Obtenez votre contrat de sous-location

Le contrat sous-location correspond à l’action permettant à un locataire de mettre tout ou partie du logement ou de bureaux loués à la disposition d'un sous-locataire, moyennant le versement d'une contrepartie financière. Cette pratique très populaire depuis quelques années a pour avantage le financement du loyer dû par le locataire quand celui-ci s'absente de son logement ou de ses bureaux ou ne les utilisent pas en totalité.

Le contrat de sous-location est celui qui est signé entre le locataire et le sous-locataire.

Le propriétaire n’est pas tenu d'y participer, dès lors qu'il a été dûment informé de la sous-location, et qu’il a donné son accord écrit.  

Il est nécessaire d’établir un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire : en effet, d’une part ce contrat va contenir des éléments importants de l’engagement des parties (tels que le montant du loyer, la date du paiement du loyer, la durée de la sous-location, les obligations des parties, etc.) et d’autre part, ce contrat pourra être utilisé comme une preuve entre les parties en cas de litige.  

Toutefois, ce contrat ne dispense pas le locataire de ses obligations à l’encontre du bailleur prévues dans le contrat de bail et sa validité peut être remise en cause si la sous-location est interdite par le bailleur principal ou s’il n’en a pas été avisé.

Le contrat de sous-location doit obligatoirement contenir le montant du loyer, la durée de la sous-location (ne pouvant excéder celle du bail principal), les obligations des parties ou encore la répartition des charges, et doit évidemment mentionner que le bailleur a donné son autorisation.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location, sauf si le propriétaire donne son accord. L’accord de bailleur est donc obligatoire et indispensable pour la signature du contrat de sous-location (sauf dans les rares cas de location meublée d’avant mars 2014 qui n’auraient pas dans le contrat l’interdiction de sous-louer)

Pour que la sous-location soit légale, il convient alors tout d’abord d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par tout autre moyen reconnu) des modalités et conditions de la sous-location (notamment le montant du loyer et la durée de la sous-location)

Le bailleur doit ensuite donner son accord écrit sur la possibilité de sous-louer ainsi que sur le montant du loyer de sous-location (qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal)

C’est seulement lorsque toutes ces conditions sont remplies que le contrat de sous-location peut être signé entre le locataire et le sous-locataire.

Le bailleur peut librement refuser la demande de sous-location, sans invoquer un quelconque motif. S’il a effectivement refusé la sous-location, ou s’il n’a pas été informé de la sous-location et qu’aucune demande d'autorisation ne lui a été adressée, la sous-location est illégale, et peut amener la résiliation du bail principal par le propriétaire ou un refus du renouvellement du bail mais aussi la possibilité pour le sous-locataire de demander réparation au locataire.

Le sous-locataire est dans ce cas considéré comme un occupant illégal et pourra être redevable d’une indemnité d’occupation, déterminée par le juge.

Toutefois, cette sous-location irrégulière ne permet pas au propriétaire d'expulser directement le sous-locataire. Le propriétaire est en effet considéré comme un tiers et non une partie au contrat de sous-location liant uniquement le locataire au sous-locataire, il ne peut donc pas agir directement en vertu d'un contrat qu'il n'a pas signé.

Du côté du sous-locataire : le risque principal réside dans la cessation du contrat de bail principal : en effet, si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation. 

La sous-location s’interrompt alors immédiatement, sans préavis et le sous-locataire ne peut exiger de rester dans les locaux. Si le sous-locataire reste dans les lieux, le propriétaire peut lui réclamer une indemnité d'occupation.

Cependant, si ce contrat cesse avant le terme prévu dans le contrat de sous-location, le sous-locataire peut engager la responsabilité du locataire, sauf clause dans le contrat de sous-location prévoyant que la cessation du bail principal pour quelque cause que ce soit entrainerait automatiquement la cessation du sous-bail.

Du côté du locataire : le risque principal est le risque de défaut de paiement du loyer par le sous-locataire car le locataire demeure responsable vis-à-vis du bailleur des manquements de son sous-locataire. Toutefois, il existe un recours du bailleur contre le sous-locataire, qui n’est possible que si la sous-location est régulière et dans la limite du montant du sous-loyer. 

En cas de défaillance de paiement du locataire, le bailleur dispose également d’un recours contre le sous-locataire. 

Les deux parties au contrat de sous-location sont fortement liées et une action ou un manquement aux obligations de l’une des parties aura dans plusieurs cas, d’importantes répercussions sur l’autre partie au contrat de sous-location.

Malgré le fait que les deux baux (contrat de bail principal et le bail de la chose louée) soient en principe indépendants l’un de l’autre, il existe des exceptions (action directe du bailleur contre le sous-locataire en cas d’impayé). 

Du côté du propriétaire, le risque est bien évidemment de voir son bien usé ou abimé par un sous-locataire qu’il n’a ni choisi ni souhaité, comme ça a pu être le cas pour le locataire. 

Le contrat de sous-location est un véritable contrat de bail. Les droits et obligations sont donc les mêmes que dans un bail classique, à la différence que la résiliation du bail principal entraine automatiquement la fin de la sous-location.

Le sous-locataire est alors tenu aux mêmes obligations relatives au prix et à la chose louée (obligation de bon usage de la chose, toutes les obligations que le locataire a à l'égard du bailleur) mais le bailleur ne peut invoquer à l'encontre du sous-locataire la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire en cas de dégradations ou pertes causées par un incendie.

Cependant, dans la relation entre le locataire et le sous-locataire, cette présomption de responsabilité pèse sur le sous-locataire qui occupe exclusivement les lieux.

Le bail commercial concerne la location d’un bien immobilier commercial pour l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.

La sous-location de ce bail commercial est autorisée mais uniquement avec l’accord du propriétaire. 

Cet accord peut être tacite mais il vaut mieux qu’il y ait une attitude claire et non équivoque car la seule connaissance et la tolérance de la sous-location ne valent pas acceptation tacite.

Pour ce type de sous-location, le locataire doit également prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer. Le bailleur a ensuite 15 jours pour répondre, son silence valant acceptation.

En cas de sous-location illégale (absence de l’autorisation du bailleur), la cessation du bail du locataire par le propriétaire est possible, tout comme le refus de son renouvellement, sans la moindre indemnité d'éviction. Le sous-locataire ne peut toujours pas dans ce cas faire valoir un quelconque droit.

Il est important de noter que le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même : en effet, le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal, c’est à dire que, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.

Le bail professionnel est celui qui porte sur la location de biens affectés à l’exercice d’une activité non commerciale (professions libérales ou assimilées) ou artisanale lorsqu’aucun fonds artisanal n’est exploité dans les locaux loués.

La sous-location de ce bail est également possible si cela n’a pas été interdit au locataire par une clause du bail. 

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