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En résumé
- La SCI (société civile immobilière) est imposée par défaut à l'IR. Dans ce cas, ce sont les associés qui paient l'imposition sur les bénéfices directement sur leurs revenus.
- Les associés peuvent également choisir d'imposer la société à l'IS. Dans ce cas, c'est la société qui paye l'imposition.
- Pour choisir entre une SCI à l'IR ou à l'IS, il faut prendre en compte le projet des associés, leur tranche d'imposition et leur stratégie fiscale.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR ?
Fiscalité de la SCI : le principe de transparence
La SCI imposée à l’IR est la forme la plus répandue en France puisqu'il s'agit du régime qui s'applique par principe. Elle est dite « transparente », car ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices proportionnellement à leur apport dans le capital.
Quels sont les avantages de la SCI à l’IR ?
Avec le régime à l’IR, la SCI offre de nombreux avantages. Vous avez la possibilité de :
- déduire une partie du déficit : si la société réalise un déficit, les associés peuvent le déduire de leur revenu (jusqu'à 10 700 euros). Cela va avoir pour effet de réduire le montant global à payer au titre de l'impôt sur le revenu ;
- déduire certaines charges énumérées par la loi : entretien et réparation, primes d'assurance, provisions pour charges, etc ;
- choisir entre une imposition au régime réel ou le régime micro-foncier SCI. Dans le premier cas, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des frais réels. Si l'associé choisit le micro-foncier, il ne peut pas déduire les charges. À la place, il bénéficie d'un abattement de 30% sur les revenus générés ;
- obtenir une exonération totale de plus-value de cession pour durée de détention : si les associés conservent leurs parts plus de 22 ans, ils peuvent bénéficier d'une exonération au moment de la revente.
-
bénéficier d'une comptabilité simplifiée : dans une SCI à l'IR, les obligations comptables sont simplifiées. Ainsi, il n'est pas toujours nécessaire de faire appel à un expert-comptable.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IR ?
Le principal écueil de la SCI à l’IR concerne son imposition. En effet, les bénéfices de la SCI sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Cette catégorie de revenus peut conduire au basculement dans la tranche supérieure des barèmes.
De ce fait, si les bénéfices perçus sont importants, ils seront imposés à une tranche marginale élevée.
De plus, même si les bénéfices ne sont pas distribués, les associés d'une SCI à l'IR restent redevables de l'impôt.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI soumise à l’IS ?
Dans le cas du régime à l'IS, c'est la SCI qui paie directement l'imposition sur les bénéfices.
L’assemblée générale décide ensuite de reverser ou non les bénéfices réalisés par la SCI. Si c'est le cas, les associés sont imposés sur les revenus versés.
Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?
En optant pour la SCI, vous pourrez :
- amortir les immeubles inscrits à l’actif : vous pourrez ainsi reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps et également diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements ;
- déduire certains frais qui ne peuvent pas l’être lorsque la SCI est à l’IR : comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire, etc ;
- choisir de soumettre les dividendes au prélèvement forfaitaire (ou flat tax) de 30 % ;
- déduire la rémunération du gérant de la SCI du résultat imposable ;
-
reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire la base d’imposition.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?
- la double imposition : les bénéfices de la SCI sont imposés une première fois au niveau de la société. Ensuite, ils seront imposés entre les mains des associés si le bénéfice est distribué.
- La taxation de la cession d’un immeuble, qui vient augmenter le résultat imposable.
-
La tenue d’une comptabilité rigoureuse : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.
SCI IR ou IS : quels sont les critères pour faire son choix ?
La gestion de la SCI va dépendre du choix que vous ferez. Quelques critères simples vous permettront de faire ce choix.
SCI IR ou IS : tableau comparatif
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
| Mode d'imposition | Impôt sur le revenu des associés (barème progressif de l'impôt sur le revenu) avec choix possible entre régime réel ou micro-foncier | Impôt sur les sociétés |
| Déficit foncier | Déductible dans la limite de 10 700 euros | Report sur les 10 années suivantes |
| Obligations comptables | obligations allégées | Comptabilité complète |
| Déduction des frais | Frais de gestion, intérêts, taxe foncière | Frais d'acquisition, frais de gestion, amortissement du bien, rémunération du gérant, taxe foncière. |
L'activité de la SCI
Si la plupart des SCI peuvent librement choisir entre l'IR et l'IS, cela n'est pas toujours le cas.
En effet, si l'activité de la SCI est commerciale, elle est nécessairement soumise à l'impôt sur les sociétés. C'est le cas si :
- la SCI fait de la location meublée ;
- la SCI exerce une activité d'achat-revente ;
- la SCI exerce une activité civile, mais propose des services accessoires (ménage, nettoyage du linge, etc).
La stratégie immobilière
Si les associés de la SCI ont pour but de percevoir régulièrement des revenus, l'imposition à l'IR est généralement l'option la plus intéressante.
En revanche, si les associés veulent réinvestir les revenus pour acquérir de nouveaux biens, ils peuvent avoir intérêt à choisir l'IS. Dans ce cas, ils ne sont pas imposés directement et les loyers perçus peuvent être réinvestis plus facilement.
Le taux marginal d’imposition des associés
La SCI à l’IR implique une imposition entre les mains des associés, à hauteur de la tranche marginale d’imposition à laquelle ils sont soumis.
Dès lors, si les associés sont imposés sur les tranches marginales supérieures (30 %, 41 % ou 45 %), l'imposition des bénéfices sera très élevée.
Dans ce cas, les associés peuvent avoir intérêt à choisir l'imposition sur les sociétés pour réduire l'imposition.
La durée de détention du bien
Lorsque la SCI est à l'IR, les associés peuvent bénéficier d'une exonération sur la plus-value lors de la revente du bien immobilier. Cette exonération dépend de la durée de détention du bien :
- exonération de l'impôt sur le revenu : après 22 ans de détention du bien, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu ;
- exonération des prélèvements sociaux : après 30 ans de détention, la plus-value est également exonérée de prélèvements sociaux.
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