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Comment créer une SCI familiale ?

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale simplifiant la gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes. Elle peut être créée dans le cadre familial, c'est-à-dire par plusieurs membres d'une même famille, afin notamment de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? Quelles sont les étapes de constitution d'une SCI ? Comment immatriculer une SCI

Alors comment créer une SCI et plus particulièrement une SCI familiale ? Suivez le guide !

 

 

1. SCI familiale : définition et caractéristiques

 

A quoi sert une SCI ? La SCI est une société civile, par opposition aux sociétés commerciales (SARL, SAS, SA,...), dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobilier(s).

On parle de monter une SCI familiale, ou encore de SCI de famille, lorsque les associés fondateurs de la société sont issus d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance).

Le fonctionnement d'une SCI est particulier. 

Les associés de la SCI ont pour particularité d'être indéfiniment responsables des dettes de la société.

Par exemple, si la société n’est plus en mesure de rembourser les échéances de son prêt bancaire, la banque peut se tourner vers n’importe quel associé de la SCI pour obtenir le paiement de sa créance. Ce mécanisme peut être très contraignant dans le cadre d'une SCI familiale, si les enfants se retrouvent associé de la SCI par effet de donation. 

Dans ce cas de figure, il peut être recommandé d’emprunter en nom propre et d’utiliser le prêt bancaire comme apport en numéraire. Toutefois, comme nous le verrons, ce mécanisme ne permet pas de réduire la valeur des parts sociales de la SCI. Or, dans l’optique de les donner, plus leur valeur est faible, moins les frottements fiscaux seront élevés. Sur ce point, il convient donc d’arbitrer entre optimisation fiscale et sécurité financière des futurs bénéficiaires de la SCI familiale.

 

2. Pourquoi créer une SCI familiale ?

 

La création d'une SCI familiale présente de nombreux avantages. Elle permet en effet de :

 

Prévenir les conflits nés de l'indivision

 

Après une succession ou un divorce, il est courant de partager à plusieurs un bien immobilier. On parle alors d'indivision. Il s'agit d'une situation de fait dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier. Or, vous vous en doutez, cette situation n’est pas sans poser de difficultés.

Dans le cadre du régime de l'indivision, la gestion du bien est assurée à part égale par chacun des membres de l’indivision ; chacun doit donner son accord sur chaque décision importante. Cette situation se traduit souvent par d’importants blocages, et parfois, des conflits. Une convention d’indivision peut être signée, mais elle reste limitée et n’est valable que 5 ans.

La SCI familiale a l’avantage d'avoir un fonctionnement qui lui est propre. Vous pouvez adapter ses règles en fonction de vos besoins. C'est le cas en ce qui concerne :

  • les pouvoirs du gérant de SCI ;
  • la procédure de cession des parts de SCI ;
  • les décisions nécessitant l'accord des associés selon des règles de vote spécifique.

 

Par ailleurs, dans le cadre de l'indivision, dès lors que quelqu’un veut s'en défaire,  le bien immobilier doit être repartagé. Bien souvent il est vendu pour éviter un conflit. Si vous créez une SCI familiale, sachez que le départ d'un associé n'aura pas pour effet de la dissoudre. De plus, l’associé sortant ne pourra céder ses parts sociales qu’à condition de trouver un repreneur. Vous l'aurez compris, la SCI permet de favoriser la conservation des biens. 

 

Faciliter la transmission de patrimoine à ses enfants

 

Dans le cadre d'une donation, le donateur transmet le bien avec sa gestion. Or cela peut poser problème lorsque l’on veut transmettre son bien à ses enfants mineurs.

La création d'une SCI familiale permet au donateur de conserver la gestion du bien et de transmettre à ses enfants ses parts dans la SCI. La donation peut être alors progressive.

Suivant les règles définies par les statuts, la SCI familiale permet donc de préserver une certaine maîtrise sur les biens transmis.

 

Les avantages fiscaux 

 

Les droits de donation et de succession des parts sociales de SCI

 

Parmi les nombreux avantages fiscaux que présente la SCI familiale, le coût des droits de succession et des droits de donation a un intérêt majeur.

