SCI : définition et les avantages de ce statut

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Créer une SCI
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Sommaire

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est souvent un bon moyen de gérer son patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Dans une SCI, les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Elle a la personnalité juridique et toujours un objet immobilier. Zoom sur la définition, avantages, fonctionnement de la SCI.

 

SCI : définition

 

La SCI est une personne morale dont l’objet est d’acquérir, gérer et/ou transmettre du patrimoine immobilier. Attention : cette forme de société concerne exclusivement les projets immobiliers portés par 2 personnes au minimum.

La SCI peut être envisagée à plusieurs niveaux de maturité du projet :

  • Plusieurs personnes souhaitent acquérir un immeuble. Elles créent une SCI. La société achète l’immeuble avec de l’argent qu’elle emprunte et/ou avec les apports en numéraire affectés par les associés.
  • Plusieurs personnes ont acquis et détiennent ensemble du patrimoine immobilier. Les propriétaires créent une SCI : ils affectent à son capital social les immeubles à titre d’apport en nature, ou font acheter les immeubles par la société à l’aide d’un emprunt et/ou d’apports en numéraire.

In fine, les biens immobiliers appartiennent à la SCI, dotée d’une personnalité morale distincte de celle de ses associés.

 

Quels sont les avantages d’une SCI

 

Pourquoi préférer le statut SCI à l’indivision ou à la société commerciale ? Pour ses avantages en matière de gestion, de fiscalité et de transmission de patrimoine.

 

La gestion souple en SCI :

La loi autorise le gérant de SCI à effectuer tous actes dans l’intérêt de la société. Les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant si nécessaire. Ce mode de gestion centralisée, similaire en sociétés commerciales, représente un avantage majeur en comparaison avec l’indivision. Gain de temps, risque de blocage des décisions nul : la pérennité du patrimoine immobilier est assurée.

A noter : en cas de désaccord, les associés de SCI mécontents peuvent céder leurs parts dans la société, alors que l’indivisaire peut forcer la vente du bien indivis.

 

La fiscalité avantageuse de la SCI :

Au statut SCI, la société est soumise à l’IR avec option possible – et définitive – à l’IS.

A l’impôt sur le revenu, la société est dite « transparente » : chaque associé intègre à ses revenus imposables sa part de dividendes générés par le patrimoine immobilier – revenus locatifs notamment – après déduction des frais d’exploitation. Le régime des plus-values immobilières est calqué sur le régime avantageux applicable aux particuliers.

A noter : les dividendes sont imposés qu’ils soient ou non distribués.

A l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposable à 2 niveaux : les résultats de la société sont imposés, les dividendes distribués aux associés sont intégrés à leur assiette et imposés après abattement. Les frais d’exploitation mais aussi les charges d’acquisition et d’amortissement sont déductibles.

Attention : en optant pour l’IS, les associés se soumettent au régime des plus-values immobilières professionnelles, moins avantageux.

En règle générale, les associés restent à l’IR pour s’économiser des montages fiscaux complexes. L’option ouverte est néanmoins intéressante en vue d’une optimisation fiscale.

 

La transmission de patrimoine facilitée en SCI :

Dans le cas de parents ayant une SCI, ils peuvent transmettre une partie des parts aux enfants pour les associer progressivement à la gestion de la SCI. Si vous recevez des parts d’une SCI en nue-propriété en héritage, les biens peuvent être vendus sans que le différé de paiement accordé soit remis en cause. Les droits seront exigibles à la vente des parts.

 

Succession et démembrement de propriété

Si un héritier reçoit des parts d’une SCI en nue-propriété, les biens peuvent être vendus sans que le différé de paiement accordé soit remis en cause. Les droits seront exigibles à la vente des parts. De plus, il peut également être utile d’avoir recours au démembrement de propriété avec une SCI et les héritiers afin de déjouer la présomption de pleine propriété au décès d’un parent. Les types de SCI les plus utilisées sont :

  • La SCI familiale qui permet aux membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • La SCI Construction Vente qui est idéale pour la construction d’un bien immobilier pour le revendre ;
  • La SCI professionnelle qui est là pour acquérir vos locaux professionnels.

La société civile immobilière est l’outil idéal pour transmettre du patrimoine facilement et à moindre coût.

Illustration :

Les parents achètent pour transmettre aux enfants sans droits de succession : grâce au mécanisme des donations successives, les parents peuvent céder les parts de SCI progressivement de manière à être exonérés de droits de donation – pour une valeur maximum de 100 000 € tous les 15 ans. Les parents peuvent rester gérants de la SCI de manière à conserver le contrôle de la société. Au décès, les enfants sont propriétaires du patrimoine immobilier – par l’intermédiaire de la SCI – sans payer de droits de succession.

