Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?

La SCI étant une société civile, elle ne peut pas exercer une activité commerciale. La location meublée n'est donc pas possible en SCI en principe, car cette activité est commerciale. 

Cependant, il existe des exceptions à ce principe. Une SCI peut donc tout de même faire de la location meublée dans certains cas. Captain Contrat fait le point. 

Une SCI peut-elle faire de la location meublée ? 

Par nature, la société civile immobilière (SCI) se distingue des sociétés commerciales comme la SARL et la SAS. Son objet social ne peut pas être commercial : il doit obligatoirement être de nature civile. Or, la location de meubles est assimilée par le Code de Commerce à des actes de commerce (article 110 du Code de commerce).

Cependant, l'exercice d'une activité commerciale par une SCI n’engendre pas la nullité du contrat de société. En revanche, cela peut avoir une conséquence fiscale importante : la SCI perd sa transparence fiscale.

Il est donc possible pour une SCI de faire des locations meublées dans deux cas de figure : en optant pour l'IS ou en limitant les revenus commerciaux issus des locations meublées.

Louer en meublé en optant pour l'IS 

Pour proposer des locations meublées, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est l’ensemble de ses bénéfices qui sera soumis à cet impôt - y compris ceux issus des activités civiles. De leur côté, les associés ne paieront des impôts que s’ils perçoivent des dividendes. 

En optant pour l’IS, la SCI aura de nouvelles obligations comptables, parmi lesquelles : 

• la tenue d'une comptabilité complète ;
• l'établissement des comptes annuels ; 
• l'obligation de faire délibérer les associés sur la répartition du résultat.

Par ailleurs, lorsque la SCI est assujettie à l'IS, les bénéfices font l'objet d'une double imposition. En effet, il sont soumis à l'impôt sur les sociétés puis à l'impôt sur le revenu au moment du partage des bénéfices.  

Limiter les revenus commerciaux

La loi prévoit un seuil de tolérance qui permet à la société civile d'exercer occasionnellement une activité commerciale sans risquer de perdre son avantage fiscal.

En effet, si elle fait en sorte de limiter l’impact de ses revenus commerciaux, la SCI peut conserver sa transparence fiscale.

Pour cela, les revenus tirés de l'activité commerciale ne doivent pas représenter plus de 10% du chiffre d'affaires total de la SCI. 

LMNP et SCI : le cumul est-il possible ? 

La location meublée non-professionnelle (LMNP) est un régime avantageux qui permet de limiter le montant de l'imposition sur les revenus locatif. Là encore, il s'agit d'une activité commerciale.

La SCI ne peut exercer cette activité que si elle respecte les seuils suivants : 

• Les revenus issus de l’activité de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du CA annuel de la SCI. 
• Les loyers et charges locatives de la SCI issus de la LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. 
• Cette activité doit être est exercée à titre occasionnel.

Quelle est la fiscalité d'une SCI pour de la location meublée ?

La SCI respecte le seuil de tolérance

Si la SCI exerce une activité de location meublée tout en respectant le seuil de tolérance prévu par la loi, elle reste soumise à l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés directement sur les revenus des associés en fonction du barème de l'impôt sur les revenus. 

La SCI dépasse le seuil de tolérance

Si les revenus de la location meublée dépassent 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI, elle bascule automatiquement sur le régime de l'impôt sur les sociétés. 

Les bénéfices font l'objet d'une deuxième imposition sur les revenus des associés au moment du partage des bénéfices de la SCI. Cette double imposition est également applicable aux revenus tirés d'une activité civile exercée par la société.