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Gérant de SCI : conditions, pouvoirs et responsabilités de ce statut

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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier

Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.


Une société civile immobilière (SCI) est une société permettant aux particuliers de s'associer pour acquérir un bien immobilier. Un minimum de 2 personnes est requis pour créer et réaliser les formalités de créations de la SCI, de la rédaction des statuts à l'immatriculation de la SCI. Les personnes associées peuvent être physiques ou morales

À quoi sert une SCI ? Sachez tout d'abord qu'il existe plusieurs types de SCI. Vous pouvez par exemple créer une SCI familiale, dédiée à l'acquisition d'une résidence, si vous vous associez avec des membres de votre famille. La SCI construction vente est quand à elle dédiée à une activité de construction puis de revente de biens immobiliers. 

La rédaction des statuts est la première étape de la constitution de la SCI. Seront renseignés dans les statuts, le nom de la SCI, le siège social, le capital social de la SCI (ainsi que l'apport de chaque associé), son fonctionnement, et enfin la désignation du gérant. Comme toute société, la création d'une SCI a un coût : rédaction des statuts, formalités d'immatriculation, apport capital social...

Le gérant d'une SCI, nommé par les associés, sera en charge du fonctionnement de la SCI

 
✍️ En résumé
  • Le gérant de la SCI sera le représentant légal de cette dernière. Il peut s'agir d'une personne morale ou physique 
  • Le gérant est en charge de la gestion de la SCI à commencer par la tenue des comptes. 
  • Le gérant engage sa responsabilité envers les associés et les tiers. 
  • Son mandat peut prendre fin pour diverses raisons : démission, décès, révocation pour justes motifs

SOMMAIRE :

  1. Conditions requises afin d'être gérant d'une SCI
  2. Les pouvoirs du gérant d'une SCI
  3. La responsabilité du gérant d'une SCI
  4. Le régime social et fiscal du gérant de SCI 
  5. Comment mettre fin aux fonctions du gérant de SCI ?

 

1. Conditions requises afin d'être gérant d'une SCI

 

Une SCI doit avoir, obligatoirement, au préalable un ou plusieurs gérants. Le gérant de la société sera le représentant légal de cette dernière. Aussi, pour être gérant, il faut :

  • être une personne physique ou morale : dans le cas où le gérant est une personne morale, la SCI sera gérée par le représentant légal de cette même société ;
  • être un majeur capable ou mineur émancipé ;
  • ne pas avoir une profession incompatible à la fonction de gérant d'une SCI ;
  • ne pas être touché par une interdiction de gérer (cas de liquidation judiciaire par exemple)

 

Ensuite, si la personne détient tout les critères requis, elle doit être nommée par ses associés.

En effet, la nomination du gérant par les associés de la SCI doit être faite au préalable ainsi, le nom du gérant sera stipulé dans les statuts de la SCI.

Si ce n'est pas le cas, le nom du gérant pourra figurer sur un acte annexe aux statuts qu'il faudra envoyer au dossier de l'immatriculation de la société.

Le gérant peut être un associé, ou pas, et peut être élu par vote majoritaire pendant une assemblée générale. Son mandat correspond à la durée de vie de la société (maximum de 99 ans pour une SCI) en l'absence de clause différente relative à la nomination du gérant.

Dans le cas exceptionnel où il ne reste qu'un seul associé dans la SCI, qui devient alors une SCI à associé unique, cet associé peut être alors être gérant.

 

2. Les pouvoirs du gérant d'une SCI

 

Le gérant détient le pouvoir de gestion de la SCI. Il est assujetti à plusieurs missions juridiques et comptables tels que :

  • l'encaissement des loyers
  • le paiement des charges de la société
  • les déclarations fiscales
  • la gestion des assurances des biens
  • l'engagement du personnel
  • l'entretien des biens

 

Il est important de savoir que la mission principale du gérant d'une SCI reste la tenue des comptes de la société. En effet, ce dernier se doit de tenir ce qu'on appelle une comptabilité de trésorerie. La comptabilité de trésorerie ne concerne que les principales entrées et sorties monétaires de la société. Il faut juste répertorier les recettes, les dépenses ainsi que la nature de ces opérations. D'un point de vue juridique, le gérant de la SCI est le représentant légal de la société. Il peut donc contracter au nom et pour le compte de la société, la représenter en justice. Il possède un pouvoir pouvant engager la société dans divers actes juridiques ou même commerciaux.
Néanmoins, il est possible de limiter ce pouvoir de gestion en mentionnant exactement l'étendue de ces pouvoirs dans les statuts ou encore par la mise en place de mandat spécial.

