Qu’est-ce qu’une cession de bail ?

La cession de bail est un contrat à travers lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) un bail commercial, avec tous les droits et toutes les obligations inhérentes au bail. Soulignons qu’en principe, aucun contrat de location ne peut interdire, purement et simplement, la cession de bail. Néanmoins, il est possible d’insérer des clauses qui imposent certaines limites à cette procédure.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Dans certains cas, lorsqu’un professionnel reprend un bail commercial, il doit verser une somme d’argent au locataire sortant : il s’agit du droit au bail. Plus concrètement, le cessionnaire (l’acheteur du fonds de commerce) verse cette somme au cédant (le vendeur du fonds de commerce) afin de pouvoir bénéficier à son tour du statut protecteur des baux commerciaux. Ce statut protecteur permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. A noter : Un droit au bail n’est pas un droit d’entrée (ce dernier étant versé par l’acquéreur du fonds de commerce directement au bailleur).

Cession de bail commercial ou professionnel : quelles différences ?

Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice de professions libérales (médecins, chirurgiens, avocats, etc.). Il est conclu pour une durée minimum de six ans. Le bailleur peut donner congé par simple lettre avec accusé de réception. Le bailleur peut voir son locataire quitter les locaux par un congé, à tout moment moyennant un préavis de 6 mois. Le bail commercial concerne exclusivement l’exercice d’activités destinées à un usage commercial ou artisanal. Il est régi par le statut des baux commerciaux qui permet notamment au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement (inexistant dans le bail professionnel). Le congé ne peut être donné que par acte d’huissier. Le bailleur a la sécurité que son locataire restera minimum trois ans (c’est le bail 3-6-9).

Quelle est la différence entre une cession de bail et une cession de fonds de commerce ?

Le bail commercial est un élément incorporel du fonds de commerce. C’est le contrat qui définit et régit l’utilisation du local où un commerçant exerce son activité commerciale. Le commerçant peut très bien céder son bail commercial sans pour autant céder son fonds de commerce. Dans cette hypothèse, il continuera d’exercer son activité commerciale dans un autre local.

Les points clés sur le contrat de cession de bail

Un commerçant propriétaire d'un droit au bail peut être amené à le céder à un acheteur. Se pose alors la question de la cession du bail commercial qui peut intervenir dans le cadre d'une cession de droit au bail ou d'une cession de fonds de commerce. Le contrat de cession permet d'encadrer les modalités de cette cession grâce notamment à l'insertion de clause de non-concurrence, droit de préemption ou clauses suspensives. Les étapes d'une cession de bail : information de la commune de la cession du droit au bail ; signification de la cession au bailleur ; état des lieux contradictoire ; enregistrement auprès du service des impôts 1 Respecter la procédure de cession information de la commune et du bailleur, état des lieux, enregistrement du service des impôts... 2 Rédiger l'acte de cession : Prévoir les clauses de non-concurrence, non-établissement, droit de préemption, clauses suspensives... 3 Se faire accompagner par un avocat : La cession de bail est soumis à des règle de fond. De plus, une clause de garantie solidaire peut être insérée dans le bail commercial.

L’autorisation du bailleur est-elle obligatoire pour que le locataire (cédant) puisse céder son bail à un tiers (cessionnaire) ?

Si le locataire veut céder son bail commercial sans vendre son fonds de commerce (c'est-à-dire poursuivre son activité commerciale dans un autre local), il doit alors en demander l’autorisation au bailleur. Dans ce cas de figure, celui-ci est en droit de refuser la cession du bail sans devoir se justifier. La situation est différente lorsque le locataire veut céder le local commercial et vendre son fonds de commerce à un même tiers. En effet, le contrat entre le bailleur et le locataire ne peut contenir aucune clause interdisant la cession du bail. Certaines clauses restrictives sont cependant tolérées, telles que la clause d’agrément qui permet au bailleur d’avoir un droit de regard sur la cession, ou encore la clause de garantie solidaire qui est un engagement du locataire de se porter garant, envers le bailleur, des loyers payés du futur cessionnaire. Afin de refuser une cession du bail commercial, votre bailleur doit invoquer un motif valable et légitime. En cas d’absence d’un tel motif, vous pourrez saisir les juges afin de constater l’abus du bailleur. La cession du bail pourrait alors être autorisée judiciairement. Il est également possible que les juges décident de résilier le contrat en votre faveur et, dans certains cas, vous pourrez avoir droit à des dommages et intérêts.

