Comment créer une SCI pour un investissement locatif ?

Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour un investissement locatif ? Mais pourquoi investir en SCI ? Quels sont les avantages d'une SCI dans le cadre d'un investissement locatif ? 

Cela vous permettrait d’avoir un capital plus important, de bénéficier d'avantages fiscaux ou encore de faciliter la transmission du capital.

Alors comment créer votre SCI pour un investissement locatif ? Est-il possible de créer une SCI pour un seul appartement ? Comment créer une SCI ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Les précautions à prendre ? Captain Contrat vous accompagne tout au long des démarches de création de votre SCI en ligne. Nos avocats partenaires et nos juristes pourront également répondre à vos questions concernant la gestion de la SCI. 

1. Rappel : qu'est-ce qu'une SCI ? 

A quoi sert une SCI ? Quelle est la définition d'une SCI ? 

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum de deux personnes associées, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

Une SCI est ainsi souvent la forme juridique choisie pour permettre de créer et gérer un patrimoine à plusieurs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse en cas de succession.

Vous souhaitez gérer une activité de location ? Certains hésitent entre la création d'une SCI ou se lancer en nom propre. 

 Il est également intéressant de vous interroger sur la différence entre la SCPI et la SCI afin d'assurer le mode d'investissement le plus adapté à votre projet. 

2. Créer une SCI pour un investissement locatif : avantages

Un investissement à plusieurs

La création d'une SCI vous permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier.

Ce faisant, vous augmentez vos capacités d’investissement et renforcez votre crédibilité auprès des banques. Il est en effet plus facile d’obtenir un emprunt bancaire conséquent à plusieurs.

Chacun va effectuer un apport au capital social et obtenir des parts sociales en contrepartie.

En outre, la SCI vous permet aussi d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus importants.

Une fiscalité avantageuse

Si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), vous pouvez déclarer un déficit foncier. Il va venir en déduction de vos revenus fonciers, puis celui-ci pourra venir diminuer votre revenu global à hauteur de 10.700 €. Il est ensuite reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

De plus, vous pouvez profiter du régime des plus-values des particuliers et être exonéré lors de la cession de vos parts de SCI si vous les avez gardées pendant une certaine durée.

La création d’une SCI pour un investissement locatif vous permet également de profiter de nombreux régimes fiscaux avantageux pour obtenir une réduction d’impôt, et notamment bénéficier des dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux.

Une grande souplesse d’organisation

Il ne faut pas oublier que la SCI a une grande souplesse d’organisation contrairement à l’indivision. Vous pouvez par exemple aménager les modalités de prise de décisions alors qu’en indivision, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.

Une relation bailleur/locataire dépersonnalisée

Louer avec une SCI vous permet aussi d’avoir des relations plus simples avec vos locataires. En effet, c’est l’assemblée qui va prendre les décisions, et non vous personnellement, ce qui permet d’avoir des rapports moins tendus. Le contrat de location se fait entre la SCI et le locataire.

Des avantages successoraux

Il est également possible de transmettre les parts de la SCI, par exemple à vos enfants.

Cette solution vous permet de diminuer les charges au moment de la succession et évite les problèmes liés à l’indivision. En effet, vous pouvez profiter de certains abattements fiscaux.

De plus, la création d’une SCI permet de diminuer le montant des droits de donation/succession puisque la valeur des parts sociales cédées profite d’une décote d’environ 10% par rapport à la valeur de l’immeuble.

Par ailleurs, la valeur des parts sociales est calculée sur l’actif net de la SCI, c’est-à-dire que s’il y a des dettes, elles diminuent le montant de l’actif.

Vous pouvez également avoir recours au démembrement des parts de la SCI en donnant la nue-propriété des parts à vos enfants tout en conservant l’usufruit des parts de la SCI pour percevoir les bénéfices. Vos enfants récupéreront l'entière propriété à votre décès.

L'imposition à l’IS

Vous pouvez faire le choix d'imposer votre SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

En clair, la SCI est imposée directement. Vous ne serez imposé que lorsque qu'un dividende vous sera distribué et vous profiterez d’un abattement de 40%.

