Comment créer une SCI ?

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Créer une SCI

Sommaire

Vous êtes plusieurs à partager un même bien immobilier ? Dans ce cas, vous avez peut-être intérêt à créer une Société Civile Immobilière (SCI), laquelle présente plusieurs intérêts non négligeables au niveau administratif, fiscal et patrimonial. Ceci étant, avant de vous lancer, il est important de comprendre le fonctionnement de cette forme juridique et de bien respecter toutes les étapes lors de sa création. Alors comment créer sa SCI ? Le point avec cet article.

 

1/ Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

La Société civile immobilière – SCI – est une société civile qui a pour objet la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est en général mise en place pour faciliter la gestion d’un patrimoine commun et pour optimiser la transmission de celui-ci.

 

Les caractéristiques générales de la SCI

La SCI est une forme de société à part entière et dispose donc de caractéristiques qui lui sont propres. 

Tout d'abord, le capital social d’une SCI est totalement libre, c'est-à-dire qu'aucun montant minimum n’est exigé pour créer une SCI. Pour constituer ce capital, les associés doivent effectuer des apports, soit en numéraire (argent), soit en nature (bien). 

En outre, la SCI doit être constituée au minimum de 2 associés. Les associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques, et obtiennent en contrepartie de leurs apports des parts sociales dans la SCI, lesquelles représentent leur poids dans la société.

Avant de constituer votre SCI, il faut bien prendre en compte que vous ne serez pas propriétaire du ou des biens immobiliers dont il sera question. 

Vous serez détenteurs de parts sociales de la SCI qui, en tant que personne morale, sera propriétaire du ou des biens immobiliers. 

En tant qu’associé, vous pouvez décider d’apporter votre bien immobilier à la SCI en échéance de parts sociales à proportion de la valeur du bien apporté. 

Votre bien immobilier deviendra la propriété de la SCI ; c’est pourquoi ce type d’apport est considéré comme une cession immobilière avec toutes les conséquences que cela implique.

Autre possibilité : la constitution du patrimoine immobilier peut se faire postérieurement à la constitution de la SCI. De cette façon, le bien sera acquis par la SCI et celle-ci en sera directement propriétaire. 

 

Les différentes formes de SCI

La SCI d'attribution

La SCI d'attribution est généralement utilisée par des investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier conséquent en vue de se le partager. Chaque participation est fonction de la part du bien que l'associé récupérera par la suite. Cette formule permet aux associés de bénéficier d'une liberté totale sur les lots qu'ils possèdent. A la fin du processus d'acquisition, chaque associé accède à la propriété de son lot.

La SCI à capital variable

La SCI à capital variable permet de faciliter les fluctuations de capital en allégeant le formalisme sociétaire. Si vous souhaitez procéder à une augmentation de capital, seul le bulletin de souscription sera nécessaire, vous n'aurez pas besoin de procéder aux formalités de publicité. Dans le cas d’une diminution de capital, vous aurez simplement à fournir l’acte de cession de parts sociales.

Vous hésitez entre capital variable et capital fixe ? Sachez que, même si vous faites le choix d'une SCI à capital fixe, il sera toujours possible de la transformer en SCI à capital variable par la suite.

La SCI familiale

La SCI familiale est particulièrement intéressante pour gérer un bien en famille et notamment dans les cas de succession. Les différents associés appartiennent à la même famille, et ce jusqu’au 4ème degré.

La SCI de gestion ou de location

C’est la SCI classique. C’est la société qui est propriétaire du bien immobilier, les associés ne le sont pas. 

La SCI construction vente

La SCI construction vente permet d’acquérir un terrain, puis de le revendre immédiatement. Il est conseillé d’opter pour un capital variable, facilitant le formalisme de la société.

 

2/ Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

 

La SCI professionnelle permet un montage souvent apprécié des entrepreneurs.

Il s’agit d’une société créée afin de gérer le patrimoine immobilier d’une entreprise commerciale. Cela permet notamment de bien distinguer la société immobilière et la société d’exploitation.

La création d’une entreprise (SAS, SARL, etc.) s’accompagne souvent de l’achat d’un bien immobilier servant de local professionnel.

