SCI Airbnb : définition juridique et fonctionnement

Acheter des biens immobiliers via une société civile immobilière (SCI) en vue de les mettre en location sur Airbnb, le concept est attractif pour les entrepreneurs. Mais est-ce seulement une opération réalisable ? Captain Contrat vous apporte la réponse.

Quelles sont les caractéristiques principales de la SCI ?

La SCI est une société civile ayant pour objet la gestion administrative et locative de biens immobiliers. L’activité est donc purement immobilière et non commerciale. Il n’est ainsi pas possible d’acquérir des logements en vue de les revendre. Par contre, l’achat de terrains constructibles et la vente des biens, une fois construits, sont autorisés.

Sur la plan juridique, une société civile immobilière doit être composée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Sa durée de vie est de 99 ans au maximum et le montant du capital est libre (aucun minimum imposé par la loi). Celui-ci peut, en outre, être fixe ou variable.

Une SCI peut-elle faire du Airbnb ?

Rappelons tout d’abord qu’Airbnb est une plate-forme en ligne spécialisée dans la location de courte durée. Pour désigner ce type de location, on peut aussi parler de location meublée saisonnière ou de meublé de tourisme (par opposition à la location nue, ou non meublée). Sur Airbnb, particuliers et professionnels peuvent déposer leurs annonces de location immobilière, moyennant une commission.

Il faut toutefois savoir que les revenus dégagés par la location de courte durée sont à inscrire au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, nous l’avons vu, la SCI ne peut se prêter à une activité commerciale. Elle relève donc normalement des bénéfices non commerciaux (BNC). Tout semble alors opposer la SCI à la location Airbnb. Et pourtant, les deux ne sont pas incompatibles ! En effet, un entrepreneur peut acheter pour louer sur Airbnb via sa SCI, du moment qu’il ne fait pas de la location meublée son activité principale.

Quels sont les risques à faire de la location meublée courte durée en SCI ?

Bien que tolérée, la location meublée touristique sous SCI n’est pas sans risque.

Infraction de gestion fautive

Lorsqu’il exerce une activité commerciale constante, le gérant d’une SCI agit de manière fautive en termes de gestion. Or, si cette gestion dite fautive cause un préjudice à un tiers, l’infraction est caractérisée. Ce dernier est alors en droit de saisir le tribunal compétent pour obtenir réparation (dommages-intérêts).

Dissolution de la société

Toujours dans le cas où l’activité commerciale est prédominante, la nullité de la société peut être prononcée par voie de justice. En conséquence, celle-ci fait l’objet d’une liquidation judiciaire en vue d’être dissoute.

Comment contourner légalement l’interdiction d’activité commerciale de la SCI ?

Pour un gérant de SCI souhaitant faire de la transaction commerciale l’essentiel de son activité, sans pour autant compromettre l’existence même de sa société, il existe une solution : exercer une activité considérée comme non commerciale sur le plan juridique, mais comme commerciale sur le plan fiscal (l’achat-revente de titres d’immeubles, pour ne citer qu’un exemple).

Airbnb sous SCI : qu’en est-il d’un point de vue fiscal ?

Airbnb et fiscalité ne font pas forcément bon ménage. En effet, de par son objet – qui devient donc commercial, – une SCI pratiquant la location meublée bascule dans un grand nombre de cas du régime de l’impôt sur le revenu (IR) vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Cela entraîne de fâcheuses conséquences, essentiellement fiscales. Retenons :

• La perte de la transparence fiscale (soit l’imposition simple partagée entre les associés, à hauteur de leur participation), ce qui implique :

• Une double imposition (les associés sont imposés d’un côté sur les dividendes, la société l’est de l’autre sur les revenus locatifs) ;
• Une taxation appliquée sur les loyers perçus par les associés ;
• Des taux d’imposition(*) supérieurs à ceux appliqués aux sociétés soumises à l’IR ;

• L’obligation de tenir une comptabilité commerciale (bien plus complexe que la comptabilité de trésorerie normalement attribuée aux SCI) ;
• Des taux d’imposition et abattements sur les plus-values défavorables.

(*) Taux d’imposition applicables pour les sociétés soumises à l’IS : 15 % sur les bénéfices < 38 120 € si CA H.T. < 7 630 000 €, 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables, 33 % au-delà de 500 000 € de bénéfices imposables

Comment une SCI Airbnb peut-elle continuer à bénéficier du régime fiscal de l’IR ?

Sous certaines conditions, il est possible de maintenir la SCI sous le régime de l’IR, et ainsi, de passer au travers de ces inconvénients fiscaux. Pour cela, la société doit :

• Soit pratiquer la location meublée de manière occasionnelle (et donc, ne pas la renouveler chaque année) ;
• Soit enregistrer des bénéfices de 10 % maximum au titre de locations meublées (en d’autres termes, au moins 90 % des bénéfices doivent être attribués à des locations non meublées).

La création d’une société civile immobilière mérite réflexion, en particulier lorsqu’il est question de l’exploiter aux fins d’exercer une activité commerciale. Sur la plate-forme en ligne Captain Contrat, obtenez en quelques clics des conseils avisés émanant d’experts et libérez-vous de toute contrainte administrative, sans y mettre le prix fort !

L’essentiel à retenir sur la SCI Airbnb :

• SCI et location via Airbnb sont compatibles, mais cela n’est pas dénué de risque si la société fait de la location meublée saisonnière son activité principale (versement de dommages-intérêts en cas d’infraction caractérisée de gestion locative, voire dissolution pure et simple de la société) ;
• L’achat-revente de titres d’immeubles est une solution pour contourner en toute légalité l’interdiction d’exercer ;
• Deux solutions pour éviter de basculer vers le régime de l’IR : pratiquer la location meublée occasionnellement, ou bien alors enregistrer 10 % de bénéfices maximum au titre de locations meublées.