Ce qu'il faut savoir sur le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial est un type de contrat strictement réglementé notamment pour protéger les locataires. L’une de ses caractéristiques se situe lors du renouvellement du bail. Contrairement aux règles classiques du bail, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme. Il existe, en effet, un « droit au renouvellement » du bail pour le locataire. Qu’implique-t-il ?

Me Baptiste Robelin décrypte le sujet et vous accompagne dans vos négociations et renouvellement de baux commerciaux. 

Renouvellement du bail commercial : pour qui, pour quoi ?

Le locataire d’un local commercial bénéficie, en vertu du « statut des baux » commerciaux de certaines règles protectrices auxquelles il est interdit de déroger. Si une clause prévoit le contraire, elle est illicite et nulle.

L’une de ces règles protectrices est le droit au renouvellement du bail commercial dont l’objectif est de permettre à l’entrepreneur (locataire) de sécuriser sa situation en n’ayant pas à changer de local commercial à chaque fin de contrat. En outre, le locataire continue à bénéficier des autres règles protectrices du statut des baux commerciaux comme le plafonnement du loyer.

Pour rappel, le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans. C’est donc à l’issue de cette période de 9 ans que le droit au renouvellement du bail commercial intervient. Mais pour en profiter, encore faut-il que certaines conditions soient remplies.

Ces conditions sont les suivantes : le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Il doit donc être titulaire du bail commercial et être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers et de l’artisanat. En outre, le fonds doit avoir été exploité au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration ou de sa prolongation.

En clair, si à l’issue du bail commercial, les parties ne font aucune demande de renouvellement ou de congé, le bail est reconduit et toutes les clauses initiales continuent de s’appliquer. 

Toutefois, suite à une reconduction tacite, le bail peut être rompu à tout moment par les parties (sans respect des délais triennaux) au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Attention : dans ce cas, le locataire perd son droit au bail et ne pourra donc pas transmettre de plein droit son droit au bail en cas de cession de fonds de commerce. En outre, si la prolongation tacite du bail dépasse 12 ans après sa conclusion (soit 3 ans après les 9 ans prévus), le montant du loyer pourra être déplafonné. 

Renouvellement du bail commercial : quelle différence avec la tacite reconduction ?

Le principe de la tacite reconduction

L’affirmation selon laquelle la tacite reconduction n’existe plus est fausse. Le bail commercial est un contrat de location prévu pour les professionnels qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Le contrat de bail commercial permet au propriétaire du local, de le louer à un commerçant. Ce dernier pourra y exercer son activité.

Le statut des baux commerciaux est régi par des règles particulières. C’est le cas concernant l’expiration du bail. La loi prévoit que le bail commercial est prévu pour une durée de 9 ans. Au terme de cette durée, le bail commercial ne cesse pas automatiquement. L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que lorsque le bail n’a pas été renouvelé ou en l’absence d’un congé à son locataire, il fait l’objet d’une tacite reconduction.

Les conditions de la tacite reconduction

Selon le Code de commerce, la tacite reconduction ne peut exister qu’en absence d’un congé et d’une demande de renouvellement. Ce défaut peut provenir du bailleur ou du locataire. Aussi, ces formalités de renouvellement doivent être exécutées 6 mois avant la date d’expiration du contrat de bail commercial.

Le congé

Le congé fait référence à la résiliation du contrat de bail commercial. Le congé peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur. La loi n’exige pas que le congé soit effectué sous quelque motif que ce soit.

Lorsque le congé est à l’initiative du bailleur, certaines conditions prévues à l’article L. 145-4 du Code de commerce doivent être respectées.  Ainsi, le bailleur devra proposer une indemnité d’éviction au locataire.

La demande de renouvellement

La tacite reconduction ne peut également pas avoir lieu lorsque le bailleur ou le locataire propose le renouvellement du bail commercial. Le sort de la proposition de renouvellement n’influe pas sur cette exclusion de la tacite reconduction.

Bien que la reconduction tacite et le renouvellement du bail commercial ont pour effet la prolongation du bail commercial, les deux notions sont différentes. Le renouvellement implique que les parties vont rédiger un nouveau contrat ou fixer les modalités de renouvellement dans un avenant. 

Renouvellement du bail commercial : à l’initiative du locataire

Quoiqu’il en soit, il est donc important pour le locataire de penser à correctement réclamer la mise en œuvre de son droit au renouvellement. L’aide de son avocat est alors plus que recommandé afin de sécuriser sa situation juridique et d’éviter toute mauvaise surprise.

Concrètement, le locataire doit envoyer un courrier par lettre recommandée avec AR dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date.

Ce courrier doit impérativement comporter une mention légale, à savoir : 

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Ce courrier doit être notifié au bailleur. Si celui-ci est généralement facilement identifiable, il faut néanmoins toujours faire preuve de vigilance, notamment face au « démembrement de propriété ». Cette situation peut survenir, par exemple, quand un couple est propriétaire d’un local commercial et que l’un des membres du couple décède : l’époux survivant est « usufruitier » et le ou les éventuels héritiers sont « nu-propriétaires ».

