SCI IR ou IS : comment choisir ?

Vous souhaitez confier la gestion votre patrimoine immobilier à une entreprise, vous avez donc pensé à la société civile immobilière (SCI). Mais vous vous interrogez sur la fiscalité de la SCI.

Sachez que cette société relève de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR). Mais vous avez la possibilité de préférer une fiscalité à l’impôt sur les sociétés (IS). Jusqu'à fin 2018, ce choix était irrévocable, les associés ne pouvaient revenir à l'impôt sur le revenu.

Mais la loi de finances pour 2019 est venue introduire la possibilité de renoncer à cette option avant le fin du 5ème exercice de la société. 

Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne, mais comment faire un choix fiscal ? Comment choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) en SCI ? Comment créer une SCI ?

Nous vous proposons un comparatif des avantages et inconvénients de chacun des régimes.

1. Rappel : à quoi sert une SCI ? 

À quoi sert une SCI ? Vous envisagez de gérer un patrimoine immobilier mais comment choisir entre la création d'une SCI ou se lancer en nom propre ? La fiscalité et les impôts en entreprise individuelle sont toutefois très différents. 

Le fonctionnement d'une SCI implique nécessairement au moins deux associés. 

La SCI est une personne morale dont l’objet est d’acquérir, gérer et/ou transmettre du patrimoine immobilier, parfois entre membre d'une même famille. On parle alors de SCI familiale avec une activité de location (SCI familiale location). 

Toutefois, la SCI peut également servir pour des projets immobiliers professionnels, comme la construction ou l'acquisition d'ensemble immobiliers est souvent réalisé sous la forme d'une d'une SCI construction-vente ou d'une SCI d'attribution.

De même, il est très souvent envisagé de créer une SCI pour réaliser de l'investissement locatif. Il est possible d'exercer une activité en SCI de location meublée par exemple. 

2. Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR

Fiscalité SCI : le principe de transparence

La SCI imposée à l’IR est la forme la plus répandue en France, puisqu'il s'agit du régime qui s'applique par principe. Elle est dite « transparente », car c’est vous, en tant qu’associé, qui serez imposé sur les revenus tirés de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre feuille d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été distribués ou mis en réserve.

Les avantages de la SCI à l’IR

Avec le régime à l’IR, la SCI offre de nombreux avantages. Vous avez la possibilité de :

• Déduire une partie du déficit : en tant qu’associé de la SCI, la loi vous autorise à imputer une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra ainsi en réduction de votre impôt sur le revenu global. Si celui-ci est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier excédentaire est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
• Déduire certaines charges énumérées par la loi.
• Choisir entre une imposition au régime réel ou le régime micro-foncier SCI. Dans le premier cas, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des frais réels. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir le micro-foncier, et vous bénéficierez d’un abattement de 30%. Vous serez donc imposé seulement sur les 70% restants.
• Obtenir une exonération totale de plus-value de cession pour durée de détention du bien si vous le conservez au moins 22 ans, et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

• Tenir une comptabilité simplifiée, qui ne nécessite pas forcément le recours à un expert-comptable.

Les inconvénients de la SCI à l’IR

Le principal écueil de la SCI à l’IR, c’est que vous ne pouvez pas déduire la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la gestion du bien immobilier. Par exemple, vous ne pouvez pas déduire les intérêts de l’emprunt servant à financer l’achat du bien, ni imputer le montant des travaux réalisés sur les bénéfices. Idem, vous ne pourrez pas déduire les amortissements du résultat.

Autre inconvénient, si les bénéfices perçus sont importants, ils seront imposés à une tranche marginale élevée.

3. Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IS

Dans le cas du régime à l'IS, la SCI possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés à hauteur de 25% ou 15% sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros.

Cet taux d'impôt vaut aussi bien pour les SCI familiale que pour les SCI professionnelles.

Ce régime est sur option, mais notez que la location d’un immeuble meublé en SCI entraîne de fait une imposition à l’IS, idem si elle réalise au moins 10% de son CA dans des opérations commerciales.

L’assemblée générale décide ensuite de reverser ou non les bénéfices réalisés par la SCI, qui seront ensuite imposés entre les mains des associés.

Les avantages de la SCI à l’IS

En optant pour la SCI, vous pourrez :

• Amortir les immeubles inscrits à l’actif. Vous pourrez ainsi reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps et également diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.
• Déduire certains frais qui ne peuvent pas l’être lorsque la SCI est à l’IR, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire…
• Choisir de soumettre vos dividendes au prélèvement forfaitaire obligatoire, la fameuse flat tax de 30%, ou à l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.
• Déduire la rémunération du gérant de la SCI du résultat.

• Reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire la base d’imposition.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

• La double imposition : les bénéfices de la SCI sont imposés une première fois au taux de 31% (31% à partir du premier janvier 2019, auparavant le taux de l'IS était de 33%), sauf s’ils sont soumis au taux réduit de 15%, pour des sommes inférieures à 38 120 €). Ensuite, ils seront imposés au titre du dividende ou de la rémunération sur votre feuille d’impôt. Notez en plus que vous n’êtes pas certain qu’une distribution de dividendes va être opérée : l’AG peut tout à fait décider de les mettre en réserve.
• La taxation de la cession d’un immeuble, qui vient augmenter le résultat imposable.

• La tenue d’une comptabilité rigoureuse, avec bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.

4. SCI IR ou IS : selon quels critères faire son choix ?

La gestion de la SCI va dépendre du choix que vous ferez. Quelques critères simples vous permettront de faire ce choix.

SCI IR ou IS : tableau comparatif 

Le taux marginal d’imposition

La SCI à l’IR implique une imposition entre les mains des associés, à hauteur de la tranche marginale d’imposition à laquelle ils sont soumis. À l’inverse, les bénéfices de la SCI à l’IS seront toujours taxés à 31% (sauf s’ils sont soumis au taux réduit de 15%). Dès lors, si vous faites partie des contribuables imposés sur les tranches marginales supérieures de 30 et 41%, et que l’entreprise dégage un résultat supérieur à 38 120 €, vous avez tout intérêt à opter pour une imposition à l’IS, puisque l’impôt sera supporté par la SCI.

La durée de détention du bien en SCI

Vous allez réaliser une plus-value lors de la revente du bien immobilier, et celle-ci sera soit professionnelle (IS), soit immobilière (IR). Dans le premier cas, elle sera imposée comme un résultat courant, dans le second, elle sera répartie entre les associés et pourra faire l’objet d’une exonération de taxes pour durée de détention. Ainsi, si vous vous situez sur une optique de long terme, l’imposition à l’IR apparaît plus pertinente.

5. Conclusion : les points à retenir 

Vous êtes prêt à vous lancer et à créer votre SCI, Captain Contrat vous accompagne. Si des questions persistent, nos équipes seront là pour vous guider et vous mettre en relation avec un professionnel spécialisé.