Le gérant de société, acquéreur d’un bien immobilier, peut décider de créer une SCI professionnelle et louer son immeuble à sa société d’exploitation.

 

3/ Faut-il apporter sa résidence principale en SCI ?

 

Vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier ou êtes déjà propriétaire ? Vous vous demandez s’il est pertinent d’apporter votre bien en SCI et de détenir votre immeuble en parts sociales.

L’intérêt de ce montage dépend du lien qui vous lie à votre conjoint : marié, concubins, etc.

Le couple qui crée une SCI pour sa résidence principale, bénéficie de la facilité à transmettre ce bien à ses héritiers, grâce notamment aux abattements sur les donations.

Si vous êtes en concubinage, la création d’une SCI sur votre bien principal peut permettre de protéger votre concubin, notamment en cas d’opposition des héritiers.

Les membres d’un couple marié sous le régime de la communauté légale bénéficie chacun de la moitié de la résidence qu’ils acquièrent. La SCI permet de rompre ce principe, et de définir librement les proportions de détention entre époux (exemple : 70% pour l’un et 30% pour l’autre).

Attention toutefois à ne pas trop user de ce type de montage dans le but de contourner la fiscalité. Les époux s’exposent à des sanctions pécuniaires pour abus de droit auprès de l’administration fiscale.

 

4/ Comment fonctionne la SCI ?

 

Si vous envisagez de créer une SCI, vous devez vous familiariser avec le fonctionnement de la SCI

 

Les associés de la SCI

L'intérêt de la SCI est de permettre à plusieurs personnes de mettre en commun un ou plusieurs bien immobiliers : c’est la société qui devient propriétaire, et non plus les personnes. 

Sans SCI, la gestion d'un patrimoine en commun est soumise aux règles de l’indivision. L’indivision est une forme de copropriété peu encadrée, sans convention spécifique, qui peut poser d'importantes difficultés en cas de désaccord et de conflit entre les individus, notamment des situations de blocage. La SCI permet de limiter les conflits et de faciliter la gestion, en rendant le bien la propriété d’une personne morale.

Comme indiqué précédemment, la SCI doit être créée par un minimum de 2 associés, mais n'a pas de nombre maximum d'associés.

Les bénéfices issus de la location ou de la vente du bien sont répartis à proportion égale ou non entre les associés, en principe à hauteur de leur apport au capital social. Les associés sont responsables indéfiniment des dettes, sur leurs biens propres, mais de manière non solidaire, et en proportion de leur participation dans le capital social.

Il n’y a aucune condition de nationalité. La durée de vie de la SCI ne peut excéder 99 ans.

 

Les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI nomment le gérant de la SCI, associé ou non. Ils définissent son rôle et délimitent son pouvoir de décision. Il est le représentant légal de la société : il signe les contrats, ouvre un compte bancaire, etc. Les actes importants comme un achat ou une vente immobilière peuvent rester soumis à la décision des associés, sous forme de vote en assemblée générale. Les règles de la majorité sont librement fixées par les statuts de la SCI.

 

Le gérant de la SCI

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. Le gérant de la SCI peut être :

  • un associé ou un tiers ;
  • une personne physique ou une personne morale ;
  • français ou étranger ;
  • désigné dans les statuts ou par une décision ultérieure des associés ;
  • révoqué à la majorité des associés, en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

 

En ce qui concerne ses pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. A l’égard des tiers, le gérant engage la SCI pour tous les actes entrant dans l’objet social.

 

La cession des parts d'une SCI

La cession des parts d’une SCI nécessite d’obtenir l’agrément de tous les associés, à moins que les statuts n’en disposent autrement.

Outre les droits d’enregistrement dont l’acquéreur doit s’acquitter, les plus values sont également soumises à imposition lorsque la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

 

Les assemblées générales d’une SCI

Une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale et dresser un procès-verbal à son issue. Ce sont les statuts qui définissent les conditions de vote et de majorité. 

 

5/ Les avantages et les inconvénients de la création d'une SCI

 

En quoi la SCI peut-elle aider à gérer un patrimoine en commun ?

La SCI peut vous aider à mieux gérer un patrimoine familial, en vous permettant de sortir de l’indivision ou de préparer votre succession.

