Qu'est-ce qu'une SCI ?

Vous souhaitez optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier d'entreprise ? Créez votre SCI en ligne en quelques clics et profitez des avantages successoraux conférés par ce statut juridique. A travers ce contenu, nos experts vous guideront tout au long du processus de création de votre SCI jusqu'à son immatriculation. La SCI, ou Société Civile Immobilière est une société qui permet d’organiser l’acquisition et la gestion collective d’un bien immobilier.La mise en société vaut dématérialisation de l’immeuble désormais représenté par des parts sociales. Les sociétés civiles sont le plus souvent des TPE/PME, et ont des champs d’activité divers. Sont civiles les sociétés qui ne sont commerciales ni en raison de leur but ni en raison de leur objet. Une société civile ne saurait exercer une activité commerciale. Les sociétés civiles se retrouvent souvent dans les secteurs de l'agriculture, les professions libérales (avocats, notaires, médecins, architectes...), et immobilier. La Société Civile Immobilière est fréquemment utilisée dans le cadre familial comme support juridique des propriétés immobilières.

Quels sont les différents types de SCI qui existent ?

SCI à capital fixe : c’est la SCI classique, utilisée par les associés désireux d’acheter un bien immobilier dans un contexte particulier ou professionnel SCI familiale : les associés sont nécessairement des membres d’une même famille (jusqu’au 4ème rang) qui souhaitent garder un bien immobilier au sein de leur famille ou faciliter la transmission de ce bien aux héritiers en bénéficiant d’avantages fiscaux. SCI de construction-vente : le but est ici de construire des biens immobiliers dans le seul but de les revendre aussitôt. La SCI d’attribution : il s’agit pour les associés de construire ou d’acquérir un immeuble ensemble, en vue de le diviser et de le répartir entre eux. Dès lors que les associés accèdent à leurs lots, l'objet social de cette SCI est réalisé : la SCI d'attribution peut donc être dissoute. SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : le but est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, c’est-à-dire dans des immeubles destinés à la location.

Quelles sont les conditions lors de la création d'une SCI ?

Pour créer une SCI il faut : Au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales. Il n’existe pas de forme de SCI unipersonnelle, pouvant être créée avec un unique associé. Il n’y a pas d’associés maximum. Un capital social dont le prix est fixé par les associés et constitué par des apports en numéraire, en nature et en industrie. Le capital peut être fixe ou variable. Des statuts comprenant des clauses adaptées aux besoins et aux demandes des associés de la société. Une attention toute particulière doit être portée sur l’objet social. Celui-ci doit présenter un caractère civil. Il peut toutefois comporter des opérations commerciales à condition que celles-ci demeurent accessoires. Dans le cas contraire la sanction serait sur le plan fiscal une soumission d'office à l’impôt sur les sociétés. A ce titre, seul un avocat spécialisé saura vous conseiller sur les choix de régimes fiscaux à appliquer lors la création de votre SCI et aux montages vous permettant de rentabiliser au maximum votre opération.

Quels sont les avantages de liés à la création d'une SCI ?

Quatre avantages liés à la création d'une SCI peuvent être mis en avant : Le statut de la SCI présente une grande souplesse dans le sens où il est toujours possible d’ajouter des associés ou de faire varier le capital à la hausse ou à la baisse en fonction des besoins de financement. Il n’y a pas de capital social minimum requis pour la création de la Société Civile Immobilière : celle-ci peut voir le jour avec un capital d’1€ seulement. Dès son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la SCI et les associés de la SCI ont deux patrimoines distincts. L’immeuble qui entre dans le patrimoine de la SCI appartient à la société (et non aux associés en propre). C’est la raison pour laquelle la SCI est très utilisée dans le monde des affaires car elle permet de mettre ses immeubles personnels à l’abri des créanciers. Cette forme de société permet de contourner le montage de l’indivision. En effet, l’immeuble qui se trouve dans la SCI n’est pas indivis c’est-à-dire que la part détenue par chacun des associés est bien dissociée. Chacun est pour ainsi dire autonome, et peut céder, vendre, mettre en gage sa part dans l’immeuble.

Quels sont les pouvoirs du gérant d'une SCI ?

Les associés disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils l’entendent. Le gérant peut être un associé ou un tiers. Il est révocable à la majorité des associés mais sa révocation n’entraîne pas la dissolution de la société, sauf clause contraire dans les statuts. Les pouvoirs du gérant de la SCI sont délimités, au niveau interne, dans les statuts, à défaut il a le pouvoir d’accomplir l’ensemble des actes de gestion que commande l’intérêt de la société. A l’égard des tiers le gérant engage la société pour tous les actes entrant dans l’objet social.

