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Le contrat de cession de bail commercial est le document contractuel par lequel le locataire, le cédant, transmet à un tiers, le cessionnaire, le bail avec les droits et obligations qui s’y rattachent. Cet acte permet au repreneur, sans avoir à conclure de nouveau bail, de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, tout en bénéficiant du droit au renouvellement.
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Vous voulez démarrer une affaire et, pour ce faire, vous avez repéré un local approprié dont le locataire actuel est prêt à vous céder ? Ou bien vous êtes locataire et souhaitez céder votre local et éventuellement votre fonds de commerce aussi ?
Quoi qu’il en soit, vous devrez rédiger et signer un contrat de cession de bail en bonne et due forme. Sachez, à ce propos, qu’il est vivement conseillé de faire appel aux services d’un avocat pour la rédaction d’un tel contrat afin notamment d’éviter tout manque substantiel et donc tout litige ultérieur avec le bailleur, le cessionnaire ou le cédant (en fonction de votre position).
A ce titre, nous vous proposons de gagner du temps précieux en consultant notre fiche pratique qui comporte toutes les informations essentielles relatives à la cession de bail. Vous disposerez ainsi d’une meilleure vue d’ensemble de ce qu’il est possible de faire ou pas en termes de cession, d’autorisation du bailleur, ou encore d’obligations et de droits contractuels.
La cession de bail est un contrat à travers lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) un bail commercial, avec tous les droits et toutes les obligations inhérentes au bail.
Soulignons qu’en principe, aucun contrat de location ne peut interdire, purement et simplement, la cession de bail. Néanmoins, il est possible d’insérer des clauses qui imposent certaines limites à cette procédure.
Dans certains cas, lorsqu’un professionnel reprend un bail commercial, il doit verser une somme d’argent au locataire sortant : il s’agit du droit au bail. Plus concrètement, le cessionnaire (l’acheteur du fonds de commerce) verse cette somme au cédant (le vendeur du fonds de commerce) afin de pouvoir bénéficier à son tour du statut protecteur des baux commerciaux.
Ce statut protecteur permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.
A noter : Un droit au bail n’est pas un droit d’entrée (ce dernier étant versé par l’acquéreur du fonds de commerce directement au bailleur).
Si le locataire veut céder son bail commercial sans vendre son fonds de commerce (c'est-à-dire poursuivre son activité commerciale dans un autre local), il doit alors en demander l’autorisation au bailleur. Dans ce cas de figure, celui-ci est en droit de refuser la cession du bail sans devoir se justifier.
La situation est différente lorsque le locataire veut céder le local commercial et vendre son fonds de commerce à un même tiers. En effet, le contrat entre le bailleur et le locataire ne peut contenir aucune clause interdisant la cession du bail.
Certaines clauses restrictives sont cependant tolérées, telles que la clause d’agrément qui permet au bailleur d’avoir un droit de regard sur la cession, ou encore la clause de garantie solidaire qui est un engagement du locataire de se porter garant, envers le bailleur, des loyers payés du futur cessionnaire.
Afin de refuser une cession du bail commercial, votre bailleur doit invoquer un motif valable et légitime.
En cas d’absence d’un tel motif, vous pourrez saisir les juges afin de constater l’abus du bailleur.
La cession du bail pourrait alors être autorisée judiciairement. Il est également possible que les juges décident de résilier le contrat en votre faveur et, dans certains cas, vous pourrez avoir droit à des dommages et intérêts.
Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice de professions libérales (médecins, chirurgiens, avocats, etc.). Il est conclu pour une durée minimum de six ans. Le bailleur peut donner congé par simple lettre avec accusé de réception.
Le bailleur peut voir son locataire quitter les locaux par un congé, à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.
Le bail commercial concerne exclusivement l’exercice d’activités destinées à un usage commercial ou artisanal. Il est régi par le statut des baux commerciaux qui permet notamment au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement (inexistant dans le bail professionnel).
Le congé ne peut être donné que par acte d’huissier. Le bailleur a la sécurité que son locataire restera minimum trois ans (c’est le bail 3-6-9).
Les mentions obligatoires à insérer dans la cession de bail sont :
Le bail commercial est un élément incorporel du fonds de commerce. C’est le contrat qui définit et régit l’utilisation du local où un commerçant exerce son activité commerciale. Le commerçant peut très bien céder son bail commercial sans pour autant céder son fonds de commerce. Dans cette hypothèse, il continuera d’exercer son activité commerciale dans un autre local.
Il est tout à fait possible de céder votre bail avant que celui-ci n’arrive à terme, à condition bien sûr de respecter les exigences prévues par la loi, que nous avons vues, notamment dans la question 3.). Notons cependant que si la cession du droit au bail commercial a lieu moins de trois ans avant le terme du bail, le bailleur peut refuser à l'acquéreur le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d'éviction, puisque l’acquéreur doit avoir exploité le local au moins trois ans.
1. Vous répondez à un questionnaire en ligne relatif à la cession de bail
2. L'avocat que vous avez choisi vous envoie un devis pour la rédaction de ce document
3. Dès que vous acceptez le devis, l'avocat rédige votre contrat de cession de bail personnalisé
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