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SARL et location meublée non professionnelle (LMNP)

Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

La création d'une société à responsabilité limitée (SARL) de famille fait partie des options pour investir à plusieurs dans le locatif. Sous le régime LMNP, elle permet de générer des revenus immobiliers et/ou des plus-values dans un cadre familial, tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable. 

 

Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?

 

Contrairement aux idées reçues, il ne s'agit pas d'un statut de société, mais d'une option fiscale pour l'impôt sur le revenu (IR). La création d'une SARL de famille doit être décidée par tous les associés de l'entreprise en assemblée générale, conformément à l'article 239 bis AA du Code général des impôts. Pour exercer l'option, il convient de notifier le service des impôts des entreprises (SIE) avant la date d'ouverture du premier exercice sur lequel elle porte.

Le régime de la SARL de famille n'est pas limité dans la durée, sauf si la société à responsabilité limitée ne satisfait plus les conditions requises. À tout moment, les associés peuvent décider de revenir à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SARL perd la possibilité d'exercer de nouveau l'option fiscale LMNP.

 

✏️ À noter : En SARL de famille, les bénéfices sont imposés à l'IR dans la catégorie des BIC au nom de chacun des associés pour la part qui lui revient. Contrairement à une SARL classique, les salaires versés aux gérants et associés ne sont pas déductibles fiscalement.

 

Les conditions pour créer une SARL de famille

 

La première condition à remplir pour bénéficier du régime de la SARL de famille concerne l'activité exercée. Seules les activités suivantes sont tolérées :

  • industrielles ;
  • commerciales ;
  • artisanales ;
  • agricoles.

 

Les activités libérales et civiles (gestion patrimoniale) sont exclues. La location meublée est considérée comme une activité commerciale (articles 34 à 35 A du Code général des impôts). Il est donc tout à fait possible de créer une SARL de famille pour mettre en location un logement meublé.

La deuxième condition à satisfaire porte sur les liens entre les associés. Une SARL de famille ne peut être constituée qu'entre les membres d'une même famille. À savoir : 

  • les parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents) ;
  • les frères et sœurs ;
  • les conjoints ;
  • les personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs).

 

La transparence fiscale de la SARL de famille

 

Dans sa forme classique, une SARL est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). D'un côté, elle paie des impôts sur ses bénéfices bruts. De l'autre, les associés sont imposés à l'IR sur les dividendes qu'ils perçoivent. Il y a donc un double niveau d'imposition.

Avec la SARL de famille, les associés bénéficient de la transparence fiscale (régime des sociétés de personnes) de façon illimitée. Les bénéfices de l'entreprise sont assujettis à l'IR directement entre les mains des associés (article 8 du Code général des impôts). Il n'y a plus qu'un seul niveau d'imposition.

 

 

Qu'est-ce que le régime LMNP et comment fonctionne-t-il ?

 

En tant qu'associé d'une SARL de famille, vous êtes soumis au régime LMNP si vous remplissez au moins d'une des conditions suivantes :

  • Vous et les membres de votre foyer fiscal tirez moins de 23 000 € de recettes annuelles des revenus locatifs.
  • Les loyers des meublés ne dépassent pas le montant total des autres revenus d'activité perçus par votre foyer fiscal. 

 

Les revenus tirés de la location de locaux meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces bénéfices sont soumis au régime réel. Ce régime permet aux associés de déduire leurs charges. Ainsi, les bénéfices imposables correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les dépenses réalisées.  

 

✏️ À noter : Une SARL de famille qui exerce une activité LMNP ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC. 

 

Quels sont les avantages de la SARL de famille pour la LMNP ?

 

La création d'une SARL de famille est un excellent choix pour réaliser un investissement en LMNP à plusieurs. Cela permet aux associés de limiter leur apport personnel, tout en construisant un patrimoine immobilier plus important. Les avantages de ce régime fiscal ne s'arrêtent pas là. Nous vous les présentons en détail.

 

L'amortissement du bien et de ses meubles

 

Dans le cadre d'une SARL de famille, les associés n'ont pas le droit d'opter pour le régime micro-BIC (article 50-0 du Code général des impôts). Dès lors, ils sont obligatoirement soumis au régime dit de bénéfice réel.

L'un des avantages majeurs du régime réel est la possibilité d'amortir le prix d'acquisition du logement et des meubles. Cela permet à chaque associé de la SARL de famille de diminuer la charge fiscale pesant sur lui, voire de la supprimer.

La durée d'amortissement varie selon les composants de l'investissement. Si les meubles s'amortissent généralement sur 5 à 10 ans, le prix du bien (hors terrain) s'amortit sur 20 à 30 ans. 

