Contrat de sous-location du bail commercial : les 7 éléments clés à savoir

En tant que chef d’entreprise, vous louez un bail commercial. A cause de diverses raisons, vous ne souhaitez plus exploiter ce bail commercial. Pour ne pas engager de pertes et pour garder un contrôle partiel du bail, il est possible de faire une sous location du bail commercial. Ainsi le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie des murs moyennant contrepartie. Il faut savoir que la sous-location du bail commercial est interdite en principe, sauf clause contraire. Elle peut alors être mise en œuvre sous deux conditions : l’autorisation du bailleur et le concours du bailleur à l’acte. Une fois ces deux conditions réunies, la sous-location devient possible et engendre, une fois le contrat signé, des rapports bien spécifiques.

Cette fiche technique vous explique en 7 points, les choses importantes à savoir sur le contrat de sous-location de bail commercial.

Autorisation du bailleur pour la sous location du bail commercial

Le droit en vigueur nous explique que le consentement du bailleur ne se présume pas, il doit donc être prouvé.

Il faut savoir que le pouvoir du bailleur d’interdire ou d’autoriser la sous-location n’est pas limité. Ainsi, même le juge ne peut intervenir pour le contrôler et son refus n’a nul besoin d’être motivé. En effet, aucune mesure judiciaire ne peut imposer une sous-location au bailleur. Le refus ou l’autorisation peut être expresse ou tacite.

Concours du bailleur à l’acte de sous location commerciale

Cette condition demeure obligatoire pour contracter une sous-location de bail commercial : l’appel du bailleur à concourir au contrat, que la sous-location ait été autorisée ou simplement connue. Si le locataire n’informe pas le bailleur, le sous-locataire peut effectuer l’appel au concours de sa propre initiative pour rendre l’acte opposable.

L’appel au concours se fait par voie de notification auprès du bailleur. Dès la réception de la notification, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour donner son intention de participer ou non au contrat de sous-location.

ATTENTION: le silence du bailleur vaut acceptation.

Contenu du contrat de sous-location du bail commercial

Le contrat de sous-location doit définir les conditions de la sous-location.

ATTENTION : les conditions de la sous-location ne doivent pas dépasser les conditions du bail commercial principal, c’est-à-dire que le sous-locataire ne peut disposer de droits plus étendus que le locataire (ex : il ne peut redéfinir l’affectation des locaux dans le bail principal).

À l’instar d’un contrat de bail commercial, le contrat de sous-location doit par ailleurs mentionner :

• la description du ou des locaux sous-loués ;
• l’affectation des locaux sous-loués (spécialisation du bail, cette clause doit être calquée sur celle liant le propriétaire au locataire principal) ;
• le montant du loyer mensuel ainsi que la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment ;
• les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire vis-à-vis du bailleur ;
• la durée de la sous-location et les règles qui articulent le rapport entre la durée de la sous-location et celle de la location (comme dans le cas d’arrivée à terme, avec une reconduction tacite ou bien une résiliation anticipée).

La meilleure solution pour une sous-location conforme est de recopier les clauses liant le bailleur au locataire principal.

À noter aussi que le locataire peut envisager une sous-location au moyen d’un bail dérogatoire.

Rapports entre locataire principal et bailleur du local commercial

Le bailleur dispose de moyens de contrôle sur le contrat de sous-location. Il peut par exemple réajuster le loyer de la location principale lorsque le loyer de la sous-location est supérieur.

Par ailleurs, le locataire, tenu par ses obligations envers le bailleur, est responsable des manquements du sous-locataire. Par exemple, le non-respect par le sous-locataire du principe de spécialité du bail engage la responsabilité du locataire principal vis-à-vis du bailleur pouvant entraîner une résiliation des baux commerciaux en cascade.

Il faut également savoir que le locataire perd le bénéfice du statut juridique des baux commerciaux s’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce.

Rapports entre sous-locataire et bailleur du local commercial

Le principe est que le bailleur et le sous-locataire n’ont pas de rapport direct, mais il existe deux exceptions à cette règle :

• le bailleur dispose d’un droit d’action contre le sous-locataire en paiement du loyer principal mais uniquement à hauteur du prix de la sous-location. Ainsi, si le bail commercial conclu entre le locataire et le sous-locataire stipule un loyer inférieur, le propriétaire du local commercial est seulement lié par le contrat conclu entre le locataire et le sous-locataire. En effet, il se substitue dans les droits du locataire principal, le contrat de bail initialement conclu (entre le locataire et le bailleur) étant inopposable au sous-locataire.
• Si le bail principal expire, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail si le locataire est privé de ce droit. On parle alors de droit direct au renouvellement, il est soumis à plusieurs conditions cumulatives :
  • la sous-location a été autorisée par le bailleur ;
  • le bail principal doit avoir expiré sans que le locataire principal n’exerce son droit au renouvellement (notamment si le bail a expiré, ce dernier n’a plus aucun droit) ;
  • le sous-locataire justifie d’un bail soumis au statut des baux commerciaux (le bail commercial ne doit pas être dérogatoire).
    
    

Rapports entre le locataire principal et sous-locataire du local commercial

Le contrat de sous-location de bail commercial vaut contrat de bail commercial, ainsi tous les droits et obligations sont les mêmes que ceux d’un bail commercial classique. Ainsi, le sous-locataire d’un local commercial dispose des mêmes droits que le locataire. Par contre, le sous-locataire ne peut disposer de plus que droits que le locataire.

De fait, la résiliation du bail principal entraîne obligatoirement l’extinction de la sous-location. Par conséquent, le locataire est responsable à l’égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.

La règle majeure régissant les rapports entre le locataire et le sous-locataire est que ce dernier ne peut se voir consentir plus de droits que le locataire n’en dispose lui même. Par contre, il peut consentir moins de droits en envisageant par exemple la souscription d’un bail dérogatoire avec le sous-locataire lui faisant perdre son droit au renouvellement.
À défaut de bail dérogatoire, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial auprès du locataire principal. Comme pour un contrat de bail commercial classique, ce dernier ne peut s’y opposer. En cas d'exercice de ce droit, le bailleur doit en être informé.

Conséquences d’une sous-location irrégulière d’un local commercial

Il faut savoir que si les conditions cumulatives ne sont pas réunies (autorisation du bailleur + concours du bailleur à l’acte), la sous-location est considérée comme irrégulière. Par conséquence, cela entraîné :

• l’inopposabilité de la sous-location commerciale au bailleur ;
• la possibilité de résilier le bail principal, car le locataire principal a commis une faute dans l'exécution du contrat de bail commercial. Dans ce cas, aucune indemnité d’éviction ne sera due au locataire ;
• la possibilité de refuser le renouvellement du bail au sous-locataire et au locataire principal ;
• la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire. En effet, par la faute du locataire principal, ce dernier n’est plus en mesure d’honorer ses obligations contractuelles à l’égard du sous-locataire à savoir notamment la mise à disposition du local commercial. Le locataire devra donc payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Dès lors, le sous-locataire devient un occupant sans droits ni titres des locaux commerciaux, il ne peut se prévaloir du régime des baux commerciaux à l’égard du bailleur. Toutefois, le bailleur peut régulariser la situation avec le sous-locataire en l'agréent de manière claire et non équivoque.

Il apparaît donc opportun pour un sous locataire, avant de signer le contrat de sous location commerciale, de s’assurer que la sous-location a bien été agréée par le bailleur et que son concours a bien été requis.