SARL et location meublée non professionnelle (LMNP)

La création d'une société à responsabilité limitée (SARL) de famille fait partie des options pour investir à plusieurs dans le locatif. Sous le régime LMNP, elle permet de générer des revenus immobiliers et/ou des plus-values dans un cadre familial, tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable. 

Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?

Contrairement aux idées reçues, il ne s'agit pas d'un statut de société, mais d'une option fiscale pour l'impôt sur le revenu (IR). La création d'une SARL de famille doit être décidée par tous les associés de l'entreprise en assemblée générale, conformément à l'article 239 bis AA du Code général des impôts. Pour exercer l'option, il convient de notifier le service des impôts des entreprises (SIE) avant la date d'ouverture du premier exercice sur lequel elle porte.

Le régime de la SARL de famille n'est pas limité dans la durée, sauf si la société à responsabilité limitée ne satisfait plus les conditions requises. À tout moment, les associés peuvent décider de revenir à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SARL perd la possibilité d'exercer de nouveau l'option fiscale LMNP.

Les conditions pour créer une SARL de famille

La première condition à remplir pour bénéficier du régime de la SARL de famille concerne l'activité exercée. Seules les activités suivantes sont tolérées :

• industrielles ;
• commerciales ;
• artisanales ;
• agricoles.

Les activités libérales et civiles (gestion patrimoniale) sont exclues. La location meublée est considérée comme une activité commerciale (articles 34 à 35 A du Code général des impôts). Il est donc tout à fait possible de créer une SARL de famille pour mettre en location un logement meublé.

La deuxième condition à satisfaire porte sur les liens entre les associés. Une SARL de famille ne peut être constituée qu'entre les membres d'une même famille. À savoir : 

• les parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents) ;
• les frères et sœurs ;
• les conjoints ;
• les personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs).

La transparence fiscale de la SARL de famille

Dans sa forme classique, une SARL est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). D'un côté, elle paie des impôts sur ses bénéfices bruts. De l'autre, les associés sont imposés à l'IR sur les dividendes qu'ils perçoivent. Il y a donc un double niveau d'imposition.

Avec la SARL de famille, les associés bénéficient de la transparence fiscale (régime des sociétés de personnes) de façon illimitée. Les bénéfices de l'entreprise sont assujettis à l'IR directement entre les mains des associés (article 8 du Code général des impôts). Il n'y a plus qu'un seul niveau d'imposition.

Qu'est-ce que le régime LMNP et comment fonctionne-t-il ?

En tant qu'associé d'une SARL de famille, vous êtes soumis au régime LMNP si vous remplissez au moins d'une des conditions suivantes :

• Vous et les membres de votre foyer fiscal tirez moins de 23 000 € de recettes annuelles des revenus locatifs.
• Les loyers des meublés ne dépassent pas le montant total des autres revenus d'activité perçus par votre foyer fiscal. 

Les revenus tirés de la location de locaux meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces bénéfices sont soumis au régime réel. Ce régime permet aux associés de déduire leurs charges. Ainsi, les bénéfices imposables correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les dépenses réalisées.  

Quels sont les avantages de la SARL de famille pour la LMNP ?

La création d'une SARL de famille est un excellent choix pour réaliser un investissement en LMNP à plusieurs. Cela permet aux associés de limiter leur apport personnel, tout en construisant un patrimoine immobilier plus important. Les avantages de ce régime fiscal ne s'arrêtent pas là. Nous vous les présentons en détail.

L'amortissement du bien et de ses meubles

Dans le cadre d'une SARL de famille, les associés n'ont pas le droit d'opter pour le régime micro-BIC (article 50-0 du Code général des impôts). Dès lors, ils sont obligatoirement soumis au régime dit de bénéfice réel.

L'un des avantages majeurs du régime réel est la possibilité d'amortir le prix d'acquisition du logement et des meubles. Cela permet à chaque associé de la SARL de famille de diminuer la charge fiscale pesant sur lui, voire de la supprimer.

La durée d'amortissement varie selon les composants de l'investissement. Si les meubles s'amortissent généralement sur 5 à 10 ans, le prix du bien (hors terrain) s'amortit sur 20 à 30 ans. 

L'accès au régime des plus-values immobilières des particuliers

En cas de vente d'une location meublée, les associés de la SARL de famille peuvent bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il est avantageux sur deux points :

• La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Dans une société classique, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est calculée sur la base de la valeur nette comptable (VNC), et non le prix d'achat du bien.
• Un abattement pour durée de détention est appliqué sur le montant de la plus-value. Le taux d'abattement par année de détention n'est pas le même pour l'IR et les prélèvements sociaux.

Après déduction de l'abattement, la plus-value immobilière est imposée à l'IR au taux de 19 %. Une taxe de 2 à 6 % vient s'ajouter si son montant dépasse 50 000 €. Les associés de la SARL de famille doivent également s'acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

La facilité de transmission des parts sociales

L'article L223-13 du Code de commerce prévoit que les parts sociales de SARL sont :

• librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux ;
• librement cessibles entre conjoints, mais aussi entre ascendants et descendants. 

Quels sont les inconvénients de la SARL de famille pour la LMNP ?

La SARL de famille n'a pas que des avantages pour un loueur de meublé non professionnel (LMNP). Voici ses principaux points faibles :

• Elle génère des coûts fixes : création, tenue d'une comptabilité, etc. La SARL de famille LMNP est intéressante seulement si les associés investissent un montant suffisant. Sinon, les bénéfices du régime sont annulés par la lourdeur des dépenses à engager.
• Les associés de la SARL de famille ont la possibilité de reporter les déficits (plus de charges que de loyers) pendant 10 ans sur les revenus issus de la location meublée. À l'inverse de la location meublée professionnelle, il est impossible d'imputer les déficits sur les autres revenus de l'année du foyer fiscal.
• Les associés de la SARL ne peuvent pas faire rentrer au capital de la société un associé qui n'est pas un membre de la famille.
• Les associés de la SARL de famille doivent se soumettre aux obligations déclaratives prévues à l'article 172 du Code général des impôts.

Comment créer une SARL de famille LMNP ?