L'imposition à l'IS vous permet de déduire du résultat de la SCI les frais d’acquisition des biens ou de les amortir. La rémunération du gérant est quant à elle déductible du résultat ainsi que les déficits.

2. Les démarches à effectuer pour créer une SCI pour un investissement locatif

Il vous faut d'abord rédiger les statuts de la SCI. Ceux-ci ont vocation à régir le fonctionnement de la SCI et les relations entre les associés. Il est fortement recommandé de vous faire assister par un professionnel dans cette étape.

Ensuite, vous devez publier un avis de constitution au sein d’un Journal d'Annonces Légales (JAL).

Après cela, il vous faut déposer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Celui-ci doit comprendre notamment :

• le formulaire cerfa M0 dûment complété ;
• un exemplaire des statuts de la SCI datés et signés ;
• l’avis de publication dans le JAL ;
• une copie de la pièce d’identité du gérant.

Il vous faudra ensuite ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI afin d'y verser les apports en numéraire et d'acheter le bien immobilier qui fera l’objet d’un investissement locatif. Le contrat de location sera conclu entre le locataire et la SCI.

Anticipez le délai de création de SCI : l'ensemble de ces formalités peut prendre du temps (entre quelques jours et semaines selon l'avancée de votre projet). 

3. Créer une SCI pour investissement locatif seul

Créer une SCI seul : une interdiction légale

Il existe des sociétés dites unipersonnelles, comme la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ou l'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Cependant, la SCI est considérée comme une société pluri-personnelle. Elle est soumise au champ d'application de l'article 1832 du Code civil : "la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter". La loi interdit donc de créer une SCI seul.

Créer une SCI seul : des mécanismes alternatifs ?

Sans créer une SCI seul, vous pouvez tout à fait répartir inégalement le capital social de la SCI, c’est-à-dire faire en sorte que l’autre associé ne détienne qu’une seule part dans la SCI. Ainsi, vous prenez les décisions seul. D’ailleurs, si celui-ci vous revend sa part sociale, ou s'il décède, vous serez le seul associé, ce qui n’est pas autorisé en principe. 

Cela dit, sachez que les risques sont peu élevés dans ce cas. Si la SCI risque la dissolution, celle-ci n’est pas automatique puisqu'une personne intéressée doit saisir le tribunal de commerce. Surtout, vous aurez 1 an pour régulariser la situation. Ainsi, vous pourrez trouver un nouvel associé et lui vendre une part sociale.

4. Les précautions à prendre avant de se lancer

Si vous avez d’importants revenus, vous pouvez être tenté d’imposer la SCI à l'IS. Cependant, sachez que vous perdrez le bénéfice des dispositifs fiscaux d’investissement locatif et du déficit foncier sur vos propres revenus.

De plus, vous devez être minutieux dans la rédaction de vos statuts car ils vont régir le fonctionnement de votre SCI. Il est important d'avoir des statuts personnalisés afin qu'ils collent au mieux à votre activité, d'où l'intérêt de faire appel à un professionnel. Le fonctionnement de la SCI pourra être impacté si ces documents ne sont personnalisés et adaptés. 

5. Les contraintes de la SCI

La constitution de la SCI impose un formalisme lourd, notamment avec la rédaction des statuts, la publication d’un avis de constitution et l’immatriculation de la société.

De plus, il vous faut respecter les obligations qui vous incombent en cours de vie sociale, comme l’organisation d’une assemblée générale annuelle et la tenue d'une comptabilité rigoureuse.

Enfin, en tant qu'associé de SCI, sachez que vous êtes indéfiniment responsable sur vos biens propres des dettes de la SCI. Vous engagez donc votre patrimoine personnel à proportion de vos parts sociales dans le capital de la SCI.

Vous souhaitez créer votre SCI ? Nos experts Captain Contrat s'occupent d'accomplir toutes les démarches nécessaires et vous accompagnent tout au long de votre projet !