En effet, les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement forfaitaire de 100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans. Ainsi, si la donation représente moins de 100.000 euros, elle est exonérée d’impôt.

De plus, les parts sociales de SCI transmises en donation sont soumises à une taxe qui prend en compte le passif du bien immobilier dans le calcul de valeur : les droits de donation seront donc moindres.

En outre, dans le cas où l'enfant reçoit la nue-propriété du bien, le paiement des droits de succession peut être différé.

Il est donc préférable de transmettre ses parts sociales de SCI plutôt que de donner directement l’immeuble.

 

L’option IS de la SCI familiale

 

Si la SCI familiale est constituée d’un bien immobilier mis en location, les bénéfices fonciers générés sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) entre les mains des associés en fonction du nombre de parts sociales détenues. On parle de transparence fiscale de la SCI familiale. Ce régime peut présenter un désavantage si les associés de la SCI sont imposés à taux marginal élevé (à partir de 30%).

En optant pour le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS), l’impôt est directement payé par la société en fonction du bénéfice brut généré :

  • à un taux privilégié de 15% pour la partie du bénéfice inférieur 38.120 euros ;
  • au taux normal de 28% pour la partie supérieure.

 

Les bénéfices peuvent ainsi être conservés par la SCI afin de réaliser de nouveaux investissements immobiliers en évitant les frottements fiscaux.

Vous l'avez remarqué, la SCI présente des avantages et des inconvénients. Pour vous aider à choisir votre régime d'imposition de SCI, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel.

 

3. Les avantages et inconvénients de la SCI familiale 

 

 

Avantages Inconvénients 
  • Certaines activités interdites : impossible d'exercer une activité commerciale 
  • Respect des obligations comptables
  • Démarches de création lourdes : comme pour une société

 

 

4. Les étapes à suivre pour créer sa SCI familiale

 

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ? Comment faire une SCI ? Comme toute création de société, la SCI implique de réaliser un certain nombre de formalités. Le délai de création d'une SCI est donc à anticiper. 

 

Définir les apports à réaliser 

 

Les apports vont constituer le capital social de la SCI familiale. En contrepartie, les apporteurs reçoivent des parts sociales leur conférant la qualité d’associé de la SCI.

Dans une SCI familiale deux types d’apports sont admis :

  • l'apport en numéraire : une somme d'argent ;
  • l'apport en nature : apport du bien immobilier ou d'un patrimoine immobilier

 

L’apport d’un bien immobilier s’assimile à une vente. Cette particularité engendre des implications fiscales non négligeables :

  • le paiement d’un droit de mutation correspondant à 5% de la valeur du bien immobilier ;
  • le paiement de l’impôt sur l’éventuelle plus-value réalisée ;

 

Ainsi, il est préférable d’acheter directement un bien immobilier avec la SCI au moyen notamment d’un apport en numéraire.

 

Rédiger les statuts 

 

La rédaction des statuts d’une SCI familiale est essentielle : en plus de définir le fonctionnement de la société, ils permettent d'anticiper les éventuels conflits familiaux. Pour avoir des statuts complets, il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat. 

 

Prévoir des clauses spécifiques

 

Certaines clauses statutaires peuvent être mis en place afin de prévenir les conflits entre associés. En voici quelques exemples :

  • La clause d’agrément : elle permet d’encadrer la cession des parts sociales de la SCI et peut être adaptée en fonction de chaque situation (cession entre associés, cession à un tiers membre de la famille, cession à un tiers non-membre de la famille, etc) ;
  • La clause limitant le pouvoir du gérant : les statuts peuvent prévoir de limiter le pouvoir du gérant, par exemple en soumettant certaines de ses décisions à l'accord préalable des associés ; 
  • La clause relative à la nomination du gérant

 

Nommer le gérant 

 

Comme les autres SCI, la SCI familiale est représentée par un gérant, élu par les associés de la SCI. Il gère les affaires courantes de la société et prend les décisions dans la limite des pouvoirs qui lui sont accordés par les statuts.