 

L'accès au régime des plus-values immobilières des particuliers

 

En cas de vente d'une location meublée, les associés de la SARL de famille peuvent bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il est avantageux sur deux points :

  • La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Dans une société classique, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est calculée sur la base de la valeur nette comptable (VNC), et non le prix d'achat du bien.
  • Un abattement pour durée de détention est appliqué sur le montant de la plus-value. Le taux d'abattement par année de détention n'est pas le même pour l'IR et les prélèvements sociaux.

 

Durée de détention Assiette pour l'impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux  
Jusqu'à 5 ans 0 % 0 %  
De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

 

22 ans

4 %

1,6 %

 

Au-delà de 22 ans

Exonération

9 %

 

Au-delà de 30 ans

Exonération

Exonération

 


Après déduction de l'abattement, la plus-value immobilière est imposée à l'IR au taux de 19 %. Une taxe de 2 à 6 % vient s'ajouter si son montant dépasse 50 000 €. Les associés de la SARL de famille doivent également s'acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

 

La facilité de transmission des parts sociales

 

L'article L223-13 du Code de commerce prévoit que les parts sociales de SARL sont :

  • librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux ;
  • librement cessibles entre conjoints, mais aussi entre ascendants et descendants. 

 

Quels sont les inconvénients de la SARL de famille pour la LMNP ?

 

La SARL de famille n'a pas que des avantages pour un loueur de meublé non professionnel (LMNP). Voici ses principaux points faibles :

  • Elle génère des coûts fixes : création, tenue d'une comptabilité, etc. La SARL de famille LMNP est intéressante seulement si les associés investissent un montant suffisant. Sinon, les bénéfices du régime sont annulés par la lourdeur des dépenses à engager.
  • Les associés de la SARL de famille ont la possibilité de reporter les déficits (plus de charges que de loyers) pendant 10 ans sur les revenus issus de la location meublée. À l'inverse de la location meublée professionnelle, il est impossible d'imputer les déficits sur les autres revenus de l'année du foyer fiscal.
  • Les associés de la SARL ne peuvent pas faire rentrer au capital de la société un associé qui n'est pas un membre de la famille.
  • Les associés de la SARL de famille doivent se soumettre aux obligations déclaratives prévues à l'article 172 du Code général des impôts.

 

Comment créer une SARL de famille LMNP ?

 

Étapes SARL (1)

 

Les démarches à mener pour créer une SARL de famille sont similaires à la constitution d'une SARL classique :

  1. Domicilier le siège social.
  2. Déposer le capital social. La responsabilité des associés d'une SARL est limitée au montant de leur apport. Il s'agit d'ailleurs de l'un des avantages majeurs de la SARL.
  3. Rédiger les statuts.
  4. Publier l'avis de constitution au sein d'un support d’annonces légales (JAL ou SHAL).
  5. Faire la demande d’immatriculation et déclarer les bénéficiaires effectifs sur le guichet unique.

Une fois ces formalités réalisées, les associés doivent adresser une demande d'option pour le régime des sociétés de personnes au service des impôts des entreprises (SIE).

 
✍️ En résumé :
  • Une SARL de famille est une SARL classique, mais avec des associés de la même famille. 
  • La SARL de famille LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux et patrimoniaux, comme la transparence fiscale ou l'abattement pour durée de détention (plus-values immobilières).
  • Les inconvénients majeurs du montage SARL de famille - LMNP sont les obligations comptables, les obligations déclaratives et les coûts fixes.

FAQ


  • Du mal à faire un choix entre la SARL de famille et la SCI

    La responsabilité des associés est limitée dans le cas d'une SARL de famille. En revanche, dans une SCI, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables.

    La SARL de famille permet de faire de la location meublée en étant assujetti à l'IR. Les associés bénéficient alors des avantages du régime LMNP.

    Une SCI peut faire de la location meublée en restant à l'IR seulement si les revenus générés n'excèdent pas 10 % de son chiffre d'affaires. Sinon, elle bascule à l'IS et perd le bénéfice du statut LMNP.


  • Dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, une plus-value immobilière correspond à la différence positive entre :

    • le prix de vente du bien ;
    • son prix d'achat.

    Si, au contraire, le résultat de ce calcul est négatif, on parle de moins-value.

Sources :

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Juriste de formation, Pierre-Florian est diplômé d’un Master II en droit économique de l'Université d'Aix-Marseille. À la fin de ses études, il crée une start-up spécialisée dans la mise en conformité des entreprises au règlement général sur la protection des données (RGPD). Aujourd'hui, il est responsable contenu.

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