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Création d'une SCI : démarches et formalités

Fiche
Captain Contrat
LE
4min
2017-08-24

Qu’est ce qu’une SCI? Definition

La société civile immobilière est une société dans laquelle les associés décident de mettre en commun des biens immobiliers pour en partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter.Parce qu’il s’agit d’une société civile, la SCI ne peut exercer une activité commerciale.

La SCI répond à un certain nombre de conditions, tant sur le fond que sur la forme:

  • Au moins deux associés: aucune question de capacité n’est exigée, un mineur ou un majeur sous tutelle peuvent donc participer à la constitution d’une SCI. Un associé unique ne peut créer une SCI, en revanche, il peut arriver qu'un associé seul détienne l'intégralité des parts sociales. On parle alors de SCI à associé unique. Cela peut résulter, soit suite au rachat des parts sociales des autres associés, suite au décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts, suite au retrait d’un associé de la SCI. Pour éviter la dissolution de la SCI l'associé se doit de régulariser la situation sous un an, 
  • Un objet social: la SCI ne doit compter aucun élément de commercialité. Dans le cas contraire, la SCI serait automatiquement requalifiée en société créée de fait et relèverait de l’Impôt sur les sociétés. On parle de société créée de fait dès lors qu’en elle-même ou de par son fonctionnement la structure est dans les faits une société commerciale car elle agit comme telle,
  • Un capital social: les règles concernant la constitution du capital social d’une SCI sont en revanche très souples puisqu’aucun montant n’est exigé, ni aucun délai pour la libération du capital. Pour se rémunérer la SCI peut également avoir recours aux apports des associés en compte courant. Cette possibilité de rémunération doit en revanche être prévue dans les statuts.,
  • Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés: les sociétés civiles immobilières sont immatriculées au Registre du Commerce et des sociétés et leurs statuts sont publiés dans un journal d'annonces légales du département dans lequel elles ont leur siège et au BODAC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). Si la raison sociale (nom de la société) que les fondateurs ont adoptée ne l'indique pas, ce nom doit être suivi des mots "société civile".

Pourquoi créer une SCI ?

La création d'une SCI est souvent utilisée dans le cadre de la gestion d’une indivision. Il s’agit alors la plupart du temps de SCI familiales. La SCI offre en effet un cadre plus souple pour la gestion d’un patrimoine immobilier.

  • Les statuts de la SCI peuvent prévoir des majorités adaptées en fonction de l’importance de la décision à prendre: ça n’est pas le cas dans l’indivision où l’accord des tous les indivisaires est nécessaire pour chaque décision.
  • Le titulaire des parts de la SCI ne peut les céder que s’il trouve un preneur et cela n’entrainera pas la dissolution automatique de la société. Au contraire, le fait pour un indivisaire de sortir de l’indivision provoquera le partage et la mise en vente du bien.

La procédure de création de la SCI (société civile immobilière)

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit, en un minimum de 4 exemplaires. Attention, lorsque c’est un bien immobilier qui est apporté à la société, la réalisation d’un acte authentique est obligatoire.

Vous devrez ensuite procéder aux formalités communes à la création de votre SCI.

Les avantages de la création d'une SCI

Voici les principaux avantages dont vous bénéficierez en constituant une SCI:

1. Des avantages fiscaux

A défaut de choix, le régime fiscal de droit commun d’une société civile immobilière est l’impôt sur le revenu. Cette forme d’imposition présente un certain nombre d’avantages: par exemple, les plus values immobilières soumises à l’IR bénéficient d’un abattement intéressant en fonction de la durée de détention de l’immeuble. L’impôt est prélevé au niveau des associés. Ces derniers déclarent les revenus fonciers dégagés par la SCI dans le cadre de leur déclaration de revenus personnelle. Une fois le revenu de la SCI déterminé, que l’on obtient en déduisant des loyers perçus l’ensemble des charges déductibles, le résultat doit être répercuté au niveau de la déclaration des revenus fonciers de chacun des associés.

