SCI familiale de location : définition, caractéristiques...

La SCI familiale de location a pour objet d’acquérir et de gérer des biens entre membres d'une même famille en vue de leur mise en location. Quels sont les avantages de la SCI location ? Présente-t-elle des inconvénients ?

Quelles sont les étapes de constitution d'une SCI ?  Comment créer une SCI ? Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? Le point avec cet article.

1. Les avantages de la SCI 

A quoi sert une SCI ? Créer une Société Civile Immobilière (SCI) vous permet d’investir facilement à plusieurs dans un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, les capacités d’investissement de la SCI sont bien plus importantes que si vous achetiez seul.

De plus, tout le monde n’est pas obligé d’apporter la même somme dans la SCI. Vous obtenez un certain nombre de parts sociales dans la SCI selon votre apport.

Si vous choisissez de soumettre la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR), l’imposition se fait directement au niveau des associés selon leurs parts sociales.

Si les revenus de la SCI sont négatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier. En effet, l’ensemble des frais relatifs à la gestion de la SCI de location sont déductibles des revenus de la SCI. De plus, les plus-values de cession de parts sociales bénéficient d’abattements de plus en plus importants en fonction de votre durée de détention des parts. Elles sont totalement exonérées au bout de 30 ans de détention.

La SCI familiale de location permet aussi de faciliter l’achat ou la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple notamment pour des concubins, mais également entre des époux sous le régime de la séparation des biens.

La SCI vous permet également d’éviter de recourir à l’indivision. En effet, la SCI présente plus de souplesse et une gestion modulable. Vous pouvez choisir le fonctionnement de votre SCI notamment les pouvoirs du gérant de SCI, la cession des parts sociales de la SCI, les différentes règles de majorités, etc. Vous pouvez ainsi éviter les différentes situations de blocage qui arrivent régulièrement avec l’indivision.

De plus, lors du décès d’un associé, les droits de succession sont réduits. L’imposition porte sur la valeur des parts et non sur le bien immobilier de la SCI. D’ailleurs, avec une SCI, vous pouvez transmettre à vos enfants des parts de la SCI afin de diminuer les droits de succession et de profiter des différents abattements. En effet, aucun droit n’est à payer dans la limite d’un don de 100.000 € tous les 15 ans.

Créer une SCI familiale permet d'intégrer vos enfants dans votre projet et de les faire participer. Avec la SCI, vous pouvez avoir recours au démembrement de propriété. Celui-ci vous permet de donner la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants, tout en gardant l’usufruit et donc les revenus. Pour le calcul des droits de donation, seule la nue-propriété est prise en compte ce qui permet de diminuer le montant des droits et de profiter pleinement de l’abattement de 100.000 €. La SCI familiale est donc très appréciée pour gérer la succession. 

Il existe plusieurs types de SCI qui répondent à des objectifs différents : 

• La SCI construction-vente 
• La SCI d'attribution 
• ou encore créer une SCI pour un investissement locatif. 

La création d'une SCI n'impose pas de passer devant notaire. 

2. Pourquoi créer une SCI familiale de location ?

Avec la SCI familiale de location, les relations sont plus simples avec vos locataires puisqu’elles sont indirectes. En effet, les décisions sont prises en réunion d’associés. Le gérant a la charge de la gestion courante liée aux logements loués. Vous avez également la possibilité de passer par un mandataire immobilier.

Concernant la gestion de la SCI, en tant qu’associé, vous n’avez pas besoin de vous occuper de la gestion quotidienne. Imaginons que le locataire de la SCI demande des travaux, ce sera au gérant de répondre et de refuser. Celui-ci précisera que cette décision provient des associés et donc il continuera à avoir des rapports cordiaux avec les locataires. Vous évitez les possibles désagréments entre propriétaire et locataire.

Si vous êtes entrepreneur, vous pouvez également mettre les locaux de votre entreprise dans la SCI. Ainsi, en cas de faillite, le local ne pourra pas être saisi.

Concernant l'impôt de la SCI familiale, le système est avantageux. La SCI familiale de location permet également de profiter des différents régimes de défiscalisation. Chaque associé de la SCI de location va bénéficier de l’avantage fiscal, c’est-à-dire de la réduction d’impôt proportionnellement au nombre de parts sociales qu’il détient dans la SCI.

La SCI familiale de location vous permet de conclure des baux d’une durée de 3 ans. Elle peut signifier un congé au locataire 6 mois avant le terme du bail notamment pour y loger un des associés ou vendre le bien. A l’inverse, une SCI classique doit conclure des baux de 6 ans.

De plus, avec la SCI familiale de location, vous pouvez demander un garant à votre locataire. De même, en cas d'impayés, vous pouvez résilier le bail 2 mois après avoir adressé un commandement de payer resté sans réponse. 

3. Les inconvénients de la SCI familiale de location

Le plus gros inconvénient de la SCI familiale est que chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales de celle-ci. En effet, les créanciers peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels s’ils n’obtiennent pas le paiement de la part de la SCI. Bien entendu, la répartition de la dette se fait proportionnellement à la part que chaque associé a dans la SCI.

Ensuite, des règles de fonctionnement de la SCI sont à respecter comme pour toutes les sociétés. En effet, vous devez convoquer une assemblée générale au moins une fois par an, tenir une comptabilité rigoureuse, ou encore respecter les formalités de création (publication d'un avis de création, rédaction des statuts, etc), ce qui peut être assez contraignant et onéreux.

De plus, en cas de bénéfices pour une SCI familiale de location qui loue en meublé, celle-ci devient assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ceci est la conséquence du fait que la SCI est une société civile et ne peut exercer une activité commerciale, or la location meublée est considérée comme une activité commercial. 

4. L’acquisition d’un bien immobilier avec une SCI familiale de location

Si vous souhaitez créer une SCI familiale de location pour acheter un immeuble et le louer, vous avez plusieurs modes de financement à disposition.

Vous pouvez acheter le bien avec les apports ou apporter le bien dans la SCI.

Vos apports peuvent provenir d’argent personnel ou d’un emprunt. L’emprunt vous permet de déduire les intérêts des revenus fonciers. Vous pouvez définir un capital social fixe ou un capital variable tout en empruntant par l’intermédiaire de la SCI. Vous pouvez également prêter l’argent à la SCI soit en lui faisant vous-même un emprunt ou une avance en compte courant. Les revenus perçus de la location du bien pourront ensuite rembourser les emprunts ou les avances.

Le recours à la SCI familiale vous permet d’acquérir un bien d’une plus grande valeur.

La SCI de location permet de louer le bien de 3 manières : la location nue, la location meublée et la location en meublée assortie de prestations para-hôtelières.

5. Les démarches à effectuer pour créer une SCI familiale de location

Vous devez commencer par rédiger les statuts de la SCI familiale. Vous devez y prévoir les relations entre les associés au sein de la SCI et son fonctionnement. Certaines mentions doivent obligatoirement être inscrites dans les statuts.

Ensuite, il faut publier un avis de création de la SCI au sein d’un journal habilité à recevoir des annonces légales.

Enfin, vous devez demander l’immatriculation de la SCI auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Le greffe procèdera à l’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et vous délivrera un extrait Kbis.

Ensuite, vous n’aurez plus qu’à acheter le bien immobilier souhaité. Le gérant s’occupera des contrats de location au nom de la SCI. 

6. Conclusion : les points à retenir 

Vous souhaitez sauter le pas et créer votre SCI familiale de location ? Captain Contrat vous accompagne dans votre projet et s'occupe de toutes les démarches !