Les avantages fiscaux de la SCI familiale

Vous possédez un immeuble ou souhaitez en acquérir un et vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) avec un ou plusieurs membres de votre famille afin d'en assurer la gestion ? Vous souhaitez créer une SCI pour un investissement locatif et vous hésitez entre la création d'une SCI ou vous lancer en nom propre ? En quoi la fiscalité de la SCI diffère-t-elle de l'impôt en entreprise individuelle ? 

Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? Mais vous vous interrogez sur l'opportunité d'une telle création et souhaitez connaître la fiscalité applicable afin de prendre votre décision en toute connaissance de cause ?

Voici les éléments essentiels de la SCI familiale et sa fiscalité pour faire votre choix.

Vous aurez ainsi les cartes en main pour créer une SCI familiale et faire votre choix entre la SARL de famille ou la SCI. 

1. Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Quel est le fonctionnement de la SCI ? A quoi sert une SCI ?

Une SCI familiale est créée par plusieurs membres d'une même famille afin de gérer un patrimoine immobilier. Fondée le plus souvent pour maintenir un bien immobilier dans une famille et faciliter sa transmission lors d'une succession, elle permet d'éviter les désagréments et les blocages liés à l'indivision, tout allégeant les droits de succession. La SCI familiale est ainsi propriétaire d'un ou plusieurs immeubles et chaque associé de la SCI possède une quote-part de la société.

Comme tous les revenus, les résultats de la SCI, qu'il s'agisse de bénéfices ou de déficits, font l'objet d'une imposition qui diffère selon les situations.

2. Avantages fiscaux SCI familiale : le principe de transparence pour l'imposition des revenus

À défaut de précision contraire, les revenus issus de l'activité d'une SCI familiale sont imposés auprès des associés. Le résultat de la SCI, obtenu par la somme des revenus perçus (loyers, subventions, etc.) déduction faite des dépenses effectuées pour chaque immeuble (travaux, frais d'entretien et de personnel, taxes, etc.), est réparti entre tous les associés en proportion de leur quote-part dans la société.

En tant qu'associé, il vous revient ensuite de déclarer ce montant dans la catégorie des revenus fonciers. Il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et vient s'ajouter à l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal. C'est ce que l'on appelle une imposition transparente ou translucide.

Selon le type de bien loué et le montant des revenus issus de la SCI familiale location, le régime d'imposition peut différer :

• Si le bien loué est vide et que les revenus issus de cette location sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez être soumis au régime micro-foncier. Le régime micro-foncier SCI vous permet de déclarer le montant brut des revenus perçus et de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %. En contrepartie de cette simplicité de déclaration et de l'abattement, vous ne pourrez déduire aucuns frais de ces revenus.
• Si vous le souhaitez vous pouvez opter pour le régime réel d'imposition, qui sera le seul applicable si les revenus sont supérieurs à 15 000 €. Dans ce cas vous déclarez le revenu net foncier, c'est-à-dire le montant des loyers perçus par la SCI, réduit des différentes charges et dépenses liées à la gestion de l'immeuble.

Alors que cela n'est pas possible dans le régime micro-foncier, le régime réel vous permet de déclarer la portion du déficit de la SCI correspondant à votre quote-part. Vous pouvez ainsi déduire ce déficit des revenus globaux de votre foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an, et réduire votre assiette fiscale.

Dans ce système transparent, qu'il soit micro-foncier ou réel, la SCI n'est pas imposée. Elle doit simplement déclarer ses résultats et tenir une comptabilité allégée, pour pouvoir justifier de sa gestion en cas de contrôle des services fiscaux, par exemple. La gestion de la SCI est donc simplifiée. 

3. La possible option pour l'impôt sur les sociétés

Quand et comment faire un choix entre la SCI à l'IS ou à l'IR ? 

Lors de la création ou au cours de la vie de la SCI, vous pouvez faire le choix de la soumettre à l'impôt sur les sociétés.

Dans cette hypothèse, ce ne sont plus les associés qui paient l'impôt, mais c'est la SCI qui est directement imposée sur ses bénéfices et selon le barème de l'impôt sur les sociétés, à savoir :

• 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 €,
• 25% pour les bénéfices supérieurs à 38 120 €

En optant pour l'impôt sur les sociétés, la SCI va devoir respecter certaines obligations supplémentaires notamment quant à la tenue d'une comptabilité pouvant nécessiter l'assistance d'un professionnel comme un expert-comptable. Ce type d'imposition permet à la SCI familiale de reporter ses éventuels déficits sur les exercices comptables ultérieurs et de prendre en compte l'amortissement des biens immobiliers dans le calcul de ses résultats.

Si vous faites le choix de l'impôt sur les sociétés, les associés de la SCI ne seront imposés que si des dividendes sont distribués.

4. L'éventuel assujettissement de la SCI familiale à la TVA

En principe, la SCI n'est pas soumise à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Vous ne facturez donc pas la TVA à vos locataires et, en contrepartie, vous ne pouvez pas récupérer le montant de cette taxe sur les achats effectués par la SCI.

Ce principe voit des exceptions selon les cas notamment pour les SCI de location meublée.

Ce principe ne connaît pas d'exception pour les locations non meublées à usage d'habitation. Au contraire, les locations meublées sont automatiquement assujetties au régime de la TVA.

Enfin, pour les locations non meublées de locaux professionnels comme des bureaux, vous avez le choix. Si vous souhaitez être soumis à la TVA, il vous faut en informer le service des impôts des entreprises (SIE) territorialement compétent. L'option sera alors mise en place dès le 1er jour du mois de votre demande.

5. Les conséquences fiscales de la dissolution d'une SCI familiale

Quelle que soit la cause de la dissolution de votre SCI (décision des associés, échéance prévue dans les statuts, liquidation judiciaire, etc.), elle entraîne la vente des immeubles et la répartition des résultats excédentaires (boni de liquidation) ou déficitaires (mali de liquidation) entre les associés, en proportion de leurs parts sociales.

Pour chacun de ces 2 éléments, une imposition peut être appliquée :

• Si la vente d'un immeuble génère une plus-value, c'est-à-dire que son prix de vente est supérieur à celui de son acquisition, celle-ci est traitée différemment selon le régime d'imposition pour lequel vous avez opté.

Si vous avez gardé le principe de la soumission à l'impôt sur le revenu, le montant de la plus-value est réparti entre les associés, et vous pourrez bénéficier de certains abattements notamment liés à la durée de détention de l'immeuble.

Au contraire, si vous avez choisi la soumission à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est considérée comme un bénéfice de la SCI et est taxée à ce titre.

• Comme tous les résultats de la SCI, ceux de l'année de sa dissolution subissent une imposition. En fonction du choix que vous aurez fait, le régime de l'impôt sur le revenu ou celui de l'impôt sur les sociétés s'appliquera.

Le statut de la SCI familiale vous laisse une certaine liberté dans le choix du régime d'imposition.

Pour déterminer l'option la plus opportune pour vous et optimiser les revenus générés par l'activité de la société, notre équipe de professionnels vous accompagne dans la création de votre SCI.

6. Conclusion : les points à retenir