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SCI IR ou IS : comment choisir en 2024 ?

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

La SCI (société civile immobilière) relève de plein droit de l’impôt sur le revenu (IR). Mais vous avez la possibilité d'opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Jusqu'à fin 2018, ce choix était irrévocable, les associés ne pouvaient revenir à l'impôt sur le revenu. Mais la loi de finances pour 2019 est venue introduire la possibilité de renoncer à cette option avant la fin du 5ᵉ exercice de la société. Dans cet article, découvrez notre comparatif des avantages et inconvénients de chacun des régimes.

 

 

Quelles sont les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR ?

 

Fiscalité de la SCI : le principe de transparence

 

La SCI imposée à l’IR est la forme la plus répandue en France puisqu'il s'agit du régime qui s'applique par principe. Elle est dite « transparente », car c’est vous, en tant qu’associé, qui serez imposé sur les revenus réalisés durant l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre feuille d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été distribués ou mis en réserve.

 

Quels sont les avantages de la SCI à l’IR ?

 

Avec le régime à l’IR, la SCI offre de nombreux avantages. Vous avez la possibilité de :

  • Déduire une partie du déficit : en tant qu’associé de la SCI, la loi vous autorise à imputer une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra ainsi en réduction de votre impôt sur le revenu global. Si celui-ci est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier excédentaire est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • Déduire certaines charges énumérées par la loi.
  • Choisir entre une imposition au régime réel ou le régime micro-foncier SCI. Dans le premier cas, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des frais réels. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir le micro-foncier, et vous bénéficierez d’un abattement de 30 %. Vous serez donc imposé seulement sur les 70 % restants.
  • Obtenir une exonération totale de plus-value de cession pour durée de détention du bien si vous le conservez au moins 22 ans, et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
  • Tenir une comptabilité simplifiée, qui ne nécessite pas systématiquement le recours à un expert-comptable.

 

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IR ?

 

Le principal écueil de la SCI à l’IR est que vous ne pouvez pas déduire la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la gestion du bien immobilier.

✅ Exemple :
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de l’emprunt servant à financer l’achat du bien, ni imputer le montant des travaux réalisés sur les bénéfices. Idem, vous ne pourrez pas déduire les amortissements du résultat.

 

Autre inconvénient, si les bénéfices perçus sont importants, ils seront imposés à une tranche marginale élevée.

 

Quelles sont les caractéristiques de la SCI soumise à l’IS ?

 

Dans le cas du régime à l'IS, la SCI possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés

Ce régime est sur option, mais notez que la location d’un immeuble meublé en SCI entraîne de fait une imposition à l’IS, idem si elle réalise au moins 10 % de son CA dans des opérations commerciales.

L’assemblée générale décide ensuite de reverser ou non les bénéfices réalisés par la SCI, qui seront ensuite imposés entre les mains des associés.

 

Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

 

En optant pour la SCI, vous pourrez :

  • Amortir les immeubles inscrits à l’actif. Vous pourrez ainsi reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps et également diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.
  • Déduire certains frais qui ne peuvent pas l’être lorsque la SCI est à l’IR, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire…
  • Choisir de soumettre vos dividendes au prélèvement forfaitaire obligatoire, la fameuse flat tax de 30 %, ou à l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.
  • Déduire la rémunération du gérant de la SCI du résultat.
  • Reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire la base d’imposition.

 

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?

 

  • La double imposition : les bénéfices de la SCI sont imposés une première fois au taux normal ou réduit. Ensuite, ils seront imposés au titre du dividende ou de la rémunération sur votre feuille d’impôt. Notez en plus que vous n’êtes pas certain qu’une distribution de dividendes va être opérée : l’AG peut tout à fait décider de les mettre en réserve.
  • La taxation de la cession d’un immeuble, qui vient augmenter le résultat imposable.
  • La tenue d’une comptabilité rigoureuse, avec bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.

✏️ À noter :
Une défiscalisation de la SCI liée au dispositif de la loi Pinel est possible sous respect de certaines conditions d'éligibilité.

 

SCI IR ou IS : selon quels critères faire son choix ?

 

La gestion de la SCI va dépendre du choix que vous ferez. Quelques critères simples vous permettront de faire ce choix.

 

SCI IR ou IS : tableau comparatif 

 

  SCI à l'IR SCI à l'IS 
Mode d'imposition  Impôt sur le revenu des associés (barème progressif de l'impôt sur le revenu) avec choix possible entre régime réel ou micro-foncier  Impôt sur les sociétés au taux de 25%
Déficit foncier  Déductible dans la limite de 10 700 euros  Report sur les 10 années suivantes 
Obligations comptables  Pas d'obligation  Comptabilité à tenir obligatoirement 
Déduction des frais  Frais de gestion, intérêts, taxe foncière  Frais d'acquisition, frais de gestion, amortissement du bien, rémunération du gérant, taxe foncière. 