Les associés peuvent également opter pour l’Impôt sur les sociétés, soit au moment de la constitution de la SCI, soit plus tard, à tout moment de la vie de la société. Cependant, ce choix est irrévocable. Ce qui signifie qu’aucun retour en arrière ne sera possible. Choisir l’IS permet ainsi aux associés de se constituer un patrimoine sans supporter d’imposition personnelle. En revanche lors de la revente des biens, l’impôt sur les sociétés suppose une imposition plus lourde de la plus-value dégagée.

La SCI consitute, par ailleurs, un moyen de bénéficier des dispositifs fiscaux avantageux mis en place par la loi Pinel. Investir dans une SCI constitue un mécanisme de défiscalisation efficace. Le crédit d'impôt acquis étant divisé entre les associés selon la répartition du capital de la SCI. 

La fiscalité d'une SCI peut s'avérer complexe, renseignez-vous au préalable pour faire le bon choix.

2. Des avantages pour la gestion des biens entre conjoints

Les époux peuvent souhaiter changer de régime matrimonial au cours du mariage. Il s’agit cependant d’une procédure longue et coûteuse.

Ils peuvent donc privilégier la création d’une SCI qui leur permettra de définir librement la répartition des parts de la société, tout en contournant le lourd formalisme du changement de régime matrimonial.

3. Des avantages successoraux

Créer une SCI permet de faciliter la transmission d’un patrimoine des ascendants aux descendants, de leur vivant ou au moment de la succession :

  • De leur vivant, des parents peuvent décider d’apporter leur patrimoine immobilier dans une SCI, puis de faire entrer progressivement leurs enfants dans le capital par donation de parts sociales.
  • Dans le cadre d’une succession, la SCI offre de nombreux avantages fiscaux, et permet d’éviter le recours à l’indivision dont le fonctionnement est plus complexe et source de conflit au sein des familles.

Les inconvénients de créer une SCI

Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés: ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social.

Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

LE GERANT DE LA SCI

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. En vertu du code civil, le gérant de la SCI peut :

  • Etre un associé ou un tiers,
  • Etre une personne physique ou une personne morale,
  • Français ou étranger,
  • Etre désigné dans les statuts ou par une décision ultérieur des associés,
  • Etre révoqué à la majorité des associés, en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

En ce qui concerne ces pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. A l’égard des tiers, le gérant engage la société civile immobilière pour tous les actes entrant dans l’objet social.

Pour ce qui est de la responsabilité du gérant, il convient de se référer au droit commun de la responsabilité des dirigeants.

La cession des parts d’une SCI

La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés à moins que les statuts n’en disposent autrement.

Outre les droits d’enregistrement de 5% dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

LA création d'une SCI D'ATTRIBUTION

La SCI d'attribution est utilisée par des investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier conséquent en vue de se le partager. Chaque participation est fonction de la part du bien que l'associé récupérera par la suite. Cette formule permet aux associés de bénéficier d'une liberté totale sur les lots qu'ils possèdent. A la fin du processus d'acquisition chaque associé accède à la propriété de son lot. 

LA créatin d'une SCI à CAPITAL VARIABLE

L’intérêt de prévoir une clause de variabilité a d’ores et déjà été démontré notamment pour les SARL. La SCI à capital variable présente un réel intérêt dans un cas précis : elle permet de facilité les fluctuations de capital en allégeant le formalisme sociétaire. Dans le cas d’une augmentation de capital, seul le bulletin de souscription sera nécessaire. Par ailleurs, il ne sera pas non plus nécessaire de procéder aux formalités de publicité au Registre du Commerce et des Sociétés. Dans le cas d’une diminution, il faudra fournir seulement l’acte de cession de parts.

En revanche, cet allégement des formalités en amont a une contrepartie, celui de l’alourdissement des obligations en aval, lors de l’approbation des comptes. Même si vous faites le choix entre d'une SCI à capital fixe il est toujours possible de la transformer en SCI à capital variable.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour vous lancer dans la création de votre SCI.

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Pierre Gallon
A propos de Pierre Gallon

Diplômé d'un double Master droit des Affaires et des entreprises et Droit de la propriété industrielle, Pierre accompagne au plus près tous les entrepreneurs dans leur réussite juridique et s'occupe de toutes leurs formalités administratives

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