Est-ce qu'un mineur peut être associé d'une SCI ?

Pour être associé d’une société, et a fortiori d’une SCI, il faut avoir la capacité juridique. Il s’agit des mineurs émancipés, mais aussi des mineurs non émancipés qui agissent par le biais de leurs représentants légaux (les parents pour signer des actes de gestion courante, et le conseil de famille ou le juge des tutelles pour les actes plus importants appelés actes de disposition). Les mineurs peuvent donc être associés d’une SCI, et même associés majoritaires. Mais dans ce cas, il est courant que les futurs acheteurs d’immeubles se trouvant dans la SCI cherchent à obtenir des garanties de financement, de la part notamment des représentants légaux.

Quel est le régime fiscal applicable à la SCI ?

Les bénéfices tirés de la SCI et distribués entre associés sont imposés au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR). Ils entrent dans la catégorie des revenus fonciers et doivent être déclarés dans la déclaration de revenus annuelle de chaque associé. Les SCI sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) lorsqu’elles exercent, dans les faits, une activité commerciale. Le cas échéant, les associés peuvent décider d’y opter dans les statuts, ou par une décision à l’unanimité. Ce choix est cependant irréversible et devra s’appliquer durant toute la vie de la société.

Faut-il l'accord à l'unanimité des associés pour céder ses parts dans une SCI ?

La cession de parts dans une SCI exige l’agrément de tous les associés. La société civile est une société de personnes, largement dominée par l’intuitu personae. De cette exigence il en découle que les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir d’autres combinaisons: Substituer la règle de la majorité à celle de l’unanimité, Prévoir des règles de majorités différentes selon la qualité des actionnaires, Dispenser d’agrément lorsque les cessions sont faites au bénéfice des coassociés ou des conjoints. Les parts sociales sont également librement cessibles entre ascendants et descendants. Le principe de l’agrément reste en revanche d’ordre public quand les parts sociales doivent être cédées à des tiers. L’accord des associés est donné à l’occasion d’une Assemblée Générale. Après notification préalable du projet de cession à la société et à l’ensemble des associés par acte d’huissier ou par lettre recommandée.

Je souhaite transférer un immeuble à mon enfant via une SCI, est-ce possible ?

Oui, et la SCI est souvent choisie pour la facilité qu’elle procure lors de la transmission des parts sociales. En effet, il est d’usage que les parents incluent leurs enfants en tant qu’associé de la SCI. Ils prennent en charge les dettes liées au remboursement de l’immeuble qu’ils auront acheté et mis dans le patrimoine de la SCI, pour enfin céder l’intégralité de leurs parts à leurs enfants par le biais d’une cession ou d’une donation. Une SCI est par définition une société civile, et donc destinée à toutes sortes d’activités excepté celles qui ont un but commercial. Cependant il est possible d’effectuer un montage permettant d’exercer des actes de commerce, tout en créant une SCI. Cela est possible par la création d’une autre société commerciale type SAS ou la création d'une SARL comprenant les mêmes associés que la SCI (ou seulement quelques-uns), qui aura pour objet social d’exercer toutes les activités commerciales que ne peut assumer la SCI. Autre possibilité : que la SCI ait une activité mixte et exerce à la fois des activités civiles et commerciales. Seule condition : les actes de commerce ne doivent pas être exercés de façon habituelle et doivent rester secondaires aux activités civiles.

Je décide de créer une SCI en ligne, que dois-je faire concrètement ?

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Vous obtenez votre Kbis

🕓 24 à 48h

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Les 3 points essentiels à retenir sur la SCI

La société civile immobilière (SCI)

Top 3 des secteurs d'activité choisis par les créateurs de SCI :

Gestion, transmission de patrimoine et optimisation fiscale
Location, vente, achat de biens immobiliers
Prestations de services et gestion foncière (agence immobilière, agent fiduciaire, évaluation de biens immobiliers...)

1

Je crée ma société à plusieurs

Deux associés minimum, personnes morales ou physiques, pour constituer une SCI (pas de maximum)
2

J'organise librement le fonctionnement de ma SCI

Structure flexible, 1€ de capital social minimum, choix du régime d'imposition
3

J'optimise la gestion de mon patrimoine immobilier

Évite l'indivision, montages juridiques et fiscaux, préparation à la retraite et à la transmission du patrimoine (succession)

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