 

 

Le taux marginal d’imposition

 

La SCI à l’IR implique une imposition entre les mains des associés, à hauteur de la tranche marginale d’imposition à laquelle ils sont soumis. À l’inverse, les bénéfices de la SCI à l’IS seront toujours au taux normal de 25 % ou réduit de 15 %. Dès lors, si vous faites partie des contribuables imposés sur les tranches marginales supérieures de 30 et 41%, et que l’entreprise dégage un résultat supérieur à 42 500 €, vous avez tout intérêt à opter pour une imposition à l’IS, puisque l’impôt sera supporté par la SCI.

 

La durée de détention du bien en SCI

 

Vous allez réaliser une plus-value lors de la revente du bien immobilier, et celle-ci sera soit professionnelle (IS), soit immobilière (IR). Dans le premier cas, elle sera imposée comme un résultat courant, dans le second, elle sera répartie entre les associés et pourra faire l’objet d’une exonération de taxes pour durée de détention. Ainsi, si vous vous situez sur une optique de long terme, l’imposition à l’IR apparaît plus pertinente.

 
✍️ En résumé :
  • La SCI est adaptée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier, mais aussi pour exercer une activité professionnelle de location ou construction-vente.
  • La SCI peut opter pour l'IS ou l'IR sauf si la SCI a une activité professionnelle, elle est dans ce cas automatiquement soumise à l'IS.
  • IS ou IR ont chacun leurs avantages et inconvénients. Tout dépend de la position et de la situation des associés. La SCI à l'IS a l'avantage de ne pas taxer les associés si la SCI ne distribue pas de dividendes par exemple. 

FAQ :


  • Vous souhaitez savoir comment créer une Société Civile Immobilière (SCI). La création d'une SCI se déroule en plusieurs étapes clés :

    1. Rédaction des statuts : Les statuts sont le document fondateur de la SCI. Ils doivent être rédigés avec soin, car ils déterminent les règles de fonctionnement de la société. Les statuts doivent notamment contenir l'identité des associés, l'objet social (qui doit être civil et peut être par exemple l'acquisition et la gestion de biens immobiliers), la dénomination sociale, le siège social, la durée de la société (99 ans au maximum), le montant du capital social et la répartition des parts entre les associés.

    2. Apport en capital : Les associés doivent effectuer les apports convenus, qui peuvent être en numéraire (somme d'argent), en nature (biens autres que de l'argent) ou en industrie (compétences, travail).

    3. Enregistrement des statuts : Si les apports en nature sont évalués par un commissaire aux apports, les statuts doivent être enregistrés auprès des services fiscaux.

    4. Publication d'une annonce légale : La création de la SCI doit faire l'objet d'une annonce dans un journal d'annonces légales. Cette annonce doit contenir certaines informations obligatoires comme la forme juridique de la société, sa dénomination, son siège social, son objet, le montant du capital social, la durée de la société, et les modalités d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

    5. Immatriculation au RCS : La SCI doit être immatriculée au RCS pour acquérir la personnalité morale. Pour cela, il faut déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce, qui comprend les statuts signés, l'attestation de parution de l'annonce légale, une déclaration de non-condamnation des gérants, et d'autres documents selon la situation.

    6. Obtention du Kbis : Après l'immatriculation, la SCI reçoit un extrait Kbis, qui est la carte d'identité de la société.
     

  • Les principaux avantages de la création d'une SCI sont :

    La gestion simplifiée d'un patrimoine immobilier : la SCI permet de regrouper plusieurs personnes pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Le gérant nommé par les associés s'occupe de la gestion quotidienne, et les décisions importantes sont prises collectivement, selon les modalités prévues dans les statuts.

    La transmission facilitée des biens immobiliers : la SCI permet de transmettre progressivement le patrimoine immobilier à travers la cession de parts sociales, ce qui peut être moins coûteux et plus simple que la transmission directe d'un bien immobilier. De plus, les donations de parts sociales peuvent bénéficier d'abattements fiscaux.

    La protection du patrimoine : en cas de redressement ou de liquidation judiciaire d'un associé entrepreneur, les biens immobiliers détenus par la SCI ne sont généralement pas concernés par ces procédures, sauf si des garanties personnelles ont été données.

    Le choix du régime fiscal : la SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou rester soumise à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. L'option pour l'IS permet notamment de bénéficier de l'amortissement du bien immobilier et de la déduction des charges engagées pour la société.

    La prévention des conflits en cas de succession : La SCI évite les blocages liés à l'indivision, car les règles de fonctionnement sont définies par les statuts et non par les règles de l'indivision, qui exigent souvent l'unanimité pour les décisions importantes.

    La capacité d'emprunt accrue : La mise en commun des capitaux des associés peut faciliter l'accès à des financements pour réaliser des projets immobiliers plus importants.
Sources :
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Modifications :
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Mise à jour le 8 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables.
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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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