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    SCI : comment réaliser un apport d'immeuble ?

    Gestion d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    Vous êtes sur le point de créer une société civile immobilière et pour constituer le capital social, vous envisagez de procéder à un apport d’immeuble. La loi vous en donne effectivement le droit, en revanche, il vous appartient de respecter un certain formalisme pour que l’opération soit juridiquement valable. Voici la procédure à suivre pour un apport d’immeuble à une SCI.

    1. L'apport d'un immeuble à la SCI : principe
    2. Les formalités liées à l'apport d'un immeuble à la SCI

    L’apport d’un immeuble à la SCI : principe

    Pour constituer le capital social d’une SCI, vous pouvez recourir à deux types d’apports : en numéraire ou en nature et l’apport d’un immeuble fait partie de cette seconde catégorie.

    Cette solution est couramment retenue, du fait même de l’objet des SCI, qui consiste principalement à gérer plus facilement du patrimoine immobilier. Vous avez la possibilité d’apporter la pleine propriété du bien, mais également des droits démembrés : l’usufruit ou la nue-propriété.

    En échange de l’apport d’immeuble à la SCI, vous vous verrez remettre un certain nombre de parts sociales, correspondant à la valeur de l'apport.

    L’apport en nature d’immeuble peut donc intervenir à la création de la SCI, mais également dans l’hypothèse d’une augmentation de capital, pour laquelle de nouvelles parts sociales devront être créées. 

    L’apport d’immeuble peut être consenti à titre pur et simple, c’est-à-dire net de tout passif, ou à titre onéreux, si par exemple, le crédit immobilier ayant servi à acheter le bien n’a pas encore fini d'être remboursé, et que vous transmettez l’emprunt à la SCI. 

    L’apport de l’immeuble à la SCI va entraîner le transfert du droit de propriété à l’entreprise qui en devient pleinement propriétaire, sauf bien entendu dans le cadre du démembrement, où seuls les attributs du droit de propriété seront transférés jusqu’au remembrement. Dans la première hypothèse, vous êtes tenu de garantir à la SCI la jouissance paisible du bien.

    L'apport d'immeuble en SCI

    Les formalités liées à l’apport d’un immeuble à la SCI

    Pour que l’apport de la SCI soit valable, vous devez respecter certaines étapes :

    L’évaluation de l’apport 

    Petit rappel : la SCI est soumise à l’IR sauf option à l’IS et l’imposition sur les revenus qu’elle perçoit se fait sur la feuille d’impôt des associés : c’est la transparence fiscale.

    Comme ce type de société a une activité civile et qu’elle est fiscalement transparente, l’apport d’immeuble que vous réalisez ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une évolution en bonne et due forme par un commissaire aux apports. Vous avez donc la possibilité de procéder vous-même à cette évaluation en concertation avec vos associés. 

    Toutefois, attention, particulièrement si vous endossez la fonction de gérant, votre responsabilité pourra être engagée si l’évaluation est trop élevée. En effet, le nombre de parts attribuées à l’associé qui apporte l’immeuble dépend directement de cette évaluation. Il apparaît donc préférable de confier l’évaluation de la valeur de l’immeuble à un commissaire aux apports, pour éviter tout litige ultérieur entre associés.

    Notez que l’apport d’un immeuble lors de la création de la SCI sera forcément constaté par un acte authentique devant notaire.

    La purge du droit de préemption 

    En droit immobilier, la cession d’un bien situé dans une zone définie par une collectivité doit être précédée de la purge du droit de préemption des communes. Ces dernières disposent d’un droit de priorité dès lors que la cession concerne la majorité des parts d'une SCI (plus de 50%) ou que cela conduit l'acquéreur à détenir la majorité des parts (depuis la loi ALUR de 2014). 

    Rassurez-vous, la procédure est assez simple : il vous suffit d’envoyer une déclaration d’aliénation d’immeuble à la mairie dont dépend le bien. Celle-ci dispose ensuite d’un délai de deux mois pour vous faire connaître ses intentions. En l’absence de réponse dans ce délai, la mairie est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.

    L’obligation de publicité foncière

    L’apport d’un immeuble doit également faire l’objet d’une publication, pour être ainsi opposable aux tiers qui pourraient y avoir intérêt. Celle-ci doit être faite auprès d’un service compétent pour le lieu de situation de l’immeuble. Il est à noter que l’omission de cette formalité pourra entraîner la mise en cause de la responsabilité du gérant.

    Vous devrez réaliser cette publication foncière avant l’immatriculation de la SCI, mais après que les associés aient ratifié les statuts.

    Le constat éventuel d’une plus-value immobilière 

    Nous l’avons vu plus haut, l’apport d’un bien immobilier à une SCI est considéré comme une cession immobilière. À ce titre, il peut donner lieu au paiement d’une plus-value, si une différence entre le prix d’acquisition du bien et la valeur des parts sociales attribuée est constatée. Le notaire à qui vous confierez la réalisation de l’acte authentique d’apport sera chargé de calculer le montant de la plus-value et de l’impôt.

    Si une plus-value est constatée, vous vous verrez normalement appliquer le régime de l’imposition des plus-values des particuliers et vous serez imposé à un taux forfaitaire de 19%. Bien entendu, si vous y avez droit, vous pourrez bénéficier d’une exonération ou d’un abattement. Vous serez notamment éligible à l’exonération si :

    • L’immeuble que vous apportez à la SCI constitue votre résidence principale
    • Si vous êtes retraité ou en situation d’invalidité (à condition que vous ne releviez pas de l’IFI et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 815 € pour la première part de quotient familial et 2 888 € pour les demi-part supplémentaire).

    Ces deux conditions sont appréciées en 2017 pour un apport intervenant en 2019.

    Faut-il payer un droit d’enregistrement ?

    Il faudra distinguer deux cas de figure :

    • Si vous apportez un immeuble à une SCI soumise à l’IR : deux hypothèses là-encore, l’apport à titre pur et simple et l’apport à tire onéreux. Dans le premier cas, l’apport ne sera pas soumis au droit d’enregistrement, dans le second, vous devrez payer une taxe équivalente à 5% de la valeur du bien.
    • Si vous apportez un immeuble à une SCI à l’IS, vous serez également soumis au droit d’enregistrement de 5%.

    Vous le constatez, un formalisme assez lourd régit l’apport d’un immeuble à une SCI. Pour vous aider à créer votre société, Captain Contrat vous propose un accompagnement personnalisé et ainsi qu'une mise en relation auprès de professionnels du droit. 

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      Amélie Gautier
      A propos de Amélie Gautier

      Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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