Quelles sont les mentions obligatoires à insérer dans la cession de bail ?

Les mentions obligatoires à insérer dans la cession de bail sont : l’identité des parties prenantes (personnes morales ou physiques) ; la description de l’objet cédé (du local) ; la date de prise d'effet de la cession ; les droits et obligations découlant du bail (payement des loyers et, en général, exécution de toutes les clauses du bail cédé) ; la fixation des prix de la cession (pas-de-porte, droit au bail, etc.) ; l’intervention du bailleur : une clause doit assurer de la notification de l'acte au bailleur et de son intervention à l'acte dans les formes requises par la loi.

Puis-je céder mon bail alors que celui-ci n’est pas arrivé à terme ?

Il est tout à fait possible de céder votre bail avant que celui-ci n’arrive à terme, à condition bien sûr de respecter les exigences prévues par la loi, que nous avons vues, notamment dans la question 3.). Notons cependant que si la cession du droit au bail commercial a lieu moins de trois ans avant le terme du bail, le bailleur peut refuser à l'acquéreur le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d'éviction, puisque l’acquéreur doit avoir exploité le local au moins trois ans.

Comment obtenir un contrat de cession de bail ?

1. Vous répondez à un questionnaire en ligne relatif à la cession de bail 2. L'avocat que vous avez choisi vous envoie un devis pour la rédaction de ce document 3. Dès que vous acceptez le devis, l'avocat rédige votre contrat de cession de bail personnalisé

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Questions fréquentes

📖 Définitions
⚖️ Droits & obligations
🔄 Démarches

📌 Qu’est-ce qu’une cession de bail ?

La cession de bail est un contrat à travers lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) un bail commercial, avec tous les droits et toutes les obligations inhérentes au bail.

Soulignons qu’en principe, aucun contrat de location ne peut interdire, purement et simplement, la cession de bail. Néanmoins, il est possible d’insérer des clauses qui imposent certaines limites à cette procédure.
Qu’est-ce que le droit au bail ?

Dans certains cas, lorsqu’un professionnel reprend un bail commercial, il doit verser une somme d’argent au locataire sortant : il s’agit du droit au bail. Plus concrètement, le cessionnaire (l’acheteur du fonds de commerce) verse cette somme au cédant (le vendeur du fonds de commerce) afin de pouvoir bénéficier à son tour du statut protecteur des baux commerciaux.

Ce statut protecteur permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.

A noter : Un droit au bail n’est pas un droit d’entrée (ce dernier étant versé par l’acquéreur du fonds de commerce directement au bailleur).
Cession de bail commercial ou professionnel : quelles différences ?

Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice de professions libérales (médecins, chirurgiens, avocats, etc.). Il est conclu pour une durée minimum de six ans. Le bailleur peut donner congé par simple lettre avec accusé de réception.

Le bailleur peut voir son locataire quitter les locaux par un congé, à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Le bail commercial concerne exclusivement l’exercice d’activités destinées à un usage commercial ou artisanal. Il est régi par le statut des baux commerciaux qui permet notamment au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement (inexistant dans le bail professionnel).

Le congé ne peut être donné que par acte d’huissier. Le bailleur a la sécurité que son locataire restera minimum trois ans (c’est le bail 3-6-9).
Quelle est la différence entre une cession de bail et une cession de fonds de commerce ?