  • La SCI, pour sortir de l’indivision et préserver le bien

Suite à un divorce ou à un décès, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires du même bien. Dans ce cas, elles sont soumises à l’indivision, ce qui signifie qu’elles ont toutes les mêmes droits sur l’immeuble et que les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente, il n’est pas rare que les propriétaires indivis refusent de procéder aux travaux nécessaires et que le bien se dégrade.

Pour pallier cet écueil, vous pouvez apporter le bien à la SCI qui en devient ainsi propriétaire et prend en charge sa gestion.

  • La SCI, pour préparer la succession

La SCI est un outil idéal pour optimiser la fiscalité liée à la succession. Au lieu de recevoir un immeuble, vos héritiers se voient transmettre des parts sociales et paient ainsi moins de droits de succession. En effet, on estime que la liquidité d’un bien divisé en parts sociales est inférieur à sa valeur sur le marché ; les parts sociales profitent donc d’une décote de 10 à 15%.

Vous avez même la possibilité d’éviter totalement les droits de succession grâce au jeu de la donation. Tous les 15 ans, vous avez le droit de donner 100.000 € sans frais à vos enfants. Si l’immeuble vaut plus que 100.000 €, vous répéterez plusieurs fois l’opération. Au moment de la succession, ce dernier appartient donc déjà à vos héritiers, qui ne paieront pas de droits de succession.

Il en va de même si vous optez pour le démembrement des parts sociales. Vous attribuez la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et en conservez l'usufruit. A votre décès, vos héritiers deviennent pleinement et automatiquement propriétaires du bien, sans payer de droits de succession. 

 

Les avantages de la SCI

L'avantage de créer une SCI est qu'elle permet de prévenir les éventuels problèmes de gestion que peut poser l’indivision. En indivision, un désaccord suffit à bloquer tout acte. Dans une SCI, le gérant peut continuer à prendre les décisions pour assurer une bonne gestion, même en cas de désaccord de l’un des associés.

Hormis la facilité et la fluidité de gestion, les avantages du régime de la SCI sont surtout fiscaux et patrimoniaux.

Contrairement à un bien immobilier détenu par une personne physique, il est possible de déduire un endettement de la valeur du bien, pour en faire un actif net sur lequel seront calculés les droits de mutation, réduisant le coût de la donation.

De plus, avec une division du bien en parts sociales, la succession peut être progressive, pour profiter au mieux des tranches basses des barèmes des abattements réalisés sur les donations faites du vivant des donateurs. L’intérêt est de pouvoir limiter le coût d’éventuels droits de succession.

 

Les avantages fiscaux de la SCI 

La SCI est une société transparente, c’est-à-dire que l’imposition se fait sur votre feuille d’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et dans ce cas, c’est elle qui supportera l’impôt sur les bénéfices. De votre côté, vous ne serez imposé que si l’assemblée générale des associés votent une distribution de dividendes.

Le plus souvent, au démarrage de la SCI, vous avez tout intérêt à choisir l’IR, en raison des charges que vous pouvez ensuite déduire de votre impôt. Par exemple, si vous avez dû prendre un emprunt immobilier pour financer l’acquisition du bien, vous êtes autorisé à déduire les intérêts de vos impôts, au prorata de vos parts sociales. Idem si la SCI enregistre des pertes, celles-ci viendront diminuer votre base d’imposition.

Si vous faites partie des contribuables assujettis à une tranche d’imposition marginale supérieure à 33%, alors vous préférerez choisir une imposition à l’IS.

 

Les inconvénients de la SCI

A côté des avantages, la SCI présente aussi des inconvénients.

Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité de ses associés : ceux-ci sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social. Impossible d’y échapper, la loi ne permet pas aux associés de prévoir une clause contraire dans les statuts !

La SCI est aussi caractérisée par un certain manque de souplesse, ce qui a tendance à rendre certaines décisions irrévocables. Si une SCI décide d’opter pour le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne pourra plus choisir l’imposition sur le revenu. 

 

6/ Quelle est la procédure à suivre pour créer une SCI ?

