1. Créer son entreprise
  2. SCI
  3. SCI et LMNP : définition, différence, cumul

SCI et LMNP : définition, différence, cumul

Créer une SCI
Créer une SCI
Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
Vous avez encore des questions ? 🤔
Image des coach CaptainContrat
Posez-les gratuitement à l’un de nos coachs entrepreneuriaux.
Parler à un coach

 La SCI et la LMNP sont des régimes juridiques et fiscaux permettant de déclarer des revenus locatifs, avec des assiettes d’imposition et des taux d’imposition différents. La Société Civile Immobilière (SCI) désigne une forme juridique et la LMNP est avant tout un statut fiscal. Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Peut-on les cumuler et sous quelles conditions ? Les réponses à vos questions sont développées dans cet article.

 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

Une Société Civile Immobilière ou SCI est une structure juridique constituée d’au moins de deux personnes ayant chacune le statut d’associé et ayant pour objet la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier sera affilié à la SCI et chaque associé recevra des parts sociales proportionnelles à son apport. Comme toute société, la SCI dispose de statuts qui régissent sa modalité de fonctionnement et sa modalité de prise de décision. Les associés d’une SCI désignent un gérant qui aura comme fonction la prise en charge de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société. Il existe trois types d’activités que l’on peut exercer avec une SCI :

  • La gestion d’immeubles
  • La mise en location d’immeubles
  • La construction d’immeubles en vue de leur vente

Lorsque la SCI est utilisée pour la gestion d’un projet immobilier familial, on parle de SCI familiale.

 

Qu’est-ce qu’un LMNP ?

 

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non-Professionnel est un statut destiné à tous les contribuables français souhaitant optimiser la fiscalité de l’achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location à titre de logement meublé. Les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000 euros par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux annuels. Il est à noter que l’investissement réalisé en LMNP est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu.

 

Est-il possible de les cumuler ?

 

Une Société Civile Immobilière (SCI) dont l’objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d’activité de nature commerciale comme la location meublée qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle. Toutefois, la loi permet à la SCI d’exercer une activité de LMNP à condition que :

  • La SCI remplit les critères propres au statut de LMNP, c’est-à-dire la location meublée ne constitue pas sa source de revenus principaux.
  • La SCI est assujettie au régime de l’Impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI

Les profits réalisés au titre de l’activité de location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cas où les conditions ne sont pas respectées, la SCI relève du régime de la location meublée professionnelle, ce qui n’est pas sans conséquence sur le plan fiscal.

 

Quelles sont les conditions pour les cumuler ?

 

Vous pouvez cumuler les statuts de la SCI et LMNP si :

  • Les loyers et les charges locatives de la SCI tirées de la LMNP sont inférieurs à 23 000 euros par an
  • Les revenus issus de l’activité de LMNP représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel de la SCI
  • La LMNP ne constitue pas la source de revenus principale de votre SCI. En d’autres termes, la LMNP est exercée à titre occasionnel.

 

Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle bascule automatiquement vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et perdra les avantages du mode d’imposition à l’IR. Dans ce cas, ses bénéfices imposables seront soumis à un taux fixe de 25 % avec une possibilité de réduction de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros.

✍️ Bon à savoir

 

Le passage de l’IR à l’IS est irréversible. Une fois la SCI est basculée vers l’IS, il n’est plus possible de revenir au régime initial.

 

Avantages de la SCI

 

Constituer une SCI présente de nombreux avantages.

Gestion simplifiée

En SCI, la gestion courante des immeubles détenus par la SCI peut être confiée à un gérant qui se chargera de la prise de décision ordinaire liée à la bonne gestion de la société. C’est ce qui fait de la SCI une structure plus souple comparée à l’indivision. Dans le cadre de l’indivision, il est impératif d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés. De plus, la SCI permet de réunir plus facilement les capitaux nécessaires à l’investissement à travers les apports des associés ou la souscription d’emprunts. En effet, les associés sont indéfiniment responsables du passif social sous certaines conditions permettant ainsi aux créanciers de disposer d’une garantie financière. En créant une SCI, vous pouvez également bénéficier d’un allègement des charges locatives et des coûts relatifs au bien immobilier de la SCI qui seront partagés entre les associés.

Aucun capital social minimum

Il est possible de constituer une SCI avec 1 euro, la loi n’impose pas de capital social minimum. Néanmoins, il convient de réunir le capital social qui permettra à votre SCI de bien fonctionner.

La SCI peut opter pour un capital fixe ou variable au moment de sa création. Si vous optez pour un capital variable, il n’est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale en cas de variation à la hausse ou à la baisse du montant de capital, ce qui n’est pas le cas si vous choisissez le capital fixe.

Faculté des associés à vendre des parts de la SCI

L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu l’agrément des associés, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble. La cession des parts sociales de la SCI doit être constatée à l’écrit et déposée au siège social. L’acquéreur, s’il est un tiers, devient le nouvel associé de la SCI.

