Les étapes de constitution d'une SCI

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, elles ont le choix entre différents régimes juridiques : l’indivision ou la Société Civile Immobilière (ou SCI).

Opter pour le statut de la SCI présente de nombreux avantages en termes de gestion, de fiscalité et de transmission de patrimoine immobilier. Concrètement, quel est le fonctionnement d'une SCI ? Comment organiser la gestion d'une SCI ? 

Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? Mais comment créer une SCI ? Quelles sont les formalités de création d'une SCI ? 

1. Qu'est-ce qu'une SCI ?

A quoi sert une SCI ? La Société Civile Immobilière désigne ainsi une structure juridique permettant de loger un ou plusieurs biens immobiliers qui sont par la suite mis en location. La SCI dit être créée à plusieurs. Une SCI à associé unique ne peut perdurer. 

La SCI est une personne morale dont l’objet est d’acquérir, gérer et/ou transmettre du patrimoine immobilier.

Parmi les inconvénients d’une SCI, il y a néanmoins son coût de création. Au-delà des apports au capital social réalisés par les associés, une SCI nécessite d’accomplir des formalités de constitution. Le point sur les différentes étapes.

Il existe plusieurs type de SCI comme la SCI d'attribution ou encore la SCI construction-vente. 

2. Étapes de création de SCI : récapitulatif 

Comme toute société, la SCI implique de remplir un certain nombre d'étapes. Le délai de création d'une SCI peut varier. N'hésitez pas à vous faire accompagner afin de garantir un dossier complet et conforme et ainsi éviter tout rejet, ce qui vous fera perdre du temps et impliquera des coûts supplémentaires. 

Le coût de création de la SCI doit être anticipé : des formalités doivent être réalisées et certains frais sont incompressibles et un capital social doit être apporté à la SCI. A noter que le recours à un notaire pour la création d'une SCI n'est plus obligatoire. 

3. Constitution d'une SCI : rédaction des statuts

Des clauses obligatoires

Comme pour toute société, la SCI nécessite la rédaction de statuts constitutifs. L’article 1835 du Code civil impose certaines clauses dans les statuts de toute société, ils sont donc applicables à la société civile immobilière (SCI) et sont les suivants :

• La forme juridique de la société ;
• L’objet de la société ;
• La dénomination ;
• Le siège social ;
• Le capital social,
• La durée de vie de la société ;
• Les apports de chaque associé ;
• Les modalités de fonctionnement de la société.

Les apports à effectuer au capital social

La loi ne fixe aucun capital social minimal pour une SCI. Le capital social peut être fixe ou variable, et composé d’apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou d’apports en nature (tel qu’un bien immobilier par exemple). Chaque associé de la SCI doit obligatoirement réaliser un apport en capital social pour obtenir cette qualité.

• Les apports en numéraire au sein d’une SCI :

Les associés de la SCI déterminent librement les modalités de versement des apports en numéraire. Il est tout à fait possible de ne débloquer aucun apport en numéraire lors de la constitution de la SCI.

• Les apports en nature au sein d’une SCI :

Les apports en nature consistent en des biens autres que de l’argent. Dans le cas d’une SCI, un apport en nature correspond le plus souvent à l’apport d’un bien immobilier.

Attention : En cas d’apport d’un bien donnant lieu à une publicité foncière, un acte notarié est obligatoire.

La signature et de l’enregistrement des statuts définitifs

Tous les associés doivent obligatoirement signer les statuts ou le faire par le biais d’une procuration écrite. C’est à compter de cette date que la SCI est constituée.

L’enregistrement des statuts d’une SCI auprès du service des impôts n’est obligatoire que lorsque les statuts sont rédigés par acte notarié et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à enregistrement.

4. Les éléments nécessaires à l’avis de constitution de la SCI

Pour constituer et immatriculer une SCI, il faut obligatoirement publier un avis de constitution dans un journal habilité à diffuser des annonces légales dans le département du lieu du siège social de la société.

L’avis de constitution de la SCI doit comporter les informations suivantes :

• La façon dont ont été rédigés les statuts : acte sous seing privé ou acte notarié ;
• La date de signature des statuts ;
• La dénomination sociale de la SCI ;
• Le sigle de la SCI (uniquement lorsqu’il figure dans les statuts) ;
• La forme juridique ;
• L’adresse du siège social de la SCI ;
• L’objet social de la SCI ;
• La durée de la SCI ;
• Le montant du capital social de la SCI ;
• Le montant du capital minimum si la SCI est à capital variable ;
• Le montant des apports en numéraire ;
• L’évaluation et la description sommaire de chaque apport en nature ;
• Pour chaque gérant personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger ;
• Pour chaque gérant personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique ;
• La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
• Les conditions de cession des parts sociales de la SCI.

La cession des parts sociales faite à une personne extérieure, tiers à la SCI, est strictement encadrée par la loi tant elle constitue un avantage fréquemment souligné en matière de gestion de patrimoine immobilier.

5. Comment procéder à la publication de l’annonce légale de la SCI ?

L’envoi de votre demande d’insertion d’un avis de constitution d’une SCI dans le bon Journal d’Annonces Légales peut être faite en ligne. Vous recevrez en retour un justificatif de la demande de publication de l’avis de constitution de votre SCI. Ce dernier élément sera nécessaire à l’établissement du dossier de la demande d’immatriculation de la SCI.

6. Quels sont les éléments à fournir pour un dossier d’immatriculation de la SCI ?

Comme toute société, il est nécessaire de procéder à l'immatriculation de la SCI. Un dossier d'immatriculation doit être monté et déposé au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) :

• Une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile) complétée et signée ;
• Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés ;
• Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de publicité relatif à la constitution ;
• Une copie du titre d’occupation des locaux ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, si sa nomination ne figure pas dans les statuts ;
• Pour les gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation (sauf si elle figure déjà sur un autre document fourni) ;
• Pour les associés non-gérants : une copie de la pièce d’identité ;
• Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale ;
• Pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise ;
• L’original d’un pouvoir si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution.

La création d’une société civile immobilière en France a un coût et ce règlement est demandé à l’occasion du dépôt de la demande d’immatriculation.

7. Quelle est la nécessité de faire une déclaration d’existence de la SCI ?

Les sociétés civiles immobilières qui ont une activité de location sont tenues de souscrire, en deux exemplaires, une déclaration d’existence sur papier libre et de déposer simultanément deux exemplaires de leurs statuts.

Enfin, retenez que la déclaration et les statuts doivent être adressés au centre de formalités des entreprises dans les trois mois qui suivent la constitution de la SCI.

8. Conclusion : les points à retenir