Sans velléité de donation du vivant, la SCI permet également aux héritiers d’éviter l’indivision – une situation lourde en cas de mésentente.

 

La donation de parts

Pour les donations, avec une SCI, la valeur des parts sociales tient compte du passif supporté de la SCI ce qui permet de diminuer les droits de donation. De plus, les parts de la SCI peuvent faire l’objet d’une décote par rapport à la valeur des biens possédés car la vente des parts de la SCI est plus difficile que la vente d’un bien immobilier.

 

Quelles sont les conditions pour constituer une SCI classique ?

 

Une SCI doit être constituée par au moins deux personnes physiques ou morales ayant la capacité juridique. Elles obtiennent chacune un nombre de parts sociales SCI proportionnel à leur apport. Les mineurs émancipés et les mineurs non émancipés agissant par le biais de leurs représentants légaux peuvent être associés d’une SCI. Il n’y a aucune condition de nationalité ni de limite concernant le nombre d’associés.

Par ailleurs, un capital social est requis (même si la SCI ne fixe pas de montant minimum) et il appartient aux associés d’en définir le prix. La SCI peut être à capital variable ou fixe . Pour le constituer, les associés doivent effectuer des apports en numéraire ou en nature.

Ensuite, les associés doivent élaborer des statuts en faisant preuve de rigueur et adapter les clauses statutaires à leurs objectifs.

Enfin, l’objet social doit présenter un caractère civil et la durée de vie de la SCI ne peut excéder 99 ans.

Vous envisagez de créer une SCI ? Les spécialistes Captain Contrat peuvent vous assister dans vos démarches et répondre à toutes vos questions sur les avantages de la SCI.

 

Comment créer une SCI ?

 

La création d’une SCI représente un formaliste et un coût supplémentaire. Vous devez commencer par rédiger des statuts concernant le fonctionnement d’une SCI, immatriculer la société et accomplir les formalités de publicité. Tous les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres, des dettes de la SCI. Ils engagent leur patrimoine personnel à proportion de leur part dans le capital social. Vous devez être au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales, français ou étrangers. Un mineur peut aussi être associé. La SCI a une durée de vie de 99 ans maximum.

Inconvénient majeur de la SCI : ses formalités de création, contraignantes, chronophages et coûteuses. Comme la société commerciale, la société civile doit être immatriculée pour exister. Les associés doivent obligatoirement effectuer les formalités suivantes.

 

1ère étape : la rédaction des statuts

Les statuts de SCI doivent inclure des mentions obligatoires 

  • Nom de la société et adresse du siège social – distincte de l’adresse de l’immeuble acquis en SCI.
  • Identité des associés
  •  Durée de la société, inférieure ou égale à 99 ans.
  • Objet statutaire. L’objet social de la SCI est déterminé en fonction de la vocation attachée au patrimoine immobilier. Les statuts précisent ainsi s’il s’agit d’une SCI familiale classique, d’une SCI d’attribution, d’une SCI d’achat-revente… Attention : le droit des sociétés ne distingue pas les règles applicables aux différents types de sociétés civiles. En revanche, la SCI dont les statuts prévoient un objet commercial risque la requalification en société commerciale et l’assujettissement automatique à l’IS.
  • Montant et répartition du capital social. Le capital social mentionné dans les statuts est constitué des apports en numéraire et/ou en nature réalisés par les associés. Sa répartition en parts sociales respecte les proportions de capital social apportées par chaque associé. A noter : souvent à capital fixe, la SCI à capital variable existe.
  • Conditions des cessions de parts sociales.
  • Nomination et pouvoirs du gérant.
  • Modalités de gestion de la société.



2ème étape : la publication d’une annonce légale

Un avis de constitution de SCI doit être inséré dans un journal d’annonces légales.

 

3ème étape : l’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

Les associés transmettent un dossier d’immatriculation pour inscription au RCS. Cette étape est indispensable à l’existence juridique de la SCI.

 

Comment fonctionne une SCI ? 

La nomination d’un gérant est obligatoire puisqu’il va être le représentant de la SCI et qu’il va assurer la gestion quotidienne. Le gérant est nommé soit 

  •  dans les statuts,
  •  par une décision à la majorité des voix des associés,
  •  dans un acte de nomination signé par chaque associé et annexé aux statuts.