Protection du patrimoine des associés

À l’instar de toutes les sociétés, la SCI est dotée de la personnalité morale et donc d’un patrimoine propre qui est distinct de celui des associés. En cas de difficulté financière, les créanciers se retournent d’abord contre la SCI qui est l’unique détenteur du bien immobilier. C’est seulement dans la mesure où cette action s’avère infructueuse que les créanciers pourront intenter une action contre les associés dans la limite de leurs parts sociales pour le remboursement de la dette de la SCI. Comme les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital social de la SCI, les créanciers ne peuvent agir de façon collective, mais devraient adopter une approche individuelle contre chaque associé pour engager leur responsabilité. Il est à noter que l’immeuble servant à l’exercice de l’activité de la SCI est également exclu dans les actions saisies par les créanciers. Celui-ci demeure une propriété exclusive de la société.

 

Flexibilité et avantage du régime fiscal

En principe, la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) de façon définitive. Avec l’IR, les associés sont directement imposés sur les bénéfices qu’elles réalisent. La société est dite transparente. L’imposition à l’IR est bénéfique pour la SCI étant donné que :

  • Il n’y a pas de bénéfices à déclarer au nom de la société, ceux-ci sont directement imposables entre les mains des associés
  • L’inscription des bénéfices imposables à lieu sur la base de la déclaration de revenus personnels des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC)
  • Une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière des biens détenus plus de 22 ans est accordée

Si la SCI choisit d’être imposée à l’IS, elle est dite opaque sur le plan fiscal. L’IS se base sur le calcul des bénéfices imposables réalisés par la SCI selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), puis l’application d’un taux fixe de 15 %. Dans le cas d’un versement de dividendes aux associés, il y aura donc double imposition. L’imposition sur les dividendes perçus par les associés qui est une forme de revenus imposables et l’imposition sur les bénéfices de la société.

La loi Pinel ou encore dispositif Pinel permettent aux associés de la SCI de bénéficier des avantages fiscaux en octroyant un taux de réduction d’impôt variant selon la durée de l’engagement locatif.  La loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif et le développement de l’immobilier. Elle accorde une faveur au particulier réalisant un investissement dans un bien neuf et le soumet à la location pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Dans ce cas, chaque associé de la SCI pourra bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de leurs parts sociales.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, il faut remplir les conditions ci-après :

  • La SCI devra être soumise à l’IS
  • Seuls 2 biens par an peuvent être défiscalisés
  • L’investissement dans le bien mis en location ne dépasse pas 300 000 euros
  • Le plafond du loyer est fixé selon la situation géographique du bien
  • Le bien a été acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

 

Les avantages de la LMNP

 

Avantages fiscaux

L’un des premiers avantages de la LMNP réside dans la flexibilité de son régime fiscal. Les revenus de la LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) dont 2 régimes fiscaux sont à disposition des investisseurs :

  • Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire : avec ce régime, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives si celles-ci n’excèdent pas 72 600 euros par an.
  • du mobilier, des travaux et de déduire toutes les dépenses liées à l’activité : frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, honoraires d’agence…

Une récupération de la TVA

La LMNP permet une récupération de la TVA sur l’achat de l’immobilier. Il est donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement en une seule fois après six mois à compter de la première location.

L’amortissement LMNP

L’amortissement LMNP vous offre la possibilité de ne pas payer d’impôt sur les recettes de location. Il consiste à enregistrer la perte de valeur constatée sur le bien immobilier et ses meubles dans votre comptabilité. Autrement dit, la valeur de votre bien va diminuer au fil des années et elle ne sera pas comme elle l’était au début de votre activité. Pour les biens immobiliers, la durée moyenne de l’amortissement est comprise entre 30 à 40 ans et pour les meubles, la durée moyenne varie de 5 à 10 ans. L’amortissement est une charge fictive.

Un déficit reportable

Dans le cadre du régime réel simplifié, quand les charges d’exploitation du bien immobilier hors amortissement sont supérieures aux recettes locatives, il y a déficit de la LMNP. L’amortissement non consommé pourra être reporté d’année en année, de façon illimitée. Il faut noter que dans le cadre du régime micro-BIC, il n’est pas possible de créer un déficit.

La revente de la LMNP

La cession d’une LMNP au bout de 22 ans procure aux investisseurs une exonération d’impôt et au bout de 30 ans une exonération de prélèvements sociaux. A noter que la plus-value réalisée est généralement soumise à deux types d’impôts : la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux.

 

Quelles conséquences en cas de cumul ?

 

L’exercice d’une activité de LMNP par une SCI engendre des conséquences fiscales pour la SCI si celle-ci n’arrive pas à respecter les conditions nécessaires.

