Création d'une SCI (société civile immobilière) : les points clés à connaitre

Posted by Loic Bourgoin on 9 nov. 2016 17:35:21

1. Qu'est ce qu'une SCI

2. Pourquoi monter une SCI

3. Procédure de création de la SCI

4. Avantages de la SCI

5. Inconvénients de la SCI

6. Cession de parts de la SCI

 

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Qu’est ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière est une société dans laquelle les associés décident de mettre en commun des biens immobiliers pour en partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter.

 

Pourquoi monter une SCI ?

La création d'une SCI est souvent utilisée dans le cadre de la gestion d’une indivision. Il s’agit alors la plupart du temps de SCI familiales. La SCI offre en effet un cadre plus souple pour la gestion des biens :

  • Les statuts de la SCI peuvent prévoir des majorités adaptées en fonction de l’importance de la décision à prendre : ça n’est pas le cas dans l’indivision où l’accord des tous les indivisaires est nécessaire pour chaque décision.
  • Le titulaire des parts de la SCI ne peut les céder que s’il trouve un preneur et cela n’entrainera pas la dissolution automatique de la société. Au contraire, le fait pour un indivisaire de sortir de l’indivision provoquera le partage et la mise en vente du bien.
 

La procédure de création de la société civile immobilière

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit, en un minimum de 4 exemplaires.  Attention, lorsque c’est un bien immobilier qui est apporté à la société, la réalisation d’un acte authentique est obligatoire.

Vous devrez ensuite procéder aux formalités communes à la création de votre SCI.

 

Les avantages de la SCI

Voici les principaux avantages dont vous bénéficierez en constituant une SCI.

1. Des avantages fiscaux

La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cette forme d’imposition présente un certain nombre d’avantages : par exemple, les plus values immobilières soumises à l’IR bénéficient d’un abattement intéressant en fonction de la durée de détention de l’immeuble.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Assurez-vous cependant que cette option soit la plus avantageuse pour vous car il s’agit d’un choix irrévocable. La fiscalité d'une SCI peut s'avérer complexe, renseignez-vous au préalable pour faire le bon choix.

2. Des avantages pour la gestion des biens entre conjoints

Les époux peuvent souhaiter changer de régime matrimonial au cours du mariage. Il s’agit cependant d’une procédure longue et coûteuse.

Ils peuvent donc privilégier la création d’une SCI qui leur permettra de définir librement la répartition des parts de la société, tout en contournant le lourd formalisme du changement de régime matrimonial.

 3. Des avantages successoraux

Créer une SCI permet de faciliter la transmission d’un patrimoine des ascendants aux descendants, de leur vivant ou au moment de la succession :

  • De leur vivant, des parents peuvent décider d’apporter leur patrimoine immobilier dans une SCI, puis de faire entrer progressivement leurs enfants dans le capital par donation de parts sociales.
  • Dans le cadre d’une succession, la SCI offre de nombreux avantages fiscaux, et permet d’éviter le recours à l’indivision dont le fonctionnement est plus complexe et source de conflit au sein des familles.
 

Les inconvénients de la SCI

Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés : ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social.

Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

 

La cession des parts d’une SCI

La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés à moins que les statuts n’en disposent autrement.

Outre les droits d’enregistrement de 5% dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour vous lancer dans la création de votre SCI.

 

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