SCI et location meublée : quelle est la procédure ?

Les SCI, ou Sociétés Civiles Immobilières, sont réputées pour faciliter la protection et la gestion de patrimoine. Effectivement, avec quelques astuces, il est parfaitement possible d’optimiser le rendement des SCI grâce à la souplesse du régime juridique auquel il est soumis.

Plusieurs questions se posent à propos du style à adopter devant un projet de location en SCI. Location meublée ? Ou location à nue ? Quelle est la meilleur option pour la gestion d'une SCI de location meublée ? La décision dépend de la maîtrise de certains aspects juridiques et économiques du projet à entreprendre. Captain Contrat fait le point pour vous aider à choisir le fonctionnement de votre SCI.

SCI location meublée, c’est quoi ?

À quoi sert une SCI de location meublée ? La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dotée de la personnalité juridique dont l’objet principal porte sur le domaine immobilier. Elle a pour principale vocation de permettre la gestion d’un patrimoine immobilier et le transfert du patrimoine immobilier aux héritiers.

Des associés choisissent de pour créer un SCI pour un investissement locatif quand ils veulent investir communément des biens immobiliers. Un gérant devra obligatoirement être nommé par les statuts ou lors d’une assemblée générale.

Si cela n’est pas en principe autorisé, une Société Civile Immobilière peut être amenée à exercer une activité commerciale en mettant des biens en location meublée. Dès lors, les biens mis en location devront respecter les règles en vigueur, à savoir : durée du contrat de location, délais de préavis, biens meubles mis à disposition… Il est aussi possible de bénéficier d'une défiscalisation via sa SCI pour la loi Pinel.

Avantages et inconvénients d’une location en meublée

En termes d’investissement, la location en meublée est certainement coûteuse, car elle est régie par une loi assez exigeante. En effet, la loi impose un minimum de meubles obligatoires pour pouvoir mettre en location un local meublé.

Aussi, la location en meublée peut-être soumise à un régime fiscal onéreux. D’autre part, dans certaines localités, le potentiel de la clientèle peut être aléatoire. Ce sont généralement les motifs pour lesquels les investisseurs et les propriétaires préfèrent opter pour la location à nue.

Pourtant, en considérant certains paramètres, la location en meublée peut s’avérer être très bénéfique. D’abord, la location en meublée permet d’évaluer à la hausse, le montant du loyer du local en question. Ensuite, en termes d’ergonomie, le fait qu’un local soit meublé suivant la norme et la demande en qualité peut constituer un très grand atout  en termes d’attraction de clientèle.

En ciblant les personnes dont le travail consiste à voyager pour rester juste pendant quelques mois, dans une ville, il serait plus efficient de louer un local meublé. Il est aussi important de faire la différence entre une location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle car cela joue beaucoup en termes de fiscalité.

Pourquoi choisir une location meublée en SCI ?

La société civile immobilière permet, à deux ou à plusieurs associés, d’acquérir et cogérer un bien immobilier. Il est aussi possible que plusieurs membres d'une famille puissent se constituer en société civile immobilière. Il s'agit dans ce cas d'une SCI familiale. La SCI familiale de location est entièrement dédiée à l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location. À noter qu'il possible de choisir entre une SARL de famille ou une SCI familiale selon le type d'activité dont il est question.

Le fait de créer une SCI familiale permet d’éviter les conflits entre copropriétaires et de partager équitablement les bénéfices et les dividendes. Aussi, en cas de décès des propriétaires, la succession se fait très subtilement, sans troubler l’activité de location en cours, grâce à son statut de société.

Les SCI présentent de nombreux avantages, surtout en matière de location immobilière. Le caractère civil des SCI apporte souvent un doute dans la possibilité d’une location meublée. Effectivement, si une location meublée remplit certaines conditions, elle pourrait être qualifiée comme une location meublée professionnelle, ou LMP.