Si la SCI respecte les seuils de revenus de la LMNP

En respectant les seuils de revenus de la LMNP, la SCI demeure soumise à l’Impôt sur le revenu (IR). En effet, il est plus avantageux pour la SCI de rester dans le régime de l’IR avec un barème progressif que dans l’IS avec un barème fixe. De cette manière, elle peut profiter pleinement des avantages de la LMNP tout en bénéficiant des avantages de l’IR :

  • Vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité.
  • Vous paierez moins d’impôts sur les plus-values dans le cas de la vente du logement par la SCI
  • Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une durée déterminée.
  • Vous bénéficierez du régime des plus-values des particuliers et de son système d’abattement pour une durée de détention

 

Si la SCI dépasse les seuils de revenus de la LMNP

Dans la mesure où la SCI dépasse les limites de revenus de la LMNP, l’activité de location meublée n’est plus exercée à titre occasionnel, mais devient à titre habituel ce qui donne lieu à une requalification de la location meublée à titre professionnelle. La Location Meublée Professionnelle (LMP) est soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS). Par conséquent, en passant à ce statut, la SCI passera impérativement du régime de l’IR à l’IS. Que ce soit les associés ou la société seront soumis à l’impôt avec la LMP.  En outre, vous perdez le système de plus-values immobilières des particuliers pour passer au système des plus-values professionnelles. La SCI est tenue de se conformer aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales.

Toutefois, l’imposition sur les sociétés peut procurer certains avantages dont :

  • La possibilité d’amortir fiscalement vos biens immobiliers pour réduire la base imposable à l’IS
  • L’application du régime des plus-values professionnelles permettant à la SCI de bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’impôts sur le montant de ses recettes.

 

Quid du régime fiscal : est-il possible de faire une LMNP en SCI à l’IS ?

 

Faire une LMNP en SCI signifie faire de la location meublée en SCI ou encore les associés de la SCI bénéficient du statut LMNP.  Comme la SCI est une société ayant un objet civil contrairement à la location meublée qui est considérée comme une activité commerciale, conformément au code général des impôts, les membres de la société civile ne peuvent se prévaloir de la transparence fiscale en cas d’exercice d’une activité à caractère industriel et commercial (BIC). Dès lors, si la SCI veut réaliser de la location meublée, elle doit être imposée sur les bénéfices réalisés par la société et donc assujettie à l’IS.

Toutefois, les associés en SCI peuvent conserver le régime à l’IR à condition que l’activité de location meublée soit exercée à titre occasionnel. Les recettes tirées ne devraient donc pas dépasser les 10 % du chiffre d’affaires de la société.

 
✍️ En résumé
  • La SCI est une société ayant pour objet civil la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
  • La LMNP est un statut ayant pour objet commercial la location meublée. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
  • Le cumul de la LMNP et SCI est possible sous certaines conditions, à savoir la SCI exerce la location meublée à titre complémentaire et les revenus tirés ne doivent donc pas dépasser un certain seuil.

Besoin d’aide ?

Tatiana - photo rappel sales (blog)
Nos coachs entrepreneuriaux sont à votre écoute
Besoin de conseils sur votre projet ? De poser toutes vos questions de vive-voix ? Contactez-nous 🙂
Prendre un rendez-vous

Tous les articles similaires

Consultez nos articles pour parfaire vos connaissances

3 min
Capital social de SCI : comment déterminer le montant ?

Découvrez comment choisir le montant du capital social de votre SCI : du capital fixe au capital variable en passant par l'augmentation, la réduction et la modification du capital

3 min
Apport d'immeuble à une SCI : notre guide étape par étape

Vous souhaitez créer une SCI et procéder à un apport d'immeuble ? L'apport d'immeuble à une SCI implique des formalités et des coûts (droit d'enregistrement, publicité foncière, évaluation de l'immeuble...). Découvrez les éléments clés pour réussir au mieux cette procédure.

4 min
Démembrement de SCI : avantages et fonctionnement

Démembrement de SCI : Vous souhaitez démembrer vos parts ? Découvrez en quoi consiste l'usufruit et la nue-propriété des parts sociales.

5 min
Succession en cas de décès d'un associé : conséquences et formalités

L'un des associés de votre SCI est décédé ? Comment gérer cette situation ? À qui vont revenir ses parts sociales ? Déouvrez la réponse dans cet article !

3 min
TVA et SCI : explication des règles d'imposition

Comment déterminer si votre SCI est soumise à la TVA ou non ? Découvrez comment opter pour l'assujetissement à la TVA et pourquoi.

4 min
Résidence principale en SCI : est-ce une bonne idée ?

De la gestion à la transmission, découvrez ses avantages et inconvénients de la constitution d'une SCI pour votre résidence principale.

3 min
Donation de parts d'une SCI : la procédure

Vous souhaitez effectuer une donation de vos parts sociales de SCI ? Découvrez cette procédure parfois complexe notamment sous le régime de l'indivision.

3 min
SCI IR ou IS : quel régime d'imposition choisir ?

Vous souhaitez créer une SCI ? Impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) : comment choisir votre régime d'imposition ? Chacun des régimes d'imposition a ses avantages et inconvénients

5 min
SCI et succession : quels avantages ?

La SCI ou la SCI familiale est une forme avantageuse pour organiser la succession et la transmission de vos biens immobiliers, notamment en cas de décès d'un associé. Comment protéger son conjoint ?

Commentaires

Laisser un commentaire

Vous avez démarré un dossier de chez nous… Vous pouvez le reprendre dès maintenant !

Reprendre votre dossier