Les différents thèmes traités par l’avocat en droit immobilier
L’achat et la vente d’un bien immobilier
L’achat et la vente d’un bien immobilier sont encadrés par des textes. L’avocat est alors sollicité pour le compte de l’une ou l’autre des parties, afin de garantir le respect des diverses lois qui encadrent le marché immobilier français. Aussi, l’homme de loi est au courant des éléments à prendre en considération et à inscrire dans le contrat liant l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier.
L’avocat en droit immobilier saura notamment apporter son expertise lors de la rédaction de l’acte d’achat ou de vente, en vous renseignant notamment sur la pertinence d’inclure ou certaines clauses essentielles pour conclure la vente et transmettre la propriété du bien.
Location
L’avocat en droit de l'immobilier peut intervenir dans le cadre de la location d’un bien (logement, local commercial, bureau, etc.). Il garantit alors les droits du propriétaire ou du locataire d’un bien. Par ailleurs, il peut intervenir pour la rédaction d’un contrat de bail, en tenant compte des impératifs imposés légalement : état des lieux, détail des charges, dépôt de garantie, obligations des deux parties, etc.
La loi du 6 juillet 1989 a posé les bases de la relation entre bailleurs et locataires. En vertu de ce texte, le locataire s’est vu reconnaître des droits et des obligations.
Parmi les droits du locataire, on retrouve :
- Le droit à un bail écrit en vertu duquel le locataire peut protéger ses intérêts en exigeant la rédaction d’un écrit. Cet apport est intéressant puisque qui dit écrit dit droit de la preuve et donc possibilité pour un locataire de faire valoir son droit au bail et ne pas se faire expulser du jour au lendemain par le propriétaire,
- Le droit à un logement décent, l'intérêt pour le locataire est évident, puisqu’en vertu de ce droit celui-ci a la possibilité de contraindre un propriétaire à faire des travaux,
- Le droit à la délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation. Là encore, à défaut, le locataire a la possibilité de contraindre le bailleur à entamer des travaux afin que le logement soit en adéquation avec cette règle,
- Enfin, le droit à l’usage paisible des lieux loués. Ici, le locataire se voit garanti le fait de ne pas être perturbé dans son occupation des lieux durant la durée du bail. Par extension et afin de prouver qu’il est en droit d’occupé les lieux, le locataire a le droit de se faire délivrer par le bailleur une quittance de loyer.
A l’inverse, le locataire a, également, des obligations que sont :
- De payer le loyer,
- D’avoir une utilisation normale des lieux, ce qui inclus l’interdiction de modifier les locaux originaires sans l’accord du propriétaire,
- De répondre des dégradations et pertes causées durant son occupation des lieux, donc par extension de procéder aux travaux d’entretiens courants et au contraire de ne pas empêcher la réalisation de travaux d’entretien.
Le droit de la construction
La construction d’un bien immobilier est rigoureusement encadrée par des dispositions législatives et réglementaires. Par conséquent, l’intervention d’un avocat en droit immobilier est souvent requise. Le droit de la construction a notamment mis en place des garanties, après réception des travaux, qui tiennent les constructeurs et entrepreneurs des travaux sur une durée plus ou moins longue :
- La garantie de parfait achèvement d’une durée de 1 an impose à l’entrepreneur des travaux de réparer tout désordre ou vices cachés qui interviendraient dans l’année qui suit la réception des travaux, peu importe d’ailleurs leur nature ou leur importance,
- La garantie biennale d’une durée de deux ans qui impose le remplacement ou la réparation de tout élément ne fonctionnant pas correctement,
- Enfin, la garantie décennale d’une durée, elle, de 10 ans impose au constructeur la réparation des dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux. Cette garantie porte sur des défauts qui soit rendent l’immeuble impropre à sa destination, soit mettent en danger sa pérennité (effondrement).
Un avocat en droit de la construction saura bien évidemment vous renseigner sur l’étendue de ces garanties.
