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SCI familiale de location : définition et caractéristiques

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

La SCI familiale de location est une société constituée par les membres d'une même famille qui a pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers dans le but de les mettre en location

Quels sont les avantages et les inconvénients la SCI location ?  Comment créer une SCI ? Dans cet article, Captain Contrat répond à vos interrogations. 

 

 

Quels sont les avantages de la SCI familiale de location ?

 

La société civile immobilière (SCI) de location a de nombreux avantages ; 

  • elle permet d'investir à plusieurs dans un bien immobilier sans relever du mécanisme de l'indivision
  • la SCI est un outil de transmission du patrimoine très performant ; 
  • elle est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu
  • Les frais relatifs à la gestion de la SCI de location sont déductibles de ses revenus.

 

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale de location ?

 

La responsabilité des associés

 

Dans une SCI, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales de celle-ci. En effet, les créanciers peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels s’ils la SCI n'est pas en mesure de faire face à ses dettes. 

À l'inverse, dans les sociétés commerciales (SAS, SARL, etc), la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.

✏️ À noter :
La responsabilité des associés d'une SCI n'est pas solidaire. Cela signifie que chaque associé doit répondre des dettes proportionnellement au nombre de parts qu'il détient. Si un associé est défaillant, les autres associés n'ont pas l'obligation de régler sa partie de la dette. 

 

La nature civile de l'activité

 

La SCI est une société civile. Son activité doit correspondre à cette nature civile, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. Ainsi, la SCI ne peut pas exercer une activité d'achat revente à titre habituel.

Par ailleurs, elle ne peut pas non plus exercer une activité de location meublée compte tenu de la nature commerciale de cette activité. En effet, si la SCI exerce cette activité, elle bascule automatiquement au régime de l'impôt sur les sociétés et perd tous ses avantages. 

 

💡 Bon à savoir :
La SARL de famille est la seule société pouvant exercer une activité de location meublée non-professionnelle tout en soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

 

En revanche, une SCI peut exercer les activités suivantes : 

  • acquérir des biens immobiliers ; 
  • gérer et transmettre un patrimoine immobilier ; 
  • location non meublée ; 
  • construction vente.

 

Caractéristiques SCI

 

Comment financer une SCI familiale de location ?

 

Si vous souhaitez créer une SCI familiale de location pour acheter un immeuble et le louer, il existe plusieurs modes de financement possibles. On distingue deux cas de figure : vous pouvez apporter le bien au capital de la SCI ou faire un apport en numéraire (une somme d'argent) et acquérir un bien directement avec la société.

Vos apports peuvent provenir d’argent personnel ou d’un emprunt. L’emprunt vous permet de déduire les intérêts des revenus fonciers. Vous pouvez définir un capital social fixe ou un capital variable tout en empruntant par l’intermédiaire de la SCI. Vous pouvez également prêter l’argent à la SCI en procédant à une avance en compte courant. Les revenus perçus de la location du bien pourront ensuite rembourser les emprunts ou les avances.

 

Quelles sont les démarches à effectuer pour créer une SCI familiale de location ?

 

Les étapes de création d'une SCI familiale sont les mêmes que pour une SCI classique.

D'abord, vous devez commencer par rédiger les statuts de la SCI familiale. Les statuts permettent de déterminer les règles de fonctionnement de la société. Il faut insérer un certain nombre de clauses obligatoires (dénomination sociale, siège social, montant du capital social, etc).

Ensuite, les associés doivent constituer le capital social de la SCI

Il faut également publier un avis de création de la SCI au sein d’un journal habilité à recevoir des annonces légales. Cette formalité permet d'avertir les tiers de la création de la société. 

Enfin, vous devez demander l’immatriculation de la SCI en déposant un dossier sur le guichet unique des formalités. Le greffe procèdera à l’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et vous délivrera un extrait Kbis.

 

Étapes de création dune sci

 

 
✍️ En résumé
  • La SCI familiale de location permet de gérer et transmettre facilement un patrimoine immobilier.
  • L'activité la plus commune pour une SCI familiale de location est la location non meublée. 
  • La SCI est une société civile et ne peut pas exercer d'activité commerciale. La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si la SCI familiale exerce cette activité, elle bascule automatique à l'impôt sur les sociétés.

FAQ


  • La SCI familiale est une SCI constituée par les membres d'une même famille. Il n'existe pas d'autres différences. 

  • Les membres d'une même famille qui souhaitent investir dans l'immobilier peuvent également se tourner vers la SARL de famille. Cette société permet d'exercer une activité immobilière tout en étant soumis à l'impôt sur le revenu. 

 

 

 

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Les commentaires (1)

Masquer les commentaires
04 décembre 2023 à 10h54
S
S
Syrine Trigui

Bonjour, Je souhaite créer mon SCI pour l’achat d’une studette parisienne que je vais mettre en location.

11 décembre 2023 à 09h40
Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Pierre-Florian Dumez - Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

Bonjour, merci pour votre commentaire. Vous pouvez prendre rendez-vous avec nos équipes en copiant le lien suivant dans votre navigateur : http://bit. [...]

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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