Le bail commercial est un élément incorporel du fonds de commerce. C’est le contrat qui définit et régit l’utilisation du local où un commerçant exerce son activité commerciale. Le commerçant peut très bien céder son bail commercial sans pour autant céder son fonds de commerce. Dans cette hypothèse, il continuera d’exercer son activité commerciale dans un autre local.
Les points clés sur le contrat de cession de bail
Un commerçant propriétaire d'un droit au bail peut être amené à le céder à un acheteur. Se pose alors la question de la cession du bail commercial qui peut intervenir dans le cadre d'une cession de droit au bail ou d'une cession de fonds de commerce.

Le contrat de cession permet d'encadrer les modalités de cette cession grâce notamment à l'insertion de clause de non-concurrence, droit de préemption ou clauses suspensives.

Les étapes d'une cession de bail :
- information de la commune de la cession du droit au bail ;
- signification de la cession au bailleur ;
- état des lieux contradictoire ;
- enregistrement auprès du service des impôts
1 Respecter la procédure de cession
information de la commune et du bailleur, état des lieux, enregistrement du service des impôts...

2 Rédiger l'acte de cession :

Prévoir les clauses de non-concurrence, non-établissement, droit de préemption, clauses suspensives...

3 Se faire accompagner par un avocat :

La cession de bail est soumis à des règle de fond. De plus, une clause de garantie solidaire peut être insérée dans le bail commercial.

📌 L’autorisation du bailleur est-elle obligatoire pour que le locataire (cédant) puisse céder son bail à un tiers (cessionnaire) ?

Si le locataire veut céder son bail commercial sans vendre son fonds de commerce (c'est-à-dire poursuivre son activité commerciale dans un autre local), il doit alors en demander l’autorisation au bailleur. Dans ce cas de figure, celui-ci est en droit de refuser la cession du bail sans devoir se justifier.

La situation est différente lorsque le locataire veut céder le local commercial et vendre son fonds de commerce à un même tiers. En effet, le contrat entre le bailleur et le locataire ne peut contenir aucune clause interdisant la cession du bail.

Certaines clauses restrictives sont cependant tolérées, telles que la clause d’agrément qui permet au bailleur d’avoir un droit de regard sur la cession, ou encore la clause de garantie solidaire qui est un engagement du locataire de se porter garant, envers le bailleur, des loyers payés du futur cessionnaire.

Afin de refuser une cession du bail commercial, votre bailleur doit invoquer un motif valable et légitime.

En cas d’absence d’un tel motif, vous pourrez saisir les juges afin de constater l’abus du bailleur.

La cession du bail pourrait alors être autorisée judiciairement. Il est également possible que les juges décident de résilier le contrat en votre faveur et, dans certains cas, vous pourrez avoir droit à des dommages et intérêts.
Quelles sont les mentions obligatoires à insérer dans la cession de bail ?
Les mentions obligatoires à insérer dans la cession de bail sont :
- - l’identité des parties prenantes (personnes morales ou physiques) ;
  - la description de l’objet cédé (du local) ;
  - la date de prise d'effet de la cession ;
  - les droits et obligations découlant du bail (payement des loyers et, en général, exécution de toutes les clauses du bail cédé) ;
  - la fixation des prix de la cession (pas-de-porte, droit au bail, etc.) ;
  - l’intervention du bailleur : une clause doit assurer de la notification de l'acte au bailleur et de son intervention à l'acte dans les formes requises par la loi.
Puis-je céder mon bail alors que celui-ci n’est pas arrivé à terme ?

Il est tout à fait possible de céder votre bail avant que celui-ci n’arrive à terme, à condition bien sûr de respecter les exigences prévues par la loi, que nous avons vues, notamment dans la question 3.). Notons cependant que si la cession du droit au bail commercial a lieu moins de trois ans avant le terme du bail, le bailleur peut refuser à l'acquéreur le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d'éviction, puisque l’acquéreur doit avoir exploité le local au moins trois ans.

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