 

Faire immatriculer la société

 

Pour créer la SCI familiale et procéder à son immatriculation, il faut transmettre au Guichet unique les documents suivants :

  • Les statuts de la SCI ;
  • Le formulaire cerfa M0 dûment rempli ;
  • Une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI :  il s'agit d'une déclaration sur l’honneur indiquant que le gérant ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer ;
  • Un justificatif de l’adresse du siège social qui prouve que la SCI est autorisée à occuper les locaux : titre de propriété, bail commercial, contrat de domiciliation, attestation de domiciliation au nom du gérant,... ;
  • L’attestation de la publication d'un avis dans un Journal d’Annonces Légales : cette formalité sert à informer les tiers de la création de la SCI ;
  • Une attestation de dépôt du capital pour les apports en numéraire.

💡Actualité : le Guichet unique des formalités des entreprises


À partir du 1er janvier 2023, tous les entrepreneurs doivent déclarer leurs formalités sur le site du
Guichet unique. Les formalités concernées sont liées à la création d’entreprise, les modifications ou la cessation d’activité. Le Guichet unique se substitue aux 6 CFE (Centres des Formalités des Entreprises) existants, à savoir :

  • la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
  • la Chambre des métiers et de l’artisanat (CMA) ;
  • le greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance statuant commercialement ;
  • la Chambre d’agriculture ;
  • l'Urssaf ou la caisse de Sécurité Sociale ; 
  • le service des impôts aux entreprises

Ce portail internet est opéré par l’INPI (l’Institut National de la Propriété Industrielle).

 

5. Les questions fréquentes sur la SCI familiale

 

Faut-il passer devant un notaire pour créer une SCI familiale ? 

 

La création d'une SCI nécessite-t-elle l'intervention d'un notaire ? Comment faire une SCI ?  L'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire pour constituer une SCI. Le recours à un professionnel est toutefois recommandé. 

L'intervention du notaire est obligatoire lorsqu'un immeuble est apporté à la société ou acheté par la SCI familiale lors de sa création. L'acte d'apport ou d'achat doit prendre la forme d'un acte authentique. 

 

Est-il possible de créer une SCI familiale pour acheter un immeuble ? 

 

Ce cas est très fréquent. Les associés peuvent réunir leurs apports pour couvrir l'achat de l'immeuble, ou encore créer une SCI familiale pour souscrire un emprunt. 

 

Quel est le coût de création d'une SCI familiale ? 

 

Comme toute société, la création d'une SCI a un coût

 

 

Objectif

Coût

Documents et formalités administratives

Rédaction des statuts, apports en capital social, dossier d'immatriculation 

Le coût dépendra du niveau d'accompagnement que vous choisirez notamment concernant la rédaction de vos statuts : 

  • 0 euros si vous le faites seul 
  • environ 200 euros en passant par une plateforme juridique 
  • environ 1000 euros et plus avec un professionnel 

 

Publication d'une annonce légale

Cette publication est obligatoire à la constitution de toute société commerciale. Elle a pour objectif d’annoncer aux tiers la constitution de la société. Elle s’effectue dans un Journal d’Annonces Légales (JAL), après rédaction et signature des statuts. Elle précède l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

200 euros en moyenne

Dépôt d'une demande d'immatriculation au RCS

Il vous faut déposer une demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Vous vous verrez attribuer un numéro SIREN. L’immatriculation est la preuve de l’existence de la SCI.

70 euros en moyenne

Inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE)

Le RBE est un outil créé pour identifier et inscrire toutes les personnes physiques exerçant le contrôle effectif d’une société. L’objectif est de lutter contre le financement du terrorisme et le blanchiment. L’inscription se fait lors du dépôt de la demande d'immatriculation au RCS. L’entreprise qui n’effectue pas cette démarche risque 6 mois d’empoisonnement et une amende de 7.500 euros.

25,93 euros en moyenne

 

 

Vous souhaitez créer votre SCI familiale ? Nos experts Captain Contrat vous accompagnent tout au long de votre projet et vous aident à accomplir vos démarches !

 

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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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