Le gérant peut être une personne physique ou morale. La plupart du temps, c’est un associé de la SCI, mais ce n’est pas une obligation, sauf si les statuts ont prévu que le gérant devait toujours être un associé. Il peut y avoir un seul ou plusieurs gérants. La plupart du temps, le gérant est nommé pour la durée de vie de la SCI, mais il peut être révoqué. Lors d’un changement de gérant, il ne faut pas oublier de faire une publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et une notification auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

En tant que gérant, c’est à vous que revient la gestion quotidienne de la SCI, notamment :

  • la signature de bail,
  • la relation avec les locataires,
  • la gestion des comptes de la SCI,
  • la comptabilité et les déclarations fiscales,
  • les travaux à réaliser sur les biens immobiliers détenus et gérés par la SCI,
  • le recrutement du personnel,
  • l’entretien des biens,
  • la représentation de la SCI en justice etc. Le gérant doit toujours agir dans l’intérêt de la SCI.

Attention : Les associés peuvent encadrer les compétences du gérant. Des actes importants peuvent nécessiter l’accord préalable des associés comme l’achat et la vente de biens immobiliers. En tant que gérant, tous les actes que vous réalisez qui rentrent dans l’objet social de la SCI engagent la société à l’égard des tiers. Si vous êtes un associé de la SCI, sachez que vous n’êtes pas exclu de la gestion de celle-ci. Vous participez à la prise de décisions importantes comme :

  • la désignation du gérant,
  • l’achat et la vente de biens immobiliers,
  • les grands travaux,
  • les décisions prévues dans les statuts.

Les statuts prévoient le nombre minimum d’associés devant être présents au vote et de majorité nécessaires pour que la décision soit validée. Attention : Sans précision dans les statuts, les décisions sont prises à l’unanimité. En tant qu’associé, vous avez également le droit à une partie du bénéfice de la SCI selon la part que vous avez dans le capital social. Attention : Si vous êtes un associé de la SCI, vous êtes indéfiniment responsable des dettes de la SCI proportionnellement à vos droits dans la SCI. Cependant, heureusement, la responsabilité n’est pas solidaire.

Le gérant va convoquer une fois par an une assemblée générale pour rendre compte des rapports comptables et fiscaux de l’entreprise. A travers cette réunion, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. Les associés vont approuver les comptes de la SCI. Le gérant va rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social pour expliquer l’activité de la SCI et ses résultats. En tant qu’associé, vous avez le droit à la communication des livres et des documents sociaux une fois par an. Vous avez également la possibilité de provoquer la tenue d’une assemblée. Vous pouvez aussi poser des questions par écrit au gérant, qui devra répondre dans le délai d’un mois. Si vous souhaitez vendre vos parts de la SCI, il faudra obtenir l’agrément de tous les associés et faire les mesures de publicité.

A noter : Les statuts peuvent prévoir que l’agrément est donné par la majorité des associés ou par le gérant. La responsabilité du gérant Sachez qu’un gérant engage sa responsabilité dans trois cas :

  • s’il viole la loi,
  • s’il viole les statuts,
  • s’il commet une faute de gestion. En tant que gérant, vous devez respecter les dispositions légales concernant la SCI comme :
  • les règles sur les formalités pour la constitution de la SCI,
  • les règles de modification des statuts,
  • les infractions au droit de communication et d’information des associés,
  • la convocation de l’assemblée annuelle,
  • l’absence de rapport écrit sur l’activité de la SCI au cours de l’exercice écoulé,
  • etc.

 

A noter : Il doit veiller aussi à respecter toutes les lois, notamment les lois relatives à la gestion immobilière. Concernant la violation des statuts, vous devez toujours respecter les clauses dans les statuts. Par exemple : si les statuts prévoient que pour une certaine opération, vous devez obtenir l’autorisation des associés, si vous ne la demandez pas, vous engagez votre responsabilité. De même, si vous êtes plusieurs gérants, pour certaines opérations, l’accord de tous les gérants peut être requis. De ce fait, si vous le faites seul, vous engagez votre responsabilité. Votre responsabilité est également engagée pour une faute de gestion. Une faute de gestion est constituée pour :

  • une tenue défectueuse de la comptabilité,
  • des dépenses disproportionnées par rapport aux ressources de la SCI,
  • le défaut de paiement des assurances,
  • la conclusion de contrats préjudiciables à la SCI,
  • etc.

 

Le fonctionnement d’une SCI à capital variable

La SCI à capital variable permet de modifier le capital de la SCI sans passer par le formalisme de la modification des statuts et son coût. Un capital plancher va être prévu ainsi qu’un capital plafond.

