L’avant-contrat : définition et fonctionnement

Le droit civil français laisse une grande marge de manœuvre aux contractants. L’avant-contrat précède la conclusion d’un acte juridique. Il ne faut pas sous-estimer sa valeur : l’avant-contrat est une convention liant les parties et l'accompagnement d'un expert est donc fortement recommandé. Captain Contrat revient sur sa définition et son fonctionnement.

Définition de l’avant-contrat

L’avant-contrat est l’étape précédant la conclusion définitive d’un contrat. Il intervient pour encadrer les négociations. C’est un instrument juridique souvent utilisé dans le secteur de l’immobilier. Cette convention veille à définir les engagements de chaque partie contractante, notamment dans le cadre d’un contrat synallagmatique.

Bien qu’il soit supposé précéder un contrat définitif, l’avant-contrat est un acte juridique dont la mauvaise exécution est susceptible d’être dénoncée et sanctionnée. Les clauses négociées doivent être exécutées telles que définies par les parties au contrat.

Quels sont les différents types d’avant-contrats ?

L’accord de principe

Dans le cadre des négociations, les parties s’engagent à aboutir à un contrat final. La négociation doit avoir lieu de bonne foi. Dans le cas contraire, leur responsabilité délictuelle pourra être engagée.

La promesse unilatérale

Il s’agit d’un contrat préparatoire. La promesse unilatérale de vente (PUV) définit les éléments et conditions essentiels de la cession. Cet acte est très courant dans le domaine des ventes immobilières. La PUV est une option offerte par une partie à une autre en vue de la réalisation d’une opération juridique. Les parties définissent des délais pour la conclusion définitive du futur contrat.
La promesse unilatérale n’est pas sans conséquences. Une levée d’option s’effectue par simple acceptation. Dans une vente immobilière, l’acceptation induit le versement d’une indemnité d’immobilisation au vendeur. Celle-ci équivaut, en moyenne, à 10 % du prix de vente du bien. Cette somme est soustraite du prix global à payer lorsque la vente est conclue. La promesse unilatérale de vente est aussi employée en droit des sociétés en vue d’une cession d’actions.

Le pacte de préférence

Il s’agit d’un acte juridique particulier par lequel une personne s’engage à proposer son bien en priorité à une personne désignée. Il privilégie donc le bénéficiaire face à un tiers. Le pacte de préférence n’induit aucun effet automatique quant à la conclusion d’un futur contrat.

Exemple : la vente d’un bien immobilier
Un propriétaire peut établir un pacte de préférence avec le locataire de son bien. Dès lors, le locataire bénéficie d’une priorité si le propriétaire souhaite vendre son bien. Le locataire n’est pas tenu, par la suite, d’acheter le bien.

Le pacte de préférence est une pratique courante en droit des sociétés. Celui-ci peut être cessions d’actions d’une société.

Les contrats-cadres

Il s’agit d’une convention permettant de convenir avec l’autre partie des différentes modalités concernant une future relation contractuelle. En droit commercial, les contrats-cadres régissent les relations entre partenaires (contrats d’apporteur d’affaires, contrats de distribution, contrat de partenariat commercial).

Comment les négocier ?

Le principe est celui de la liberté de négociation. Un avant-contrat n’est pas tenu d’aboutir à un accord final.

Une partie peut unilatéralement rompre les négociations en cours. Cela est soumis à une condition : la bonne foi.

Les parties à un avant-contrat négocient un engagement. Cela induit qu’une restriction de la liberté contractuelle des parties est convenue d’un commun accord.

Quels sont leurs avantages ?

Un avant-contrat n’a aucun caractère obligatoire. Il n’est donc pas suivi d’effet si les différentes parties s’accordent ainsi. Le caractère non obligatoire n’exempte pas de conséquences dans le cas d’une rupture abusive ! La rupture abusive est sanctionnée par le droit français.

L’avant-contrat offre une sécurité juridique aux parties puisqu’elle définit les conditions auxquelles les parties doivent répondre. L’avant-contrat a une valeur contractuelle, donc le non-respect des conditions établies est sanctionné.

Quelles sont les mentions légales obligatoires ?

Elles dépendent de la nature de l’acte juridique et du domaine du droit visé. Il existe un socle commun : le droit des contrats ou des obligations. Mais, des règles différentes pour s’appliquer en fonction de la qualité des cocontractants (professionnel ou particulier). Il faudra prendre en compte le droit spécial notamment en matière immobilière ou en droit de la consommation. Il est préférable de se rapprocher de professionnels du droit pour s’assurer d’insérer toutes les mentions obligatoires.

L’avant-contrat ne doit pas être sous-estimé : il a une valeur juridique. Il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat pour être conseillé et pour rédiger ce document juridique. Captain Contrat permet à ses clients de choisir leur accompagnant parmi de nombreux experts du droit. Bien sécuriser un acte juridique est un préalable à la bonne exécution du contrat.