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Les avantages et inconvénients de la SCI à capital variable

Créer une SCI
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Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.
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Outre le fait que la société civile immobilière (SCI) puisse arborer plusieurs types, il existe également une différence au niveau du capital. On peut en effet choisir de créer une SCI à capital fixe ou variable.

Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? Mais avant cela, quelles sont les différences, les avantages et les inconvénients de d'une société à capital fixe ou variable ? Comment créer une SCI ? Quel est le fonctionnement d'une SCI

 

 

1. Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

 

SCI : définition 

 

La SCI unit plusieurs associés (deux au minimum), qui décident de commuer un ou plusieurs biens immobiliers dans l’optique d’en partager les bénéfices. Ils peuvent aussi vouloir profiter de l’éventuelle économie générée par le ou les biens, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. En somme, la SCI est une société civile à objet immobilier.

Elle permet par ailleurs de gérer le même bien à plusieurs : cela peut être un appartement comme une maison ou encore un lotissement. La SCI est généralement privilégiée par les investisseurs et les familles. On distingue par ailleurs plusieurs types de SCI : celle à capital fixe,  la SCI d’attribution, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), ou encore la SCI de construction-vente. Les associés membre d'une même famille pourront créer une SCI familiale et profiter des avantages fiscaux de ce régime. 

 

SCI à capital variable : définition 

 

La SCI à capital variable offre quant à elle plus de souplesse. Elle permet notamment de modifier la répartition du capital social, sans avoir à modifier les statuts. En effet, dans le cadre de ce type de démarche, un simple procès-verbal du gérant de la SCI sera suffisant.

Par ailleurs, la SCI à capital variable préserve l’anonymat des associés, en ceci que leur nom n’apparaît pas dans les statuts de la SCI, même si leur identité et leur activité demeure connue des services fiscaux.

Enfin, si la SCI n’enregistre pas de bénéfices, elle ne paie pas d’impôts.

La SCI n'est pas la seule société à pouvoir être créée à capital variable. Il est également possible d'opter pour le statut de SASU à capital variable ou de SAS. 

 

✏️ Bon à savoir

La création d'une SCI devant notaire n'est plus obligatoire. C'est une formalité en moins à réaliser et un gain de temps sur le délai de création d'une SCI ainsi que sur le coût de création d'une SCI

 

 

2. Quelle différence avec une SCI à capital fixe ? 

 

Cependant, la SCI à capital fixe n’offre pas de souplesse au niveau de la modification des associés. Les départs et les arrivées, ainsi que la variation du capital social, doivent faire l’objet d’une déclaration, d’une modification des statuts et, accessoirement, d’une annonce légale.

 

3. SCI à capital variable : avantages et inconvénients ?

 

SCI classique : avantages et inconvénients 

 

La constitution d'une SCI permet d’optimiser la gestion de son patrimoine d’un point de vue fiscal et successoral. En outre, la SCI offre un certain nombre de facilités au niveau de la gestion de patrimoine, que l’on soit investisseurs ou que l’on forme une famille souhaitant se diviser les parts d’un bien de manière équitable. Cette société civile permet également d’accéder à quelques facilités plus ou moins importantes auprès des services fiscaux.

En revanche, elle présente aussi quelques inconvénients. Les formalités de création d'une SCI et son fonctionnement au quotidien implique une certaine lourdeur. Le délai de création d'une SCI ne doit pas être sous-estimé. Comme pour toute société, la création d'une SCI implique la rédaction de statuts ou encore la constitution et le dépôt d'un capital social pour la SCI

Or, avec un peu d’organisation et éventuellement, le savoir-faire d’un avocat, il est possible de franchir cette étape avec brio. Par ailleurs, si la SCI est imposée sur les sociétés, il faudra tenir une comptabilité rigoureuse : le Greffe du Tribunal de Commerce devra recevoir, chaque année, une copie du bilan de comptes.

 

SCI à capital variable : avantages et inconvénients 

 

D’un point de vue pratique, la SCI à capital fixe protège la protection du bien et de ses propriétaires, alors que celle à capital variable offre plus de souplesse. Aussi, cette dernière protège l’anonymat des associés et annule un certain nombre de formalités plus ou moins coûteuses.

Ainsi, la SCI à capital fixe tend à être privilégiée pour une gestion contrôlée des biens, et notamment par les familles souhaitant protéger leur patrimoine autant que possible. Quant à la SCI à capital variable, elle peut s’avérer intéressante dans la situation d’un groupe d’investisseurs. Quoi qu’il en soit, dans les deux cas, il est possible de constituer une SCI que l’on soit une personne physique ou morale, indifféremment de sa nationalité et de son rapport aux autres associés prenant part au projet.

Les SCI comportent de nombreuses particularités, et il peut parfois être délicat de se repérer et de prendre les décisions adéquates en étant confronté à autant d’informations. Pour une entreprise accomplie bonne et due forme, l’aide d’un avocat est vivement recommandée lors de la création d'une SCI.

 

4. SCI à capital variable : toutes les SCI peuvent-elles l'être ?

 

Il est tout à fait possible d’opter par défaut pour une SCI à capital variable. Cette option est en effet applicable quel que soit le type de SCI créée. Néanmoins, si vous souhaitez transformer votre SCI à capital fixe en SCI à capital variable, des frais seront engendrés et peuvent atteindre le même montant qu’à la création de la première société. La seule différence significative réside donc dans l’encadrement du capital et la complexité des diverses formalités à remplir à la création et tout au long de la vie de la SCI.

 

5. Conclusion : les points à retenir 

 

 
✍️ En résumé
  • La SCI à capital variable offre plus de souplesse que la SCI à capital fixe. Elle permet notamment de modifier la répartition du capital social, sans avoir à modifier les statuts.
  • La SCI à capital variable préserve l’anonymat des associés.
  • La SCI à capital variable peut s’avérer intéressante dans la situation d’un groupe d’investisseurs.
  • Il est possible d’opter par défaut pour une SCI à capital variable ou de transformer la SCI à capital fixe en SCI à capital variable mais les frais sont importants. 

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