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Une SCI peut-elle louer un bien ?

Philippe Wagner
Philippe Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé d'HEC Paris. Relu par Sofia El Allaki, Diplômée en droit

Oui, une SCI peut tout à fait mettre en location un bien immobilier qu'elle détient. La SCI est très souvent créée dans ce but. Les loyers perçus par la société en contrepartie de la location de ses biens immobiliers constituent des revenus fonciers. Ces revenus sont ensuite répartis entre les associés proportionnellement à leur part dans le capital social de la SCI et sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il est important de noter que la SCI doit conserver son caractère civil et ne pas exercer d'activité commerciale. Si la SCI met en location des biens meublés ou propose des services para-hôteliers, elle peut être considérée comme exerçant une activité commerciale et serait alors soumise à l'impôt sur les sociétés. 

 

 

Est-ce possible pour la SCI de mettre son bien en location ? 

 

Il est tout à fait possible d’acheter un appartement en SCI pour le mettre en location. Il s’agit d’une alternative à la possibilité d’acheter seul dans le but de réaliser un investissement locatif. Vous pouvez ainsi décider de vous réunir avec d’autres associés, afin de créer une SCI en vue d’acheter un bien pour le louer.  

L’achat d’un bien immobilier en SCI comporte de nombreux avantages : 

  • Le choix de la fiscalité : en effet, les SCI sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu (IR), mais elles peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Si les associés choisissent l’IS, ils auront l’avantage de n’être imposés à titre personnel que lorsque les bénéfices de la société leur seront distribués sous forme de dividendes. 
  • L’investissement locatif par le biais d’une SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
  • L’achat d’un bien en SCI facilite la gestion du patrimoine en évitant les contraintes que peuvent créer la situation d'indivision ainsi que les rapports trop personnels avec les locataires et également d’optimiser la transmission du bien avec une souplesse pour les successions.  

 

La location des biens de la SCI aux associés

 

La SCI peut louer un bien immobilier à l’un des associés. L’associé qui accède à la location du bien immobilier pourra y établir sa résidence principale. 

Dans ce cas de figure, il est nécessaire d’établir un bail entre les parties (la SCI en tant que bailleur et l’associé en tant que preneur) afin de formaliser leur accord. 

Si le bail est conclu à titre onéreux, l’associé sera tenu de verser un loyer à la SCI en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ainsi, les charges éventuelles de la société pourront être déduites de son résultat et le résultat finalement imposable sera dans la catégorie des revenus fonciers des associés selon leur quote-part du capital.

Il est par ailleurs envisageable de permettre la location du bien à l’un des associés à titre gratuit, cela présentera des conséquences qu’il conviendra de prendre en compte. Ces risques se ressentent principalement sur le plan fiscal : il convient de distinguer l’hypothèse dans laquelle la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS

Si la SCI est soumise à l’IR et que le bien qu’elle détient est loué à titre gratuit à l’un de ses associés, la SCI ne générera aucun revenu. Il ne sera donc plus nécessaire de réaliser les déclarations de revenus. 

Si la SCI qui souhaite louer son bien à titre gratuit à l’un de ses associés est soumise à l’IS, la situation est différente. En effet, le bénéfice que tire l’associé qui occupe le bien fera l’objet d’une évaluation afin que le montant correspondant soit imposé dans la catégorie de ses revenus mobiliers.

De plus, l’associé qui occupe le bien de la SCI en tant que résidence principale à titre gratuit se verra interdire les avantages suivants : 

  • L’abattement de 30 % sur l’impôt sur la fortune immobilière ; 
  • La déduction de 20 % sur les droits de succession ; 
  • Les droits d’occupation en qualité de conjoint survivant ; 
  • La déduction des charges correspondant à la location sur les revenus fonciers. 

 

La location des biens de la SCI aux membres de la famille

 

Il n’existe aucun obstacle à la mise en location d’un bien détenu par une SCI au profit des membres de la famille de l’un des associés. Cette hypothèse n’est en soi pas distincte de la possibilité de mettre le bien en location au profit d’un tiers, dans la mesure où la location se fait à titre onéreux. 

 

Quelles modalités envisager pour la location du bien de la SCI ? 

 

Comme évoqué plus haut, il convient d’établir un bail entre les associés afin que chacune des modalités du contrat soit explicitement détaillée. Même si le contrat de location est prévu à titre gratuit, il est préférable de réaliser un contrat de bail classique mentionnant les particularités de la relation des parties et les modalités spécifiques de leur accord. 

Si le contrat est conclu à titre onéreux, il est vivement conseillé de déterminer un prix similaire aux prix du marché ou au montant du loyer précédemment fixé avec un tiers. En effet, le prix de la location ne doit pas être de nature à priver la SCI de percevoir des revenus. 

Par ailleurs, il convient de prévoir une durée du bail qui corresponde aux délais prévus par la loi. En règle générale, le bail est conclu pour une durée d’un an renouvelable.