Le statut de LMP est essentiellement contradictoire à celui des SCI, car la LMP revêt un caractère commercial. Pourtant, le caractère civil des SCI est très avantageux pour la location en matière de fiscalité. Le fait qu’une SCI puisse être soumise à l’impôt sur les sociétés permet un amortissement des biens immobiliers, ce qui offre la possibilité de réduire la base imposable.

Dans un autre cas, si la SCI peut conserver son régime fiscal à l’impôt sur le revenu, l’avantage serait le caractère unique de l’imposition sur la location meublée.  Il est donc très important de pouvoir garder ce caractère civil, tout en exerçant une activité de location meublée.

Comment optimiser le rendement d’une location meublée en SCI ?

Certaines astuces sont nécessaires dans un projet de location meublée en SCI. Les points les plus avantageux dans ce domaine résident essentiellement dans la fiscalité, qui diffère de celle de la SAS immobilière. Certains paramètres peuvent alléger considérablement les charges fiscales sur la location meublée.

SCI en location meublée, et fiscalité

En principe, selon l’article 206 du code général des impôts, la location meublée est qualifiée comme étant une activité commerciale. La location meublée devrait donc être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, si les revenus locatifs hors taxes de la SCI restent inférieurs à 10% des recettes de la SCI, il est possible de maintenir le régime fiscal à l’imposition sur le revenu. Aussi, la SCI en location meublée peut être soumise à l’imposition sur le revenu dans le cas où la location est occasionnelle. Cela implique évidemment que les SCI en location saisonnière ne sont pas soumises à l'imposition sur le revenu.

Hormis ces conditions, les SCI devront se soumettre au régime des impôts sur la société. Ce dernier n’est pas dénué d’avantages, car sous ce régime, il est possible de réduire la base imposable grâce à l’amortissement des biens immobiliers. Aussi, l’assujettissement de la SCI en location meublée à l’impôt sur les sociétés, permettra de déduire certaines charges fiscales comme la rémunération du gérant et les droits d’enregistrement.

Enfin, l’impôt sur les sociétés offre une possibilité de réduction à 15% si le chiffre d’affaires reste inférieur à 38 120 euros. Par ailleurs, une fois ce seuil dépassé, le taux d’imposition est de 26,5 %. La SCI est en principe exonérée d’impôts si la location reste dans le cadre d’un usage non professionnel.

SCI en LMNP

Afin de bénéficier de l’assujettissement à l’impôt sur le revenu, la location meublée à usage non professionnel est tout à fait possible pour une SCI. Pour cela, le montant des recettes de la location doit impérativement rester en dessous des 23 000 euros. Il est aussi à préciser que grâce à son caractère non professionnel, une SCI en LMNP n’est pas inscrite au registre du commerce.  

Aide pour un projet de location meublée en SCI

La première étape dans la réalisation de ce projet consiste d'abord à constituer sa SCI. La constitution d'une SCI doit passer par plusieurs étapes dont :

• La rédaction des documents cadre, comme les statuts et les règlements intérieurs, qui doivent comporter des mentions obligatoires imposées par la loi .
• La publication de la constitution de la société civile immobilière
• L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés

La seconde étape dans la réalisation d'un projet de location meublée en SCI consiste à effectuer une étude des objectifs. En réalité, il est nécessaire pour les propriétaires de bien définir le style de location à adopter, ainsi que le régime fiscal visé afin de pouvoir optimiser les revenus.

Pour la réalisation de ce type de projet, il est souvent conseillé de vous faire aider par des professionnels. En effet, la SCI en location meublée peut être très avantageuse. Toutefois, il est nécessaire de bien maîtriser certaines subtilités pour pouvoir optimiser au maximum les bénéfices de l'activité de location meublée.

Vous envisagez de créer votre SCI location meublée ?

Captain Contrat est la solution pour obtenir plus simplement toutes les informations relatives à la création d’une SCI location meublée. Nous vous accompagnons dans votre choix entre la SCI par IR ou IS (l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Nous vous aidons également à choisir entre SCI ou nom propre.

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