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    Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ?

    Gestion d'entreprise
    Captain Contrat
    LE
    4min

    La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’objet est immobilier et non commercial. Elle est constituée de plusieurs associés qui ont pour but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier et d’en partager les bénéfices et les pertes.

    Le principal avantage de la SCI est de permettre de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision cependant, il faut aussi prendre en compte les inconvénients de la SCI comme les formalités de création et la responsabilité indéfinie des associés en cas de dettes de la SCI.

    Il existe plusieurs formes de SCI. La plus connue est la SCI familiale créée entre membres d’une même famille pour l’optimisation de la succession du patrimoine immobilier ou pour faciliter la gestion d’un bien. Par exemple : vous devez souscrire des parts sociales à hauteur de votre quote-part dans l’immeuble.

    La SCI familiale ne réalise pas d’actes commerciaux, elle facilite seulement la gestion d’un bien immobilier entre les membres d’une famille. Il existe aussi :

    • la SCI à capital fixe avec un capital social défini à la création de la SCI,
    • la SCI à capital variable avec un capital plancher et un capital plafond,
    • la SCI de location pour mettre en location un bien,
    • la SCI de jouissance à temps partagé où chaque associé à une période d’occupation du bien,
    • la SCI d’attribution pour construire ou acquérir un bien immobilier, la SCI sera dissoute après,
    • la SCI de construction-vente pour acquérir et revendre un bien immobilier.

    Détaillons dans cet articles les avantages et inconvénient de la SCI :

    1. Les avantages de la SCI
    2. Les inconvénients de la SCI

    Les avantages de la SCI

    Le contournement de l’indivision

    La SCI permet de contourner l’indivision qui demande l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion. La SCI a les mêmes bases que toute société, il faut ainsi établir des statuts avec la nomination d’un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Les statuts vont définir l’étendue des pouvoirs du gérant et les limiter. La SCI permet une gestion beaucoup plus souple que l’indivision. Vous pouvez tout à fait décider que certaines décisions nécessiteront l’accord unanime des associés.

    La fiscalité

    La SCI permet d'avoir une fiscalité avantageuse. La cession d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur les plus-values, avec un abattement fiscal selon la durée de détention, et une exonération totale de l’impôt après 22 ans. Pour la cession des parts de la SCI, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts et non de la date d’entrée du bien immobilier dans la SCI. Par ailleurs, la cession des parts est plus simple que la cession d’un immeuble qui doit passer par un acte authentique notarial.

    Imaginons que vous ayez des parts de SCI depuis plus de 22 ans et qu’un nouveau bien entre dedans, cela n’a aucune incidence. Vous bénéficiez toujours de l’exonération de la plus-value sur la vente de vos parts sociales de SCI. De plus, avec la SCI, vous avez le choix de la fiscalité. Elle est normalement soumise à l’impôt sur le revenu, mais il est tout à fait possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

    Les donations successives

    Le troisième avantage est qu’il est possible de réaliser des donations successives de parts d’une SCI, c’est-à-dire, que vous pouvez donner des parts successivement à vos héritiers. Vous profitez ainsi des abattements successifs. L’abattement sur les droits de succession est possible tous les 15 ans.

    La diminution de la valeur des parts de la SCI

    Concernant les droits de mutation, le passif de la SCI viendra diminuer la valeur des parts. De plus, les parts de votre SCI peuvent faire l’objet d’une décote par rapport à la valeur du bien immobilier qu’elle détient puisqu’il est plus compliqué de vendre des parts de SCI qu’un immeuble.

    Réaliser des investissements immobiliers

    Le quatrième avantage est que la SCI permet de réaliser à plusieurs des investissements immobiliers en réunissant des moyens, ce qui peut faciliter l’obtention de financements. Elle peut en effet avoir pour but, par exemple, de faire de la location.

    La détention des biens professionnels par la SCI

    Le dernier avantage de la SCI est que si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez aussi vouloir recourir à la SCI pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à votre activité. La SCI percevra les loyers tout en déduisant les charges locatives. Ce montage permet également d’attribuer des parts de la SCI à vos enfants sans pour autant qu’ils soient dans votre entreprise. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI, ainsi les biens immobiliers sont protégés.

    Comprendre les avantages et les inconvénients de la SCI

    Les inconvénients de la SCI

    La SCI compte de très nombreux avantages, cependant, il ne faut pas négliger ses inconvénients si vous souhaitez en créer une.

    La création de la SCI

    Le plus gros inconvénient concernant la SCI se résume à sa création. Vous devez accomplir certaines formalités pour la créer notamment :

    • la rédaction des statuts,
    • l’enregistrement des statuts au service des impôts,
    • la publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL),
    • l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce,
    • la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

    Ces opérations ont un coût notamment si vous passez par un avocat pour rédiger les statuts. Quant à l’annonce légale, il faut compter environ 200 €.

    Attention : La SCI est une personne morale donc elle ne peut pas bénéficier de certains avantages destinés aux personnes physiques comme le prêt à 0 % ou le plan d’épargne-logement.

    Les règles de fonctionnement de la SCI

    Autre inconvénient, vous devez respecter les règles de fonctionnement de la SCI comme la tenue d’une assemblée générale annuelle des associés avec la rédaction d’un procès-verbal ou la tenue d’une comptabilité. La comptabilité est plus rigoureuse si vous avez fait le choix de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés. La comptabilité devra être remise au greffe chaque année.

    La responsabilité indéfinie des associés

    Vous devez aussi prendre en compte le fait qu’en tant qu’associé d’une SCI, vous avez une responsabilité indéfinie vis-à-vis des dettes de celle-ci. Vous engagez votre patrimoine personnel à proportion de vos parts dans la SCI.

    A noter : Le créancier doit d’abord demander le paiement à la SCI avant de vous le demander.

    La vente des parts de SCI

    La vente des parts d’une SCI peut être compliquée si une clause d’agrément est prévue dans les statuts. En effet, si vous souhaitez vendre, il faudra l’accord des autres associés.

    Au regard des avantages et inconvénients de la SCI, il est souvent nécessaire d’avoir recours à un professionnel notamment pour la rédaction des statuts. Même si son fonctionnement est souple, des règles de fonctionnement importantes sont à prévoir afin d’assurer le bon fonctionnement de la SCI.

    Il est également recommandé d’obtenir les conseils d’un professionnel quant au choix de la fiscalité de la SCI. De plus, celui-ci sera utile pour la réalisation des montages concernant la SCI comme les donations, les investissements ou la détention des biens par la SCI.

    Captain Contrat est la solution idéale puisqu’un professionnel spécialisé vous sera attribué. Celui-ci pourra remplir toutes les formalités pour vous, de la création de la SCI à la réalisation des divers montages en passant par la rédaction des statuts. Il répondra à toutes les questions que vous pouvez vous poser. C’est simple, rapide et efficace.

    Découvrez comment Captain Contrat peut vous aider En savoir plus

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      Julien Saint-Flour
      A propos de Julien Saint-Flour

      Diplômé d'école de commerce et avocat, Julien s'efforce de traduire le droit dans un langage pratique et accessible à tous les entrepreneurs pour qu'il devienne un moteur de leur réussite

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