une clause qui n’est pas obligatoire d’un point de vue légal, mais qui peut toutefois être insérée dans le contrat de bail commercial. Son but est de permettre au bailleur de se prémunir contre une dévalorisation de son bien en raison, par exemple, de l’inflation. En ce sens, un indice de réévaluation, aussi appelé indice de référence, doit alors être choisi par les parties prenantes. C’est précisément cet indice qui permet de réévaluer la valeur indexée du loyer. Ajoutons que la valeur indexée peut ne concerner qu’une seule partie du loyer mais, en général, elle concerne son intégralité.

Plus concrètement, l’indice choisi doit avoir un rapport soit avec l’objet du bail, soit avec l’activité du preneur.

Notons qu’à partir de 2014 et la loi Pinel pour le bail commercial, seuls l’ILC (Indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) peuvent être employés dans la révision des loyers de baux commerciaux.

Lorsque l’indice est en rapport avec l’activité d’une des deux parties, celui-ci ne concerne pas obligatoirement l’activité principale. C’est au juge que revient la décision d’apprécier au cas par cas la validité de la clause d’indexation, celui-ci pouvant sanctionner la clause de nullité et ordonner le remboursement des sommes indûment versées, quel que soit le type d’indice choisi.

Il est important de souligner que le loyer sera périodiquement révisé et cette révision est cumulable avec la révision triennale légale. Qui plus est, si la périodicité de révision, variant en fonction de l’indice choisi, peut être annuelle, semestrielle ou trimestrielle, « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

Notons enfin que si la clause d’indexation stipule que le loyer du bail commercial ne peut être révisé qu’à la hausse, celle-ci doit être considérée comme nulle.

La sous-location du bail commercial

Dans une démarche de ne pas vouloir engager de pertes et pour garder un contrôle sur le bail, il est possible pour le propriétaire de faire une sous-location du bail commercial. Le contrat de sous-location est par principe prohibée, sauf clause contraire. Deux conditions doivent être remplies : l’autorisation du bailleur et le concours du bailleurs à l’acte.

La sous-location entraine des conséquences non négligeables sur les rapports des parties et sur leurs droits et obligations, notamment le bailleur dispose de moyens permettant de réajuster le loyer de la location principale.

Bail commercial : les cas du bail dérogatoire et des locations saisonnières

Un bail dérogatoire, également appelé bail précaire, permet au locataire de signer un contrat de location d’une durée inférieure à celle du bail classique (qui est de 9 ans), à condition toutefois qu’elle ne dépasse pas 3 ans.

Dans une telle optique, le contrat doit expressément stipuler la durée exacte du bail. En matière de résiliation, le locataire peut résilier le bail qu’à condition de respecter la durée initialement prévue dans le contrat. Autrement, il se verra obliger de payer les loyers qu’il doit jusqu’à la fin du bail dérogatoire. Le locataire ne peut donc pas donner congé avant la fin de la période de location inscrite dans le contrat initial. Enfin, un ou plusieurs renouvellements du contrat sont possibles, du moment qu’ils ne dépassent pas la durée maximale de 3 ans.

Cela étant dit, notons que ces conditions ne concernent pas les locations saisonnières – celles-ci ayant une durée bien déterminée (de 3 à 6 mois), avec une date de début et de fin, à laquelle le contrat de bail prend automatiquement fin (sans congé à donner).

Transformation en bail classique

Lorsque la période de location prévue dans le contrat de bail commercial prend fin et que le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur, ou que le renouvellement du bail conduit à une durée supérieure à 3 ans, le contrat est requalifié en bail classique et acquiert par conséquent le statut des baux commerciaux.

LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL

Le locataire du bail commercial a droit de céder son bail. Elle requiert cependant certaines règles qui doivent être respectées, comme la signification à la cession au bailleur, ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable. Plusieurs questions se posent alors.

L'encadrement de la cession

La vente d’un bail commercial doit être réfléchie et la question de savoir de quel professionnel s’entourer pour cette cession va se poser très rapidement. Il existe plusieurs solutions pour obtenir un acte de cession rapidement et parfaitement rédigé pour éviter au mieux l’émergence de litiges.

Cependant la cession de bail commercial est strictement encadrée pour limiter au maximum les abus. Trois parties vont intervenir : le locataire cédant, le locataire cessionnaire et le bailleur, leurs relations doivent être au beau fixe pour parvenir à une cession le plus rapidement possible et sans difficulté. Le bailleur pourrait par exemple s’opposer à la cession du bail commercial, si la cession ne comprend pas le fonds de commerce. De plus, la cession peut par exemple être limitée par une clause d'interdiction de cession du droit au bail commercial.

Une autre question peut se poser concernant la cession du bail commercial. En cas de cession d’une entreprise, la cession du bail commercial n’est pas automatiquement inclus dans l’acte de cession. Mais céder un bail commercial est tout de même conseillé, car cela peut faire augmenter la valeur de l’entreprise et donc le tarif de la cession.

Enfin, la cession d’un bail peut être différente selon sa nature. Par exemple le bail professionnel et le bail commercial sont bien différents, ils répondent à des besoins distincts. Le choix du bail devra être adapté à l’activité en question et aux besoins des parties.

Si le local utilisé est affecté comme bail professionnel, il est interdit d’y exercer une autre activité, ou même d’y habiter. Pour pallier à ces empêchements, il est possible de mettre en place un bail mixte, différent du bail professionnel, qui devra être conforme à un certain nombre de règles pour être valable.

Les formalités de la cession

La cession d’un bail commercial et d’un bail professionnel est à certains égards similaire. La cession du bail professionnel est cependant beaucoup plus libre, ça sera le contrat de bail qui règlera en partie la question. Les clauses insérées dans le contrat définiront précisément la procédure ainsi que les formalités à suivre pour effectuer une cession de bail professionnel.

Utilisation d'un modèle gratuit de bail commercial ?

Il est fortement conseillé de ne pas utiliser des modèles de bail commercial, qui sont disponibles gratuitement sur internet. En effet, le bailleur et le locataire auront chacun des droits et des obligations, le contrat de bail commercial doit être personnalisé pour répondre à leurs besoins et leurs attentes de manière précise et surtout de pouvoir poser les clauses essentielles concernant notamment la cession.

Se faire accompagner d’un spécialiste lors de la rédaction de votre contrat de bail commercial réduira les risques de litiges. En effet il vous exposera les possibles désaccords entre locataire et propriétaire qui pourraient survenir, tout en vous informant des procédures à suivre si un litige éclaterait.

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    A propos de Lucie

    Titulaire d'un MS Entrepreneurs et d'un M2 en droit de la propriété intellectuelle, Lucie est passionnée par l'innovation mise au service du juridique.

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