 

Quelles sont les précautions à prendre ?

 

La location d’un bien en SCI nécessite de rester attentif à certaines obligations qui s’imposent aux associés :

  •  D’abord, il convient de tenir une comptabilité rigoureuse.
  • Ensuite, une déclaration annuelle de résultat de la SCI, doit être effectuée au plus tard au début du mois de mai, pour déclarer les revenus perçus sur l’année précédente.
  • Par ailleurs, les comptes annuels de la SCI doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce compétent lors de la clôture de chaque exercice fiscal. 
  • Enfin, il convient de porter une attention particulière à ce que la location de l’immeuble à l’un des associés ne soit pas considérée par l’administration fiscale comme une manœuvre visant à alléger artificiellement les charges de la SCI. Dans ce cas de figure, la SCI s’exposerait à payer une majoration de 80 % des impôts initialement dus. 

 

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient de prendre certaines précautions importantes lorsque l’on souhaite louer les biens immobiliers détenus par la SCI et accomplir l’ensemble des formalités comptables et fiscales nécessaires. 

 
✍️ En résumé :
  • Une SCI peut tout à fait louer les biens qu’elle détient à : des tiers, aux associés de la SCI ou encore aux membres de leur famille. 
  • L’investissement immobilier à visée locative en SCI comporte de nombreux avantages : fiscaux, de gestion, etc. 
  • La SCI peut louer son bien à titre onéreux ou gratuit à l’un de ses associés. Il convient toutefois de respecter les règles générales à la location afin d’éviter d’être sanctionné par l’administration fiscale. 
  • L’associé qui occupe à titre de résidence principale le bien détenu par la SCI se voit interdire un certain nombre d’avantages fiscaux qu’il convient de prendre en compte. 
  • Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des sociétés et en droit immobilier afin de sécuriser ses transactions et réaliser son investissement locatif dans les meilleures conditions. 

FAQ


  • La réponse est non, une SCI ne peut pas avoir un objet commercial. Conformément à l'article 1845 du Code civil, la SCI est une société civile qui ne peut pas avoir pour activité principale une activité commerciale. Son objet doit être civil et est généralement lié à l'acquisition, la gestion et la valorisation de biens immobiliers.

    Si une SCI exerce une activité commerciale, elle risque d'être requalifiée en société commerciale, ce qui entraînerait des conséquences fiscales et juridiques importantes, notamment en matière de régime fiscal et de comptabilité. Elle serait alors soumise aux règles applicables aux sociétés commerciales, telles que l'obligation de tenir une comptabilité commerciale et de publier ses comptes annuels, et pourrait être assujettie à l'impôt sur les sociétés de plein droit.

  • Une SCI a pour objet la gestion et la mise en valeur d'un patrimoine immobilier, et non la réalisation d'opérations de nature commerciale. L'article 1845 du Code civil précise que les sociétés civiles ne peuvent avoir pour objet des actes de commerce. Cependant, la location meublée peut être considérée comme une activité civile si elle est réalisée de manière occasionnelle et non professionnelle.

    En revanche, si la location meublée est exercée de manière habituelle et avec une intention de profit, cela peut être requalifié en activité commerciale, notamment si la SCI propose des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, réception de la clientèle, etc.). Dans ce cas, la SCI risque d'être requalifiée en société commerciale, avec toutes les conséquences fiscales et juridiques que cela implique, notamment l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés et l'obligation de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

    Pour qu'une SCI puisse pratiquer la location meublée à courte durée sans risque de requalification en activité commerciale, il est important que cette activité reste accessoire par rapport à l'objet social de la SCI et qu'elle ne présente pas un caractère professionnel. Si la SCI dépasse ce cadre, il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour évaluer les risques et les implications juridiques et fiscales.
Modifications
Détails
Mise à jour le 14 mars 2024 : vérification des informations juridiques et comptables

 

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Les commentaires (1)

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15 mars 2024 à 22h03
J
J
Js

Bonjour. Une sci familiale détient plusieurs logements destinés à être mis en location. Sur le contrat de location, le bailleur doit être au nom de la [...]

Voir plus
20 mars 2024 à 10h59
Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Pierre-Florian Dumez - Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

Bonjour, merci pour votre commentaire ! Le nom du bailleur indiqué sur le contrat de bail est celui de la personne (physique ou morale) détenant le bi [...]

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Philippe Wagner
Ecrit par Philippe Wagner
Philippe Wagner est diplômé d'HEC Paris. Il a travaillé comme consultant et banquier d'affaires avant d'être bras droit de Gilles Babinet - entrepreneur aguerri - qui lui a fait découvrir le monde des start-up. Fin 2012, il se lance avec son frère, Maxime, avec la volonté d’accompagner les TPE/PME dans leur développement.
Relu par Sofia El Allaki

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