SCI à capital variable : quels sont les avantages ?

Souplesse, anonymat, facilité de gestion… par rapport à une SCI à capital fixe, une SCI à capital variable présente de nombreux avantages. Vous souhaitez créer une SCI à capital variable ? Comment faire ? Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ? Quels sont les avantages et les inconvénients du capital variable ?  Vous voulez changer et passer en SCI à capital variable ? Captain contrat vous répond.

1/ Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société civile immobilière – SCI- est une société créée autour de biens immobiliers, mis en commun par les associés. Les biens appartiennent à la société en tant que personne morale, et les bénéfices des biens – loyers quand location, revenus si vente… - sont distribués aux associés en quote-part. Les associés sont également engagés en cas de perte.

L’intérêt majeur de la SCI est de faciliter la gestion immobilière de biens partagés entre plusieurs personnes. Comme les autres sociétés, la SCI est gérée par un gérant, nommé par les actionnaires, et trouve ses règles de fonctionnement dans les statuts. Celui-ci peut être un tiers. Le fonctionnement est donc relativement souple, et les associés peuvent décider de l’ampleur des pouvoirs du gestionnaire. A cet avantage s’ajoute une fiscalité réduite – imposition sur le revenu plutôt que sur les bénéfices de la société – et frais de succession réduits.

Parmi les possibilités offertes par les statuts, il est possible d’opter pour un capital fixe comme pour un capital variable.

C’est au moment de la création de votre SCI que vous devez choisir votre capital social.

Dans une SCI à capital fixe, le capital est constitué par une somme prédéterminée et fixée dans les statuts dès sa création. Les associés d'une SCI ne peuvent la modifier que dans le cadre d’une procédure de modification des statuts. Cette procédure peut être longue et coûteuse.

Dans une SCI à capital variable, le capital de la SCI peut être modifié librement par les associés. Le gérant d'une SCI à capital variable a la même prérogatives que celui qui gère une SCI classique à capital fixe. De façon générale, le capital social est susceptible d’augmentation par des versements successifs des associés ou l’admission d’associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués. (art. 231-1 du Code de commerce). Ainsi, le capital variable peut évoluer en fonction de la vie de la société, tout en demeurant dans les limites d’un capital minimum – plancher- et d’un capital maximum -plafond- définis par les statuts.

2/ Comment créer une SCI à capital variable ?

Pour créer une SCI à capital variable, il faut respecter le formalisme de création d’une SCI. S’agissant du capital il faut déterminer dans une disposition des statuts, appelée clause de variabilité du capital, une fourchette de montants entre lesquels le capital pourra librement varier. Il faut ainsi préciser un montant minimum et un montant maximum de capital. II s’agit là de la clause de variabilité du capital qui doit figurer dans les statuts de la SCI. 

Le montant minimal du capital social d’une SCI est de 1 euro. Si en cours de vie de la SCI le montant est en-dessous de ce seuil minimal, il faut procéder à une réduction de capital. Cette procédure doit être votée lors d’une assemblée générale extraordinaire. Puis, elle doit faire l’objet d’une demande d’inscription modificative au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce.

3/ Quels sont les avantages et les inconvénients du capital variable ?

Capital variable ou capital fixe : la différence 

Le capital social est une somme, fixée par les statuts lors de la création de la société. Elle correspond aux ressources de base mise à disposition de la société par les associés. L’apport se fait soit en numéraire – somme sur un compte – soit en nature – biens matériels ou immatériels. Dans le cas des SCI, aucun capital minimum n’est obligatoire, il peut commencer à 1 €.

Ce capital peut être fixe, ou variable : S’il est statué comme fixe, il ne peut être modifié qu’en suivant la procédure de modification des statuts : convocation et tenue en assemblée générale, dossier de modification, frais de greffe… S’il est statué comme variable, il peut évoluer en fonction de la vie de la société, tout en demeurant dans les limites d’un capital minimum – plancher- et d’un capital maximum -plafond- définit par les statuts.