 

La création d'une SCI doit respecter une procédure précise en 4 étapes, dans un délai d’un mois à partir de la signature des statuts.

 

La rédaction des statuts

Puisque cette forme de société offre une certaine liberté dans les rôles et les pouvoirs des associés et du gérant, il est d'autant plus important de confier la rédaction des statuts de sa SCI à un professionnel du droit.

C'est un engagement longue durée, qui implique un patrimoine partagé : l'enjeu est de taille et vous avez besoin de connaître certaines subtilités pour prendre la bonne direction.

En plus de certaines clauses obligatoires qui devront impérativement figurer, il faudra également préciser certaines clauses comme celle de l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité lors des assemblées, les conditions de modification des règles de fonctionnement, les modalités de cessions de part sociales, etc.

Notez que les statuts sont rédigés sous seing privés ou par acte notarié, puis signés.

 

L’enregistrement auprès du centre des impôts

Depuis janvier 2015, les statuts n’ont plus à être enregistrés au centre des impôts, sauf s’ils ont été constitués chez un notaire, par acte notarié, et sauf si l’acte comporte des apports d’immeuble, de fonds de commerce, de parts sociales, d’actions.

 

La publication de l’avis de constitution

Pour informer les tiers de la création d’une nouvelle SCI, un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département dont dépend le siège de la société. L’avis doit comporter :

  • La date de signature des statuts,
  • Le nom de la société,
  • La forme de la société,
  • Le montant du capital social,
  • La valeur nominale des parts,
  • L’adresse du siège social
  • L’objet de la société,
  • Le nom du gérant,
  • Le tribunal de commerce d’immatriculation de la société.

 

L’immatriculation de la SCI

La SCI n’existera juridiquement qu’une fois immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le gérant doit déposer un dossier complet auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège de la SCI. Le dossier comprend entre autres :

  • Deux exemplaires des statuts,
  • Le formulaire M0 rempli et signé,
  • Un exemplaire de la publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales,
  • L’acte de nomination du gérant s’il n’est pas spécifié par les statuts,
  • L’éventuel rapport du commissaire aux apports,
  • Une déclaration de non-condamnation du gérant ainsi qu’une copie de sa carte de séjour s’il est de nationalité étrangère.

 

Le greffe du tribunal de commerce accorde ensuite un numéro d’immatriculation, et publie la création de la SCI au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

 

7/ En résumé : les 4 erreurs à éviter 

 

  • La propriété immobilière 
Avant de constituer votre SCI, il faut bien prendre en compte que vous ne serez pas propriétaire du ou des biens immobiliers dont il sera question. 

Vous serez détenteurs de parts sociales de la SCI qui, en tant que personne morale, sera propriétaire du ou des biens immobiliers. 

En tant qu’associé, vous pouvez décider d’apporter votre bien immobilier à la SCI en échéance de parts sociales à proportion de la valeur du bien apporté. 

  • La rédaction des statuts

Comme pour toutes les sociétés, la rédaction des statuts de la SCI est une étape primordiale. A vous de vous poser les bonnes question : quelle différence entre capital fixe et variable ? Comment déterminer l'objet social ? Comment gérer les associés, les mésententes éventuelles... ? 

  • Le régime fiscal de la SCI 

Il est nécessaire de se poser la question du régime fiscal applicable à votre future SCI car cela a des conséquences sur votre fiscalité personnelle en tant qu’associé. 

La SCI en tant que société civile est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option sera irrévocable : vous ne pourrez plus changer d’avis et revenir au régime de l’impôt sur le revenu. 

  • Les démarches administratives de constitution de la SCI 

Pour cela, il vous faudra suivre les étapes suivantes : 

  • Rédiger les statuts en prenant en compte les points d’attention relatifs au capital, à l’objet social ainsi que les clauses particulières pour pallier à certains évènements en cours de vie sociale (règle de majorité, agrément, droit de préemption)
  • Publier un avis de constitution de votre SCI dans un journal d’annonces légales
  • Immatriculer votre SCI auprès du registre du commerce et des sociétés : Pour cela, il faut vous rendre au greffe du tribunal de commerce compétent en fonction du siège social de la SCI avec les documents suivants : 

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Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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