Personnalisez votre contrat de bail commercial 

Pour cela, il faut :

• Etre commerçant. Une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou au Répertoire des Métiers pour les artisans est indispensable. Attention, les associations, même celles ayant un objet commercial, les professions libérales et les fonctionnaires ne peuvent pas bénéficier du statut des baux commerciaux car ils ne sont pas considérés comme étant des commerçants. Ils peuvent évidemment conclure un bail commercial, mais seront soumis au droit civil basique, qui leur accorde moins de protection.
• Louer un local fixe. Une caravane, une tente, ou toute autre construction démontable ne répondent pas au critère de fixité car celles-ci ne disposent pas de fondations.
• Exploiter un fonds de commerce : le local doit être destiné à l’activité commerciale, mais surtout, il doit être effectivement exploité. Le défaut d’exploitation par le locataire peut être une cause de résiliation du bail commercial demandée par le bailleur. Cependant, si le locataire donne le bail en location-gérance, même s’il n’exploite pas personnellement le fonds, on considère qu’il y a exploitation par le preneur.

Le statut des baux commerciaux impose que le bail commercial dure au minimum 9 ans. Le bailleur doit donc obligatoirement respecter ce délai et ne peut en demander une résiliation en cours de bail, sauf cas exceptionnels (faute grave du locataire ou s’il souhaite construire, reconstruire, surélever, ou exécuter certains types de travaux sur l’immeuble).

Quant au locataire, il a en principe le droit de résilier à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans (c’est en cela que le bail commercial est plus communément appelé le bail 3-6-9). Ce congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance, par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de résiliation à l’initiative du locataire, aucune indemnité ne lui est due.

A noter : il est possible de mettre fin au contrat de bail à tout moment au cours de son exercice si les parties se mettent d’accord, ou si cela leur est imposé par une décision de justice.

Une fois votre bail arrivé à expiration, vous devez faire une demande de renouvellement auprès de votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a alors 3 mois pour vous répondre. Plusieurs cas sont envisageables :

• Soit il accepte purement et simplement : le bail est renouvelé pour une période de 9 ans minimum ;
• Soit il accepte mais souhaite modifier le prix du bail : il doit alors en préciser le prix. Si le locataire le refuse, et que les négociations n’aboutissent pas, les deux parties sont conduites devant la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable, et le cas échéant, devant le tribunal de grande instance si aucun compromis n’a été trouvé ;
• Soit il refuse : il doit en préciser les raisons. Le locataire peut contester ce refus ou bien l’accepter mais exiger une indemnité d’éviction ;
• Soit il ne répond pas : son absence de réponse vaut acceptation du renouvellement, dans les mêmes termes que le bail précédent.

Lorsque les deux parties gardent le silence, le bail n’expire pas pour autant mais se poursuit par tacite prolongation. Cela signifie que le même bail continue de courir, dans les mêmes termes et conditions fixées par les parties.

Mais attention, le bail prolongé est un bail d’une durée indéterminée. Le locataire a le droit de donner congé à tout moment, sans avoir à respecter la période triennale. Il doit cependant avertir le bailleur par le biais d’un préavis, au moins 6 mois avant son congé.

Le bailleur d’un fonds dans un centre commercial est tenu des mêmes obligations que dans un bail classique, à savoir la mise à disposition du fonds et tous les accessoires permettant son exploitation normale (autorisations administratives, électricité…).

En revanche, le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat. A ce titre, si un locataire est mécontent des résultats du centre commercial et reproche au bailleur de lui avoir fait de fausses promesses sur la commercialité du lieu loué (que le chiffre d’affaire n’est pas celui escompté par exemple), il ne pourra pas demander l’annulation du contrat pour erreur ou vice du consentement.

Le locataire devra prouver que le bailleur n’a pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour maintenir un environnement commercial favorable.

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les parties fixent librement le montant du loyer (souvent égale à la valeur locative du bien), la périodicité et le mode de paiement.

Pour se prémunir contre toute dévalorisation du bien pour le bailleur, et toute augmentation fulgurante du loyer pour le locataire, les parties peuvent insérer une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) dans le contrat de bail. Ainsi, le montant du loyer est automatiquement révisé selon l’indice choisi, à la hausse ou à la baisse.

La loi Pinel de 2014 a jugé l’Indice du Coût de la Construction (ICC) trop fluctuante. Désormais pour les baux commerciaux, les parties ont le choix entre l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux – pour les activités commerciales et artisanales) et l’ILAT (- pour les activités tertiaires).

Les charges à payer au titre du bail commercial sont réparties entre bailleur et locataire. En principe (et sauf clause contraire dans les statuts) :

• Le bailleur doit payer l’impôt foncier, les taxes sur les bureaux en Ile-de-France, ainsi que les gros travaux tels que le ravalement, les voûtes, toitures, les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou les grosses réparations de mises aux normes ;
• Le locataire quant à lui se charge des dépenses d’entretien et de réparation courantes (dites dépenses locatives) : dépenses d’eau, de gaz, d’électricité, peinture, papiers peints… ainsi que les impôts taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble tels que la taxe foncière par exemple.

Les travaux de peintures étant considérés comme des dépenses d’entretien, celles-ci seront à la charge du locataire.

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