Les avantages et inconvénients

Le premier avantage de la SCI à capital variable est la possibilité de modifier le capital social sans avoir à suivre la procédure de changement de statuts. Cela laisse plus de souplesse dans la gestion de la société, appréhendée sur du long terme. 

En effet, pour toutes modifications des statuts d’une SCI il faut respecter un certain formalisme. Ainsi, il faut :

• convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire (AGE) 
• publier une annonce légale (dont le coût varie de 150 à 250 € en moyenne) 
• déposer un exemplaire des statuts modifiés et une copie du procès-verbal de l’AG au greffe du Tribunal de Commerce du siège social de la SCI.

Un autre avantage d’une SCI à capital variable est l’anonymat des associés. En effet, il est possible de faire entrer un nouvel associé sans modifier les statuts : son apport n’entraînera pas de modification de capital social. Son nom ne figurera donc pas dans les statuts. L'entrée d'un nouvel associé doit uniquement être votée lors d’une assemblée générale. Puis, le gérant de la SCI devra porter la copie du procès-verbal de l'assemblée au greffe du tribunal de commerce.

Le nom du nouvel associé n’est ainsi pas mentionné dans les statuts. Il garde son anonymat vis-à-vis de l’extérieur. Cet anonymat ne concerne que les nouveaux associés. Lors de la création de la SCI, les noms des associés fondateurs figurent obligatoirement dans les statuts.

En outre, une SCI à capital variable facilite le départ d’un associé. En effet, le départ d’un associé n’est pas conditionné par l’accord des autres associés. Il peut céder ses parts plus facilement que pour une SCI à capital fixe, qui requiert l’accord des autres associés, dans une procédure lourde. Sans accord sur la cession de part ni rachat de la part des autres associés, la situation peut être bloquée. Comme l’arrivée d’un nouvel associé, un départ de la société n’est pas non plus soumis à une modification statutaire.

S’agissant des inconvénients de la SCI à capital variable, il est souvent remarqué que l’anonymat des associés est, dans la pratique, difficilement respecté. En effet, toute modification de la liste des associés doit impérativement faire l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de commerce et d’une publication au RCS. Or, ces registres peuvent être consultés par le public.

4/ Comment passer d'un capital fixe à un capital variable ?

L’assemblée générale extraordinaire

Les associés doivent être réunis, après convocation, à une assemblée générale extraordinaire, avec, comme ordre du jour, la modification du capital de la société. Les conditions de vote, et de prise de décision, les proportions nécessaires pour une majorité – consentement unanime, majorité simple ou qualifiée - sont définies par les statuts.

Un procès-verbal est établi à l’issue de l’assemblée générale, faisant acte de la décision et des taux maximum et minimum devant figurer au capital de la société.

La publication dans un journal d’annonces légales

Comme pour toute modification sur les mentions obligatoires – objet, dénomination social… -, le changement de capital social doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonce légal du département où la société est domiciliée, dans un délai maximum d’un mois après la tenue de l’assemblée générale.

En fonction du journal et du nombre de lignes à faire figurer, le coût de la parution peut s’étendre de 50 € à 200 € environ.

Le dépôt et l’enregistrement au RCS 

Dans le même mois, il faut également faire enregistrer la modification par le greffe. Le gérant de la société doit déposer un dossier, auprès du CFE compétent, ou directement auprès du greffe du tribunal de commerce du département de domiciliation de la société, avec :

• Le procès-verbal faisant état de la décision, signé par le gérant,
• Un exemplaire des statuts modifiés, datés et certifiés conformes par le représentant légal de la société,
• L’attestation de parution dans le journal d’annonces légales,
• Le formulaire M2 cerfa, rempli et signé,
• Une lettre de demande modificative, signée par le représentant légal – gérant- de la société.

Dans les 8 jours suivant la réception du dossier, un avis faisant état de la modification sera publié au Bodacc – le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.