Le mandat spécial ne sera donné que dans les cas où le gérant doit agir en dehors de ces prérogatives. Cela fera l'objet d'une assemblée générale réunissant les associés votant (à majorité, aux 2/3, ou encore à l'unanimité) qui permettra, au gérant, d'avoir ce mandat et, ainsi, d'accomplir sa tâche.

Il est fréquent de voir ce type de mandat délivré dans les cas de signature d'un prêt ou encore la conclusion d'un bail.


⚠️ Attention
À défaut de mention expresse précisant l'étendue des pouvoirs du gérant, ce dernier aura une liberté juridique pleine. En d'autres mots, il aura le pouvoir d'engagement de la SCI pour tout les actes possibles.

 

3. La responsabilité du gérant d'une SCI

 

Responsabilité envers les associés

 

Tout d'abord, il n'est pas inutile de préciser que le gérant d'une SCI assume, avant tout, la responsabilité devant les associés la SCI de la gestion de la société.

Effectivement, ce dernier doit rapporter un compte-rendu de sa gestion de la société aux associés au moins une fois par an. Ce rapport concerne la gestion de la SCI sur l'année écoulée. S'il ne la respecte pas ou qu'il est jugé que la SCI a été mal gérée, il peut être révoqué pour cause légitime.

Ensuite, il est responsable devant les associés si il a violé les statuts en outre-passant ses prérogatives stipulées dans les statuts.
De plus, il existe deux cas où le gérant pourra voir sa responsabilité engagée :

  • le gérant a commis une faute ou une négligence causant un préjudice à la société : ce sera le nouveau gérant ou l'un des associés qui engagera une action en justice contre l'ancien gérant. On parle alors d'action dite sociale
  • le gérant a commis une faute ou une négligence causant un préjudice à une des associés : ce sera à l'associé touché de poursuivre en justice le gérant fautif ou négligeant. On parle alors d'action individuelle.

 

Responsabilité envers les tiers

 

Le gérant de la SCI n'a pas responsabilité envers les tiers à part si ce dernier a commis une faute en dehors du cadre de ses prérogatives ou encore en cas de faute grave. Si un tiers a subi un préjudice, il devra se retourner contre la SCI directement.

 

Responsabilité pénale du gérant

 

Enfin, le gérant d'une SCI peut voir sa responsabilité engagée en cas d'infraction pénale basique comme l'escroquerie ou encore le détournement de fonds par exemple.

 

4. Le régime social et fiscal du gérant de SCI

 

Le régime social du gérant dépend si dernier est associé de la SCI ou non. 

  • Si le gérant est associé, il relève de la SSI - Sécurité Sociale des Indépendants (anciennement RSI) 
  • Si le gérant n'est pas associé, il relève du régime général de la Sécurité Sociale

 

La fiscalité liée à la rémunération du gérant dépend du régime d'imposition de la SCI à l'IR ou à l'IS. 

  SCI à l'IR SCI à l'IS
Gérant associé Rémunération déductible du résultat de la SCI. Calculée dans revenus fonciers de la SCI Rémunération assimilée à un salaire déductible des frais de gestion de la SCI
Gérant non associé  Rémunération assimilée à un salaire déductible des frais de gestion de la SCI Rémunération assimilée à un salaire déductible des frais de gestion de la SCI

 

 

5. Comment mettre fin aux fonctions du gérant de SCI ? 

 

Le mandat social du gérant de SCI peut prendre fin pour diverses raisons : 

  • Arrivée au terme des fonctions
  • Démission 
  • Décès 
  • Révocation pour juste motif : mauvaise gestion financière, abandon des fonction, détournement....

 

Le mandat du gérant est automatiquement fini lors de la fin de son mandat, si elle est défini. A contrario, il peut être destitué de ses fonctions lors de la vie de la SCI, s'il démissionne, ou enfin s'il meurt.
S'il est révoqué, cela doit être fait en assemblée générale au vote prévu par les statuts. Il peut aussi être révoqué par le tribunal à l'issue d'une instruction judiciaire.

 

⚠️ Attention
Si le motif de révocation du gérant n'est pas fondé, alors ce dernier pourra obtenir des dommages et intérêts

 

Vous souhaitez comprendre comment créer une SCI, connaître les modalités et délais de création d'une SCI ? Plusieurs professionnels sont habilités à vous apporter des conseils juridiques et techniques.

Vous pouvez par exemple vous faire accompagner dans la création de votre SCI par un notaire ou un comptable. N'hésitez pas à faire appel à Captain Contrat si vous voulez bénéficier d'aides dans vos démarches et bénéficier de la création de votre SCI en ligne

 

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