 

Le fonctionnement d’une SCI entre conjoints

Votre époux et vous pouvez choisir la SCI pour fixer librement des règles de fonctionnement d’une SCI et de répartition des parts. Vous pouvez aussi choisir la SCI pour acheter des biens avec votre concubin. Une clause d’agrément peut être prévue dans les statuts ce qui permet au survivant de choisir si l’héritier fera partie de la SCI. Si vous ne voulez pas de l’héritier dans la SCI, vous pourrez lui racheter ses parts. Cette solution vous permet de conserver le bien.

 

Comment gérer une SCI ?

 

La gestion est conforme aux dispositions statutaires : la rédaction des statuts de SCI doit être effectuée avec soin.

En tout état de cause :

  • La tenue de la comptabilité doit être effectuée conformément aux obligations légales applicables eu égard au régime fiscal choisi.
  • En cas de bénéfices : chaque associé reçoit une part égale à son pourcentage au capital social.
  • En cas de pertes : chaque associé est responsable de manière illimitée, à proportion de ses parts dans la SCI.

 

Quelle fiscalité pour une SCI ?

 

Si vous souhaitez vendre vos parts, il faut savoir que la cession des parts de SCI profite du régime des cessions d’immeubles exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Attention, à ne pas oublier à modifier les statuts de votre SCI suite à une cession de parts.

La durée de détention doit être calculée à partir de la date d’acquisition des parts. Si la SCI loue un bien immobilier, le bénéfice est imposable à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la SCI. Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle peut donc amortir les constructions et déduire les frais d’acquisition. De plus, les bénéfices peuvent être mis en réserve après leur imposition. Si la SCI est à l’IS, lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est soumise à l’IS et les amortissements seront déduits du prix d’achat ce qui augmente le montant de la plus-value. De plus, l’apport d’un bien à la SCI est considéré comme une vente et des droits d’enregistrement sont dus.

Attention : Lorsque la SCI exerce une activité commerciale notamment si elle fait de la location meublée, son régime fiscal est différent, elle est soumise à l'IS.

 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

 

Une responsabilité indéfinie des associés

Le défaut majeur de cette société est lié au régime de responsabilité des associés de SCI. Ils sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres en fonction de leur participation dans le capital de la SCI.

En tant qu’associé d’une SCI, vous avez une responsabilité non solidaire et subsidiaire, c’est-à-dire que si la SCI a une dette qu’elle ne peut pas payer, vous pouvez être tenu de payer cette dette selon votre quote-part dans le capital social de la SCI. De plus, le paiement doit d’abord être demandé à la SCI avant de vous le demander.

Imaginons qu’elle ne puisse pas payer une dette de 1 000 € et que vous avez 50 % des parts de la SCI, vous pouvez être amené à payer 500 € de la dette. Tout comme le gérant, en tant qu’associé vous avez une responsabilité statutaire, c’est-à-dire selon les règles prévues dans les statuts de la SCI et également une responsabilité légale. Votre responsabilité reste engagée pendant 5 ans après la vente de vos parts dans la SCI.

 

La complexité des démarches relatives à la constitution de la SCI

La création d'une SCI requiert l’accomplissement de nombreuses formalités de création : la rédaction et la signature des statuts (par acte notarié ou sous seing privé) ; l’enregistrement auprès du centre des impôts ; la publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (JAL) ; l’immatriculation de la société au RCS et le dépôt du dossier au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du tribunal de commerce dont relève le siège de votre société.

 

Une assemblée générale annuelle

Une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale avec un ordre du jour. Les statuts définissent les conditions de vote et de majorité. Les décisions prises en assemblée donnent lieu à l’établissement d’un procès-verbal.

 

Les démarches de modification et de dissolution de la SCI

 

Toute modification des statuts de la SCI doit être approuvée par les associés dans les conditions de vote fixées statutairement, puis publiées et enregistrées au greffe du TC.

La dissolution de la SCI peut être automatique – expiration de la durée de vie, extinction de l’objet social… – ou spontanée. Quelle qu’elle soit, la dissolution est soumise à des formalités préalables – liquidation, radiation…

Si vous souhaitez opter pour la création d’une SCI en ligne, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches. Un professionnel spécialisé vous sera désigné. Il pourra répondre à toutes vos interrogations et remplir les formalités nécessaires. C’est simple, rapide et efficace pour commencer sereinement une activité au sein d’une SCI.

Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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