Attention : lorsque la lettre recommandée avec AR n’a pu être présentée au bailleur, la démarche doit être renouvelée par huissier de justice. Il faut alors savoir que la loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Dans cette situation, il faut donc solliciter le renouvellement du bail commercial auprès du l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une analyse juridique de l’identification du bailleur à l’aide d’un avocat spécialisé est ici recommandée.

Suite à la réception du courrier, le bailleur va faire connaître sa réponse par huissier de justice. Il peut soit accepter le principe du renouvellement, soit le refuser. Dans ce cas, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf en cas de manquement grave du locataire à ses obligations comme, par exemple, le défaut d’immatriculation de son activité).

Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour communiquer sa réponse (accepter, refuser en motivant son refus). A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement.

Dans sa réponse, le bailleur va souvent proposer un nouveau loyer. En cas de désaccord sur le montant de ce nouveau loyer, les parties ont 2 ans pour saisir le juge à compter du renouvellement du bail.

Renouvellement du bail commercial : à l’initiative du bailleur

Le bailleur peut lui-même être à l’initiative du renouvellement du bail commercial. C’est généralement le cas lorsque celui-ci souhaite réviser le montant du loyer. 

Lorsque le contrat de bail commercial arrive à son terme, le bailleur a deux possibilités : 

• donner congé à son locataire sans offre de renouvellement : il met ainsi fin au bail ; 
• ou donner congé à son locataire en l’accompagnant d’une offre de renouvellement. 

En l’absence d’offre de renouvellement, le bailleur doit préciser les motifs de refus de renouvellement et verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf dans quatre situations (art. L. 145-17 et L. 145-18 du Code de commerce) détaillées plus bas. 

En présence d’une offre de renouvellement, le locataire a alors plusieurs options qui se présentent à lui. Il peut :

• écrire au bailleur pour lui signifier qu’il accepte renouvellement du bail : le contrat de bail se poursuit pour une nouvelle durée de neuf ans et dans les mêmes conditions que celles prévues initialement ; 
• refuser l’offre de renouvellement et mettre fin au contrat. 

Notez qu’en cas de renouvellement, le loyer est plafonné, sauf si le bailleur apporte la preuve d’une modification notable des locaux ou des obligations des parties. Le locataire pourra contester le montant du loyer : le litige est alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

Renouvellement du bail commercial : la révision du loyer

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut souhaiter augmenter le loyer. Son montant peut être révisé, mais il est toutefois plafonné : le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale, de l'indice de référence retenue dans le bail commercial (indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014).

Le locataire titulaire d’un bail commercial reconduit tacitement qui approche de sa 12^ème année doit être vigilant : le plafonnement ne s’applique plus si la durée du bail excède 12 ans.

Il est possible de déroger à la règle du plafonnement du loyer lorsque les éléments constitutifs de la valeur locative ont subi une altération, à savoir : les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais, ce déplafonnement est lui aussi plafonné ! En effet, afin d’éviter les hausses de loyers trop importantes, le déplafonnement ne peut pas conduire à une augmentation de loyer supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014).

Renouvellement du bail commercial : quelle durée ?

Le bail commercial est renouvelé pour une période 9 ans. Il en est ainsi quelle que soit la durée du bail initial.

Toutefois, par exception, les parties peuvent se mettre d’accord pour une durée plus longue. Il est alors important de matérialiser cet accord par écrit, pour éviter tout litige futur.

Pour en savoir plus sur les règles de durée du bail, consultez mon article “Bail commercial 369 : tout savoir sur la durée du bail commercial”. 

Refus de renouvellement du bail commercial : quelles conséquences ?

Le statut des baux commerciaux permet au locataire commercial de bénéficier d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Toutefois, il ne s’agit pas d’une « obligation de renouvellement » pour le bailleur. Celui-ci est donc libre de décider de renouveler ou non le bail. S’il refuse de le renouveler, le locataire bénéficie alors d’un autre dispositif protecteur : il a droit à une indemnité d’éviction.

Là encore, il s’agit d’un droit et non d’une obligation. Le bailleur peut échapper à son versement. Cela peut arriver dans 4 situations :

• le locataire a commis un manquement grave à ses obligations ;
• le local loué est déclaré insalubre par l'autorité administrative ou il présente un danger pour les occupants ;
• le bailleur considère que le bail conclu ne relève pas du statut des baux commerciaux (juridiquement, le bailleur va faire une « dénégation du statut des baux commerciaux »). c’est le cas si le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux (s’il n’est pas immatriculé au RCS au moment de la prise de congé)  ;
• le bailleur va exercer son « droit de reprise » et offre au locataire évincé un local situé dans un emplacement équivalent et correspondant aux besoins du preneur.
  
  

Notez qu’une fois que le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le bailleur dispose d'un délai de 15 jours pour mettre en œuvre son « droit de repentir ». C'est une période durant laquelle le bailleur peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire, ce qui le dispense de verser l'indemnité d'éviction.

Le locataire d’un local commercial en vertu d’un contrat soumis aux « statuts des baux commerciaux » bénéficie d’un droit au renouvellement de ce bail. Cette mise en œuvre nécessite la mise en œuvre d’un formalisme strict pour que les délais légaux soient respectés… D’où la nécessité de faire appel aux services d’un avocat spécialisé pour protéger ses intérêts.