Comment déterminer le montant du capital social de SCI ?

 Le choix du montant du capital social de votre Société Civile Immobilière (SCI) dépend essentiellement des objectifs que vous vous fixez à court et long terme. De plus, la modification du montant du capital en cours de vie sociale implique un formalisme assez lourd, ce qui peut rendre préférable la rédaction d’une clause de variabilité. Vous souhaitez en savoir plus sur le capital social de la SCI ? Suivez le guide !

1. Les caractéristiques de la SCI et de son capital social

La SCI est, comme son nom l’indique, une société à objet civil. Elle ne peut donc en aucun cas exercer une activité commerciale. C’est pourquoi elle ne peut pas être constituée dans le but d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Son objet réside dans la gestion administrative des biens immobiliers dont elle est propriétaire.

La SCI est créée par deux associés au moins, qui demeurent indéfiniment et solidairement responsables du passif qu’elle pourrait contracter. Les bénéfices de la SCI sont distribués en proportion des parts des associés dans le capital social.

Les associés fondateurs de la SCI peuvent déterminer librement le capital social de la SCI, la loi n’imposant en effet aucun minimum (de la même manière que pour la SARL pour laquelle aucun capital minimum n'est prévu) et celui-ci n’ayant pas non plus à être libéré dès la constitution de la SCI. Il peut être constitué d’apports en numéraire et/ou d'apports en nature, notamment de biens immeubles.

Le capital social peut être fixe ou variable, mais il doit toujours être mentionné dans les statuts constitutifs. Ces derniers doivent faire expressément figurer :

• le montant du capital social ;
• les apports effectués par chacun des associés ;
• la valeur des parts sociales ;
• les conditions de versement des apports en numéraire ;
• l’évaluation des apports en nature et le nombre de parts sociales remises à l’associé apporteur en contrepartie.

 À noter

À quoi sert une SCI ?

Ce type de société a de nombreuses utilités, mais la principale concerne la gestion et la transmission des patrimoines immobiliers détenus en commun par les héritiers. Celles-ci deviennent plus simples, tout en limitant les coûts des droits de mutation dus. 

Comment procéder à l'immatriculation d'une SCI ?

L'immatriculation d'une SCI peut s'avérer assez complexe. Il peut s'avérer judicieux de confier cette tâche à un prestataire pour ne pas vous tromper.

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?

De nombreuses formalités doivent être satisfaites. Voici une synthèse :

• 1. Rédaction des statuts ;
• 2. Réalisation des apports :
• 3. Enregistrement de la SCI ;
• 4. Publication dans un journal d'annonces légales ;
• 5. Immatriculation de la SCI ;
• 6. Déclaration d'existence de la SCI.
  

Quels sont les délais de création d'une SCI ? 

La réponse à cette question dépend de la nature de votre projet (un projet de location ou un projet de construction-vente ne suivent pas la même procédure). 

La création d'une SCI doit se faire par notaire ?

Il n’y a aucune obligation à faire appel à une aide extérieure, même si le recours à un professionnel peut parfois s'avérer intéressant. 

Sachez également que la création d'une SCI peut se faire en ligne. 

2. Pourquoi choisir une SCI avec un faible capital social ?

Si vous ne disposez pas de fonds importants à affecter à la création d’une SCI, rien ne vous empêche de constituer un capital social faible, particulièrement si vous avez décider de créer une SCI familiale. 

Vous pouvez en effet vous voir attribuer une part significative de la SCI pour un montant moindre car le capital n’a pas à refléter le patrimoine que la SCI détient effectivement. Par exemple, une SCI au capital de 1.000 € peut être propriétaire d’un immeuble à 100.000 €. La moitié des parts sociales pour un montant de 500 € représentent en fait 50.000 € de patrimoine immobilier.

De plus, avoir un capital social faible permet de diminuer la valeur du droit d’enregistrement de la société. Celui-ci est en effet déterminé en fonction de la valeur du bien immobilier, diminuée des emprunts ayant servi à son financement, des comptes courants d’associés et des apports.

Le capital social faible apparaît encore plus avantageux dans le cadre d’une succession, si le financement est réalisé par un apport en compte courant d’associé. En effet, les avances à la SCI réalisées par le biais des comptes courants ne seront pas réévaluées, alors que le patrimoine immobilier aura quant à lui sans aucun doute pris de la valeur.

Si le coût de la création de la SCI est donc plus faible, l’inconvénient du capital social faible est la plus-value réalisée lors de cession des parts sociales. En effet, celle-ci est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession des parts et celui d’acquisition, en l’occurrence, bien plus faible. La plus-value sera en conséquence très élevée… Et l’imposition à ce titre aussi ! Pour contourner cette disposition, il faut songer à faire vendre le bien par la SCI plutôt que d’en céder les parts sociales.

3. Pourquoi choisir un capital social élevé pour sa SCI ?

Lorsque vous déterminez le capital social de votre SCI, vous pouvez tout à fait choisir un montant élevé qui reflète avec précision la valeur du patrimoine immobilier dont elle est propriétaire. 

L’avantage est que vous paierez une plus-value moins importante lors de la revente des parts sociales. Celle-ci diminuera d’autant plus que vous les aurez conservées longtemps. Il faut donc privilégier cette solution si vous envisagez de revendre vos parts sociales à moyen terme.

Le capital social élevé n’est pas plus difficile à mettre en place que le capital social faible, puisque la loi n’impose pas de libération. Vous pouvez donc tout à fait attendre de percevoir des revenus de la SCI pour libérer au fur et à mesure votre apport.

Dernier atout du capital social élevé : il limite généralement le recours aux comptes courants d’associés pour pallier le manque de trésorerie.

4. Le capital variable pour sa SCI : est-ce une bonne idée ?

Faut-il créer une SCI avec un capital fixe ou variable ?

La clause de capital variable est utile dans la SCI dans plusieurs hypothèses :

• Si les associés sont amenés à changer souvent, cela permet de se passer de la procédure d’augmentation et de réduction du capital.
• Pour prévoir l’exclusion d’un associé : une décision de l’assemblée générale extraordinaire peut ainsi voter la sortie d’un associé.
• Pour contourner la clause d’agrément : lorsque la SCI est à capital variable, l’associé qui souhaite se retirer n’a pas à demander l’accord des autres.

Le choix dépend donc du fonctionnement de la SCI.

5. Est-il facile de modifier le capital social au cours de la vie de la SCI ?

A chaque fois que vous voudrez augmenter ou réduire le capital de la SCI, vous devrez vous soumettre à un formalisme lourd et coûteux puisque vous devrez modifier les statuts de la SCI. Il vous faudra donc :

• convoquer et tenir une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) ;

• dresser un procès-verbal d’AGE et le faire enregistrer aux impôts ;

• remplir un formulaire cerfa M2 de modification ;

• faire modifier les statuts par les associés ou par un avocat ;

• publier un avis de modification dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) ;

• déposer le dossier de modification auprès du greffe du tribunal de commerce compétent ou du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), dans le mois suivant l’AGE.

Vous vous demandez comment créer votre SCI et avez besoin d'aide pour fixer le montant du capital social ? Nos experts Captain Contrat sont à votre disposition !