Immatriculation de SCI : Tout savoir en 4 minutes

Pour gérer un bien à plusieurs ou anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier, vous avez pensé, comme des milliers de Français, à créer une SCI.

Le fonctionnement de la SCI a en effet de quoi séduire, grâce aux nombreux avantages qu’elle présente, notamment fiscaux. Sa constitution implique de suivre plusieurs étapes que nous vous présentons ici.

L’immatriculation d’une SCI est quelque peu complexe, vous avez donc tout intérêt à la confier à un prestataire pour ne pas vous tromper. Découvrez comment lancer la création d'une SCI en ligne. 

1. Immatriculation de SCI : les conditions à remplir

Vous souhaitez gérer un patrimoine immobilier à plusieurs ? Comment créer une SCI ? 

Rappelons à quoi sert une SCI. Quelle est sa définition ? 

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum de deux personnes associées, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

La constitution d'une SCI implique un certains nombre de démarches. Parmi les formalités de création de SCI, il convient de rédiger des statuts ou encore apporter un capital social à votre SCI. 

Vous devez être au moins deux associés pour créer une SCI. Le capital social de la SCI est libre, et il peut être fixe ou variable (SCI à capital variable).

Chacune possède des spécificités et votre choix sera dicté par l’objectif que vous vous fixez. Souhaitez-vous construire un immeuble pour le diviser et répartir les lots entre associés ? Transmettre votre patrimoine en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Autant de questions à vous poser avant de vous lancer dans l’immatriculation de votre SCI. Le délai de création de votre SCI pourra varier en fonction de l'objectif que vus souhaitez lui donner. 

La rédaction des statuts de la SCI

La première étape dans la constitution de votre SCI est la rédaction des statuts. Ceux-ci vont organiser le fonctionnement de la société et régir les relations des associés entre eux et avec elle : ils doivent donc faire l’objet d’une attention toute particulière.

En étant précis, vous limitez le risque de conflits entre les associés et la paralysie de la SCI. Certaines clauses, communes à toutes les sociétés, sont obligatoires, telles que celles relatives au siège social, capital, objet ou dénomination sociale. Vous devrez en outre prévoir les règles de majorité pour les assemblées générales, fixer les pouvoirs de la gérance ou encore les dates de l’exercice social et les règles relatives à l’affectation des bénéfices.

D’autres clauses facultatives, comme celle de l’agrément, présentent également un intérêt pour limiter l’arrivée au capital social de nouveaux associés, tout comme celle relative à la cession des parts sociales de votre SCI.

Vous devrez faire signer les statuts à tous les associés fondateurs, qui recevront chacun un exemplaire.

L’enregistrement des statuts de la SCI auprès du centre des impôts

Cette formalité n’est plus obligatoire depuis janvier 2015, sauf si :

• Vous avez fait rédiger les statuts par un notaire sur un acte notarié,
• Vous procédez à un apport de parts sociales ou d’actions ou d’un fonds de commerce ; ou à un apport en nature formé par un immeuble.

La réalisation des apports à la SCI

Nous l’avons vu, le montant du capital social de la SCI peut être librement déterminé par les associés et il peut être fixe ou variable. Vous avez le choix entre des apports en numéraire ou en nature, et ils vont conditionner le nombre de parts sociales que recevra chaque associé, en fonction de leur participation dans le capital.

De la même manière, les associés peuvent librement déterminer les modalités de la libération du capital social qui a fait l’objet d’un apport en numéraire. Les apports en nature sont également librement évalués, mais pour éviter tout litige, il est recommandé de faire appel à un commissaire aux apports. Ils sont ensuite réalisés lors de la mise à disposition des biens et par le transfert des biens correspondants.

La rédaction du formulaire M0

Autre étape qui vous attend sur le chemin de l’immatriculation de votre SCI, remplir le formulaire Cerfa M0 en trois exemplaires. Soyez vigilant et n’omettez aucun cadre, sinon, vous risquez le rejet de votre formalité par le greffe du tribunal de commerce. Vous veillerez à choisir le type d’activité sur la case 7, ainsi que la bonne option fiscale en case 19 (option à l’IS, TVA…).

2. La publication de l'immatriculation de la SCI dans un JAL

L’immatriculation des entreprises, et donc de votre SCI, doit être portée à la connaissance des tiers, c’est pourquoi la loi vous impose de faire paraître un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Attention à bien le choisir, ce dernier doit avoir compétence pour le faire, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir publier l’annonce dans le département du ressort du siège social de votre SCI.

Vous devrez faire apparaître certaines mentions obligatoires comme la forme juridique, le capital social avec montant minimum s’il est variable, les conditions de cessions de parts sociales, etc. Si vous en omettez une, la publication ne sera pas valable et vous devrez en publier une autre, avec les frais que cela engendre.

3. Le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI

Vous commencez à approcher de la fin des démarches, il est maintenant temps de déposer le dossier de constitution de la SCI auprès du Centre de Formalités des Entreprises, le CFE. Il devra être complet, sinon il sera rejeté. Formulaire M0, exemplaire des statuts datés et signés, copie du titre d’occupation des locaux, ne constituent que quelques-unes des pièces qu’il vous faudra produire.

Le greffe du tribunal de commerce se chargera ensuite de publier l’avis d’immatriculation de la SCI au Bodacc, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales… Ça y est, votre SCI existe légalement !

4. Immatriculation de la SCI : les formalités administratives

Chaque entreprise doit faire l'objet d'une immatriculation pour exister officiellement. Qu'il s'agisse d'une immatriculation de SAS, de SARL ou de SCI, vous recevrez à l'issue de cette étape, le fameux kbis. 

De la rédaction des statuts à l’obtention du K-bis, les étapes qui jalonnent l’immatriculation d’une SCI sont complexes.

Bien écrire les clauses des statuts pour ne pas nuire au fonctionnement de la société, penser à toutes les pièces justificatives pour que le dossier d’immatriculation ne soit pas rejeté, remplir le M0 sont autant d’étapes difficiles à appréhender pour qui n’est pas professionnel du droit.

En délégant l’immatriculation de votre SCI à Captain Contrat, vous vous assurez que votre société soit conforme aux prescriptions légales, et vous vous dégagez du temps pour vous concentrer sur d’autres priorités.

5. Immatriculation de SCI : coûts et conséquences 

Une fois la SCI immatriculée, celle-ci bénéficie de la personnalité morale et existe officiellement. 

Comme toute société, des coûts de création de SCI doivent être anticipés. 

Parmi les coûts à prévoir pour la création d'une SCI : 

6. Conclusion : les points à retenir 

Avec l’offre Création de SCI, nous vous proposons de prendre en charge chaque étape de l’immatriculation de votre entreprise. Il vous suffit de quelques minutes pour remplir un questionnaire et les juristes de Captain Contrat s’occupent de toutes les formalités.