Associés d’une SCI : quelle est leur responsabilité ?

Créer une SCI est une pratique courante pour permettre à des familles et des héritiers de gérer un bien immobilier. La SCI dispose par exemple d’un immeuble dont les propriétaires se partagent les gains et les responsabilités. Elle peut tout à fait mettre en location des appartements que ce soit en logement meublé ou non. Il est essentiel de clarifier les rôles et les responsabilités de chacun.

À quoi sert une SCI ? Quel est le fonctionnement de la SCI ? Et quel est le rôle des associés ? Pour cette présentation, nous allons nous attacher aux responsabilités légales, statuaires, et fiscales des associés d’une SCI.

SCI : Rappels techniques

La constitution d'une SCI ou Société Civile Immobilière permet la gestion des biens immobiliers notamment au sein des familles. C’est une structure qui autorise la division du bien sous la forme de parts entre les associés de la même manière que pour une entreprise. La société compte légalement au moins 2 associés, dont un gérant. La SCI est plébiscitée par les copropriétaires nombreux, car elle permet l’accélération des décisions de gestion et d’entretien grâce aux pouvoirs du gérant. En effet, en dehors de l'exception de la SCI à associé unique, la création d'une SCI nécessite l'implication d'au moins deux personnes.

C’est également un système qui permet de créer une SCI familiale, limitant les conflits familiaux par le partage des revenus locatifs au prorata des parts de chacun. Une autre forme spécifique de SCI est la SCI d'attribution, ce type de structure permet de créer préparer des opérations immobilières d'envergure. Enfin ,a SCI construction vente a pour but la construction de biens immobiliers en vue d'une revente rapide.

Vous pouvez vous faire accompagner pour la création de la SCI par un notaire, un avocat ou un comptable. Un professionnel vous aider à définir le type de structure le plus adapté à votre projet et à mener à bien les formalités de création de la SCI.

Associés d’une SCI : Responsabilité légale

Une Société Civile Immobilière est dite définie, non solidaire et subsidiaire. Ces termes définissent les responsabilités légales des associés en charge de la gestion de la SCI. Étudions chaque point afin de clarifier les choses.

Indéfinie :

Il s’agit en quelque sorte de l’inverse de la situation rencontrée pour une entreprise en responsabilité limitée (SARL, EURL, EIRL), car une dette touche les biens propres et personnels de l’associé. Dans la mesure où les fonds de la SCI sont insuffisants pour recourir à un paiement, alors il est possible de demander aux associés de participer de manière personnelle à l’injection d’argent sur le compte de la SCI. Cela est valable que la société bénéficie d’un régime fiscal d’impôt sur le revenu (IR) ou d’impôt sur les sociétés (IS).

Non solidaire :

Il ne peut être demandé à un associé d’être solidaire des autres pour le règlement de dettes. Chacun d’eux est responsable des biens et des paiements à effectuer selon leur quote-part, correspondant aux parts dont ils disposent dans le capital social de la SCI. En conséquence, le recouvrement ne doit pas être exigé auprès d’un seul associé au nom de tous les autres.

Subsidiaire :

Pour un contentieux avec un tiers, ou une créance importante non résolue, la responsabilité de l’associé ne se substitue pas directement à celle de la SCI. Cette dernière est en priorité responsable des faits reprochés. Invoquer la responsabilité des associés ne se fera que si toutes les solutions pour régler la situation ont été tentées avec la structure, notamment par l’engagement d’une procédure contre elle.

Responsabilité statuaire des dirigeants de la SCI

Le terme statuaire parle des responsabilités définies lors de la constitution de la SCI et mentionnées dans les statuts déposés auprès du Greffe. Ces derniers permettent de moduler les pouvoirs et les devoirs d’un associé tant que la SCI demeure dans le cadre légal prévu par la loi pour ce type de structure. Les règles qui concernent la répartition des parts de la société et ses bénéfices ne peuvent par exemple pas être changées.
À savoir, la loi protège également l’associé minoritaire à qui on ne peut pas retirer toute la responsabilité même s’il ne dispose que d’une part infime de la SCI.

Responsabilité fiscale dans une SCI

En tant que société indéfinie, non solidaire et subsidiaire, les dettes y compris fiscales engagent les associés de la SCI.

Une société civile immobilière est soumise à différentes taxes : impôt sur les bénéfices, taxe foncière, TVA pour les concernés, etc. Lors du non-paiement, la SCI est endettée envers l’État qui applique également des pénalités de retard.

Une situation de redressement judiciaire déclenche alors la nomination d’un administrateur chargé de faire payer les dettes en engageant des poursuites contre la SCI. Une procédure vaine entraîne l’invocation de la responsabilité des associés sur leur patrimoine personnel.

Associés de SCI : Que se passe-t-il lors d’une cession des parts ?

Un des associés dispose de l’option de vendre en partie ou en totalité ses parts dans la SCI. C’est une démarche qui permet de faire entrer une nouvelle personne au sein de la société, ou bien d’en sortir totalement. Dès lors qu’on dispose d’une part dans une SCI, alors on en devient associé. Les règles précédemment exposées s’appliquent donc au même titre que pour les associés fondateurs.

La cession de parts d’une SCI demande plusieurs étapes incontournables. Elle exige l’agrément des autres associés et la définition du tarif. Pour ce faire, un conseiller financier est compétent pour valoriser les parts sociales au juste prix. Ainsi vous disposerez d’une base de négociation saine à partir de laquelle vous serez en mesure de céder des parts.

Avant toute démarche, il convient de se rappeler qu’une cession de parts est considérée pour une SCI comme étant une vente. L’acte de cession auprès du Greffe coûte aux alentours de 20 €. L’acheteur devra quant à lui enregistrer cette cession auprès du service des impôts qui lui prélève un montant équivalent à 5 % du prix de vente.

Dès que l’affaire est conclue, l’acheteur devient associé de la SCI tout comme l’était le vendeur. Si la cession est réalisée au cours d’un exercice, alors les deux exercent les pouvoirs et responsabilités de manière partagée. Il est d’usage qu’on les sépare selon le temps d’occupation des fonctions sur l’année. Cependant un autre fonctionnement est tout à fait envisageable.
Pour une défaillance de l’associé qui céda ses parts, sa responsabilité reste engagée pendant une durée de 5 ans après la vente. De cette manière, l’acheteur est également protégé s’il y a une dette contractée précédemment à son entrée dans la SCI.

Bien que les associés puissent être sollicités sur le patrimoine personnel pour le paiement des dettes de la SCI, cette responsabilité n’est invoquée qu’en dernier recours. Les associés sont par ailleurs chacun protégés au sens où la définition de leur part au sein de la société dicte clairement le niveau de responsabilités de chacun tant au niveau des paiements nécessaires que des rémunérations. Sur ce dernier point, il faudra aussi vous demander quel régime fiscal est le plus adapté pour votre situation, car ceci peut influencer directement votre trésorerie et les opportunités de travaux.

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