Le permis de construire
Le permis de construire, par exemple. Car il faut savoir que tout n’est pas permis au propriétaire d’un terrain et d’un bien à construire. En outre, un permis de construire doit être demandé. C’est là qu’un avocat en droit immobilier peut aider, notamment dans le cadre de la définition des modalités de construction, de l’évaluation de la faisabilité d’un projet et de son ajustement, et de la constitution du dossier de demande de permis de construire.
L’urbanisme
En matière de construction, l’urbanisme est également une question à ne pas prendre à la légère. Cet élément constitue notamment l’ensemble des règles d’aménagement d’espace, conformément aux objectifs d’aménagement des collectivités publiques.
D’ailleurs, l’octroi du permis de construire peut en dépendre, en fonction des aménagements prévus sur le terrain acheté.
Le bail civil, commercial et mixte
Le bail civil, commercial ou mixte entre en jeu dans le cadre de la mise en location d’un bien immobilier. En outre, le bail civil encadre la location des logements. Le bail commercial encadre la location d’espaces commerciaux. La règlementation des règles relatives au bail commercial a d’ailleurs fait l’objet d’une réforme récente, d’où l’intérêt de vous faire accompagner par un expert au fait de ces derniers changements. Enfin, le bail mixte encadre la location de logements combinés à des espaces commerciaux.
En outre, il faut savoir qu’il existe de nombreuses réglementations autour de ces trois types de baux. L’avocat en droit immobilier est généralement sollicité par le propriétaire du bien, qui souhaite travailler sur la rédaction d’un contrat en bonne et due forme.
L’exercice de certaines professions et activités offre la possibilité d’opter pour différents types de structures. Dans certains cas, opter pour un bail professionnel pourra s’avérer plus intéressant qu’un commercial. En revanche, cette option n’est pas toujours disponible. Le bail commercial est parfois obligatoire.
La fiscalité immobilière
D’un point de vue fiscal, les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers sont soumis à diverses taxes et autres droits d’enregistrement. Un avocat en droit fiscal sera un atout pour vous accompagner lors de l’optimisation fiscale de votre opération immobilière.
Les transactions immobilières
L’avocat peut tout à fait aborder les thématiques liées aux transactions immobilières. Il peut notamment conseiller ses clients au sujet de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, dans un secteur géographique donné.
Les sociétés civiles immobilières
Ainsi, l’avocat en droit immobilier peut conseiller ou accompagner un groupe de personnes dans le cadre de la création d’une société civile immobilière (SCI). Ce type de société requiert de suivre un certain nombre de formalités, ainsi que la rédaction de statuts. Pour ces étapes, un avocat en droit immobilier est tout indiqué.
La promotion immobilière
Quant à la promotion immobilière, elle est également réglementée. Pour cause, le milieu de la promotion immobilière est particulièrement sensible au vu de l’ampleur des objectifs et des engagements pris envers des tiers : collectivités territoriales, ouvriers du bâtiment, acheteurs, etc. Par conséquent, les avocats spécialisés en droit immobilier peuvent accompagner les professionnels de l’immobilier dans le cadre de leurs opérations commerciales.
L’assurance immobilière
Enfin, un avocat en droit immobilier peut intervenir pour le compte d’une assurance ou des clients de cette dernière. Dans une telle situation, l’avocat peut également être amené à participer activement à l’expertise judiciaire en cas de sinistre. Il peut ainsi être amené à gérer des procédures d’appel en garantie, afin que les assurances prennent effectivement en charge des indemnités fixées par le tribunal, par exemple.
En somme, l’avocat spécialisé en droit immobilier possède les compétences nécessaires pour couvrir l’ensemble des problématiques en droit des assurances, droit de l’urbanisme, droit de la copropriété, droit de la construction, entre autres. Au-delà de la défense de l’une ou de l’autre des parties, il peut tout à fait être appelé pour la rédaction de contrats en bonne et due forme. A ce titre, pensez à faire appel à un avocat en droit immobilier si vous envisagez de donner vie à un projet.
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