SCI : peut-elle louer un bien ?

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Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.
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Vous êtes gérant ou futur créateur d’une SCI et vous vous interrogez  sur la possibilité pour la SCI de mettre ses biens immobiliers en location ? Est-il possible d’être locataire des biens détenus par sa propre SCI ou de louer le bien à un membre de sa famille ? 

Maître Justine Ouazan, avocate spécialiste en droit de l’immobilier, décrypte pour vous le sujet de la mise en location de biens détenus en SCI. 

 
✍️ En résumé
  • Une SCI peut tout à fait louer les biens qu’elle détient à tout type de personne : des tiers, les associés de la SCI ou encore les membres de leur famille. 
  • L’investissement immobilier à visée locative en SCI comporte de nombreux avantages : fiscaux, de gestion etc. 
  • La SCI peut louer son bien à titre onéreux ou gratuit à l’un de ses associés. Il convient toutefois de respecter les règles générales à la location afin d’éviter d’être sanctionné par l’administration fiscale. 
  • L’associé qui occupe à titre de résidence principale le bien détenu par la SCI se voit interdire un certain nombre d’avantages fiscaux qu’il convient de prendre en compte. 
  • Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des sociétés et en droit immobilier afin de sécuriser ses transactions et réaliser son investissement locatif dans les meilleures conditions. 

 

1. Est-ce possible pour la SCI de mettre son bien en location ? 

 

Il est tout à fait possible d’acheter un appartement en SCI pour le mettre en location. Il s’agit d’une alternative à la possibilité d’acheter seul dans le but de réaliser un investissement locatif. Vous pouvez ainsi décider de vous réunir avec d’autres associés, afin de créer une SCI en vue d’acheter un bien pour le louer.  

L’achat d’un bien immobilier en SCI comporte de nombreux avantages au titre desquels on compte : 

  • Le choix de la fiscalité : en effet, les SCI sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu (IR), mais elles peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Si les associés choisissent l’IS, ils auront l’avantage de n’être imposés à titre personnel que lorsque les bénéfices de la société leur seront distribués sous forme de dividendes. 
  • L’investissement locatif par le biais d’une SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
  • L’achat d’un bien en SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine en évitant les contraintes que peuvent créer la situation d'indivision ainsi que les rapports trop personnels avec les locataires et également d’optimiser la transmission du bien avec une souplesse pour les successions.  



2. La location des biens de la SCI aux associés

 

Il est tout à fait possible de louer un bien immobilier à l’un des associés de la SCI propriétaire du bien immobilier. L’associé qui accède à la location du bien immobilier pourra y établir sa résidence principale. 

Dans ce cas de figure, il est toutefois nécessaire d’établir un bail entre les parties (la SCI en tant que bailleur et l’associé en tant que preneur) afin de formaliser leur accord. 

Si le bail est conclu à titre onéreux, l’associé sera tenu de verser un loyer à la SCI en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ainsi, les charges éventuelles de la société pourront être déduites de son résultat et le résultat finalement imposable sera dans la catégorie des revenus fonciers des associés selon leur quote-part du capital.

Il est également envisageable de permettre la location du bien à l’un des associés à titre gratuit, cela présenterera des conséquences qu’il conviendra de prendre en compte. Ces risques se ressentent principalement sur le plan fiscal : il convient de distinguer l’hypothèse dans laquelle la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS

Si la SCI est soumise à l’IR et que le bien qu’elle détient est loué à titre gratuit à l’un de ses associés, la SCI ne générera aucun revenu. Il ne sera donc plus nécessaire de réaliser les déclarations de revenus. 

Si la SCI qui souhaite louer son bien à titre gratuit à l’un de ses associés est soumise à l’IS, la situation est différente. En effet, le bénéfice que tire l’associé qui occupe le bien fera l’objet d’une évaluation afin que le montant correspondant soit imposé dans la catégorie de ses revenus mobiliers. De plus, l’associé qui occupe le bien de la SCI en tant que résidence principale à titre gratuit se verra interdire les avantages suivants : 

  • l’abattement de 30% sur l’impôt sur la fortune immobilière ; 
  • la déduction de 20% sur les droits de succession; 
  • les droits d’occupation en qualité de conjoint survivant; 
  • la déduction des charges correspondant à la location sur les revenus fonciers. 



3. La location des biens de la SCI aux membres de la famille. 

 

Il n’existe aucun obstacle à la mise en location d’un bien détenu par une SCI au profit des membres de la famille de l’un des associés. Cette hypothèse n’est en soit pas distincte de la possibilité de mettre le bien en location au profit d’un tiers, dans la mesure où la location se fait à titre onéreux. 


4. Quelles modalités envisager pour la location ? 

 

Comme évoqué plus haut, il convient d’établir un bail entre les associés afin que chacune des modalités du contrat soit explicitement détaillée. Même si le contrat de location est prévu à titre gratuit, il est préférable de réaliser un contrat de bail classique mentionnant les particularités de la relation des parties et les modalités spécifiques de leur accord. 

Si le contrat est conclu à titre onéreux, il est vivement conseillé de déterminer un prix similaire aux prix du marché ou au montant du loyer précédemment fixé avec un tiers. En effet, le prix de la location ne doit pas être de nature à priver la SCI de percevoir des revenus. 

Par ailleurs, il convient de prévoir une durée du bail qui corresponde aux délais prévus par la loi. En règle générale, le bail est conclu pour une durée d’un an renouvelable.


5. Les précautions à prendre

 

La location d’un bien en SCI nécessite toutefois de rester attentif à certaines obligations qui s’imposent aux associés. 

D’abord, il convient de tenir une comptabilité rigoureuse. Ensuite, il est nécessaire de réaliser la déclaration annuelle de résultat de la SCI, au plus tard au début du mois de mai, pour déclarer les revenus perçus sur l’année précédente. Cela doit se faire via télédéclaration sur le compte professionnel de la SCI. 

Par ailleurs, les comptes annuels de la SCI doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce compétent lors de la clôture de chaque exercice fiscal. 

Enfin, il convient de porter une attention particulière à ce que la location de l’immeuble à l’un des associés ne soit pas considérée par l’administration fiscale comme une manœuvre visant à alléger artificiellement les charges de la SCI. Dans ce cas de figure, la SCI s’exposerait à payer une majoration de 80% des impôts initialement dus. 

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient de prendre certaines précautions importantes lorsque l’on souhaite louer les biens immobiliers détenus par la SCI et accomplir l’ensemble des formalités comptables et fiscales nécessaires. 


 

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