Gestion d’une SCI : 3 choses essentielles à savoir avant de se lancer

La société civile immobilière (SCI), est une forme de société visant à gérer un bien ou un patrimoine immobilier. Quel est le fonctionnement d'une SCI ? En quoi cette société cette consiste-t-elle exactement et à quoi sert une SCI ? Qui peut créer une SCI et quelles sont les conditions ? En quoi consiste la gestion d’une SCI ? Quels sont les pouvoirs et obligations du gérant de SCI ? Nous répondons à vos questions.

1. En quoi consistent la création et la gestion d’une SCI ?

La SCI permet la gestion collective d’un patrimoine immobilier. Cette société civile est construite sur un modèle souple, et offre la possibilité d’ajouter des associés et d’augmenter ou de diminuer le capital.

Pour créer une SCI familiale ou non (découvrez notamment la SCI d'attribution), il faut donc être au minimum deux associés (hors cas exceptionnel de la SCI à associé unique suite notamment au décès d'un associé de la SCI), qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Un capital social est également nécessaire. Les apports peuvent être de différents types : en nature, en numéraire ou en industrie.

Il peut s’agir d’une SCI au capital variable, afin notamment d’ajouter des associés, ou demeurer au capital fixe. Il n’y a pas de capital minimal pour la création d’une SCI, et cette société civile immobilière peut donc être créée avec 1 € d’apport. Le délai de création de SCI dépend de la nature du projet dont vont dépendre les étapes de constitution de la SCI peuvent varier.

Parmi les avantages de la SCI, figure le fait qu’elle possède son patrimoine propre. En effet, le bien immobilier transmis à la société fait partie du patrimoine de la SCI, et est divisé en parts sociales. Ces parts sociales peuvent faire l'objet d'un don ou d'une succession. Elles sont alors spécifiquement attribuées à chaque héritier au sein des statuts. Ce patrimoine divisé en parts sociales apporte de nombreux avantages. La division du patrimoine permet de contourner les blocages ou désavantages pouvant naître de l’indivision ou du démembrement. Ainsi cela permet de protéger le bien immobilier. Avec une SCI, il est possible d’effectuer une transmission simplifiée de patrimoine, notamment en minorant les droits de succession d'une SCI familiale.

Par ailleurs, la SCI permet de protéger le patrimoine immobilier de la société des éventuels créanciers des associés. En effet, le patrimoine des associés et celui de la société sont distincts. Tout immeuble intégré dans le patrimoine de la SCI devient la propriété de la société, important dans la cas notamment d'une SCI familiale de location. Ainsi, un immeuble du patrimoine de la SCI, ne peut être saisi par les créanciers de l’associé. Toutefois, il est toujours possible de vendre un bien appartenant à une SCI.

Attention toutefois, si la société est protégée des dettes de ses associés, les associés de la SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, sur leurs biens propres.

Enfin, la gestion de la SCI est opérée par un gérant, personne de confiance choisie par les associés.

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2. Les pouvoirs et obligations du gérant

Le gérant de la société civile immobilière peut être l’un des associés ou un tiers. Il est également possible d’avoir plusieurs gérants. Le gérant doit être une personne physique ou morale, majeure ou mineure émancipée, et doit être nommé par les associés, au sein des statuts ou par acte annexe.

Le gérant est responsable de tous les actes de gestion « que demande l’intérêt de la société » (article 1848 du Code civil), sauf disposition contraire prévue au sein des statuts.

Principale mission du gérant : la tenue des comptes. La SCI dispose d'une fiscalité spécifique. Il doit ainsi tenir une comptabilité de trésorerie, avec un répertoire des recettes et des dépenses. La nature des opérations doit également être mentionnée. Les comptes doivent être présentés annuellement aux associés en assemblée. Les comptes servent aussi de justificatifs auprès du fisc.

Le gérant est également le représentant légal de la SCI. Il peut donc contracter pour la société, la représenter en justice, ou encore représenter la société auprès des tiers.

Outre le pouvoir de gestion comptable et de représentation légale, le gérant est responsable de plusieurs actes pour le compte de la SCI, et notamment :

• Les déclarations fiscales
• La perception des éventuels loyers
• La gestion des charges et assurances de la société
• L’entretien des biens de la SCI

Enfin, le gérant est responsable devant les associés et pourra voir sa responsabilité engagée en cas de non-respect des statuts. Les tiers en revanche devront se retourner contre la SCI, sauf si le gérant a agi en dehors de ses prérogatives ou s’il a commis une faute grave.

Les pouvoirs du gérant sont donc très larges et il est fortement recommandé de les limiter. Cette limitation peut avoir lieu grâce à un mandat spécial pour permettre de façon exceptionnelle au gérant mandataire d’accomplir une tâche en dehors de ses prérogatives. Il est également possible, et recommandé de définir limitativement l’étendue des pouvoirs au sein des statuts.

3. Étape essentielle pour la création de la SCI : la rédaction des statuts

La rédaction des statuts est l'une des étapes essentielles pour créer une SCI. Les statuts de la SCI définissent le nom de la société, son siège social, les associés, les apports, le capital social et sa répartition ou encore le gérant. Ce sont les documents fondamentaux de la société sur lesquels reposent l’ensemble des activités de cette dernière.

La rédaction des statuts est obligatoire et conditionne le bon fonctionnement de la future société. Les futurs associés doivent négocier les différentes parties de ce document afin d’y faire figurer les besoins de chacun et d’anticiper tous désaccords ou problèmes éventuels.

Les statuts doivent au minimum prévoir la définition de l’objet social : l’objet social doit être civil et ne doit pas comporter d’éléments de commercialité. Si l’objet social ne répond pas à ce critère, la société pourra être requalifiée en société de fait et donc soumise à l’impôt sur les sociétés impliquant une sanction fiscale.

Autres mentions importantes :

• Les règles de désignation du ou des gérants, et le mode d’organisation de la gérance. Il est recommandé ici de prévoir les éventuelles clauses limitant les pouvoirs de ce dernier. En l’absence d’une telle clause, le gérant a le pouvoir d’engager la SCI sur tout type d’acte.
• Les règles relatives à la cession des parts sociales si le système souhaité est la majorité au lieu de l’unanimité.

C’est pourquoi il est préférable de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts, sur la base des négociations des futurs associés. Au-delà de la responsabilité civile professionnelle couvrant les statuts, recourir à un professionnel pour la rédaction des statuts de SCI permet d’éviter les clauses abusives, et de bénéficier d’un conseil juridique pour l’ensemble des clauses.

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