Fiscalité de la SCI : le guide 2025

L'essentiel de l'article

La société civile immobilière est assujettie par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : dès sa création, et sans que les associés n’aient à accomplir aucune formalité, la SCI est soumise au régime fiscal de l’IR. Il faut respecter certaines démarches et formalités notamment quant à la déclaration de ses revenus.  Sur option, les associés peuvent préférer l’impôt sur les sociétés (IS) : comment optimiser la fiscalité de sa SCI ? Captain Contrat vous donne toutes les clés pour maîtriser la fiscalité de la SCI.

Fiscalité de la SCI : l'IR par défaut

La SCI est dit transparente ou translucide : chaque associé paie de l’impôt sur sa part de revenus tirés du patrimoine immobilier – revenus locatifs et prix de vente des biens immobiliers principalement.

L’imposition des revenus locatifs de SCI à l’IR

Le régime réel d’imposition

Lorsque le patrimoine immobilier est mis en location :

• Les frais déductibles sont soustraits du résultat annuel total. La fiscalité à l’IR de la SCI permet de déduire : les intérêts d’emprunt, les frais de travaux d’entretien et d’amélioration du bien immobilier, la taxe foncière, l’assurance et les charges courantes de la société. L’associé déclare sa part de résultat net sur la déclaration des revenus n°2042, au titre des revenus fonciers.
• Lorsque le résultat net est positif : les revenus locatifs de la SCI, à proportion des parts de l’associé dans la société, viennent augmenter le montant total de ses revenus annuels. L’associé est taxé à l’IR en fonction de sa tranche dans le barème d’imposition.
• Lorsque le résultat net est négatif, le déficit foncier diminue le montant total des revenus annuels de l’associé dans la limite de 10 700 €. Lorsque le déficit foncier au niveau de l’associé dépasse 10 700 €, la part excédentaire est reportée sur les 10 années suivantes. Si le revenu annuel global de l’associé est inférieur au déficit imputable, l’excédent est reporté sur les 6 années suivantes.
  
  

L'option pour le régime fiscal du micro-foncier

Sous conditions, les associés qui conservent le bénéfice de la fiscalité de la SCI à l’IR peuvent opter pour le régime micro-foncier :

• Au moment de sa déclaration d’impôt, l’associé indique sa part dans le montant brut des revenus locatifs de SCI.
• Le montant de l’IR est calculé après abattement forfaitaire de 30 %.

Le micro-foncier est ouvert aux conditions suivantes :

1. Fiscalité de la SCI à l’IR ;
2. Location non meublée ;
3. Associé propriétaire en direct d’au moins 1 autre logement loué nu ;
4. Part de revenu foncier brut inférieure à 15 000 €.

Vente de bien immobilier : impôt sur la plus-value en SCI transparente

Lorsque la SCI vend un bien immobilier, chaque associé est taxé sur la plus-value, le cas échéant, sur la part qui lui revient. Lorsque la fiscalité de la SCI est à l’IR, le régime avantageux des plus-values immobilières s’applique : l’associé bénéficie de l’abattement pour durée de détention.

• Le montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières diminue chaque année à partir de la 5^ème année de détention.
• Au-delà de 22 ans de détention, l’associé bénéficie d’une exonération totale d’IR sur la plus-value immobilière.
  
  

Fiscalité de la SCI : l'option pour l’IS

Les associés de SCI sont soumis à la fiscalité à l’IS dans 2 cas :

• Ils optent volontairement pour l’IS. Attention, ce choix est irrévocable : à moins de dissoudre la société pour en créer une nouvelle (long et coûteux), aucun retour en arrière n’est possible.
• La fiscalité de la SCI est obligatoirement à l’IS lorsque la société exerce à titre principal une activité commerciale par nature. Par exemple, l’achat-revente ou la location meublée sont des activités commerciales : la SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Le mécanisme de l’IS 

Les taux de l'IS applicables sont les suivants : 

Les revenus d'une société civile immobilière soumise à l'IS sont imposés à un double niveau :

1. Au niveau de la société : la SCI paie de l’impôt sur ses recettes nettes. À noter : une SCI à l’IS peut déduire davantage de charges en comparaison avec une SCI à l’IR. Ainsi, la société peut déduire en plus : les frais d’acquisition, les droits d’enregistrement, les frais de notaire ainsi que la rémunération du gérant associé. Autre avantage : le mécanisme de l’amortissement. Il permet de déduire du résultat brut annuel le prix d’achat de l’immeuble divisé par la durée d’amortissement (trente ans en général).
2. Au niveau des associés : chaque associé paye de l’impôt sur sa part de bénéfices de SCI, mais uniquement si les bénéfices sont distribués.
   
   

Fiscalité de la SCI à l’IS : le régime des plus-values professionnelles

Moins avantageux que le régime des plus-values immobilières, le régime des plus-values en SCI à l’IS repose sur les principes suivants :

• La plus-value est considérée comme du résultat, elle est taxée à hauteur du taux d’imposition de la SCI à l’IS.
• Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’achat diminué de l’amortissement. Or, une fois le bien amorti, son prix d’achat est considéré comme nul et le montant de la plus-value est égal au prix de vente : l’impôt est alors très élevé.

SCI à l'IS ou l'IR : le tableau comparatif

Il n’existe pas de fiscalité de SCI plus avantageuse par principe. Le régime fiscal de la société doit être choisi en fonction de la situation et des objectifs spécifiques des associés.

 Voici deux cas pratiques fréquents : 

Il est recommandé de réaliser une projection à long terme, et de se rapprocher éventuellement d’un comptable ou d’un avocat, pour optimiser la fiscalité de la SCI et avant d’opter de manière irrévocable pour l’IS.

Fiscalité de SCI : l'option pour la TVA

Par défaut, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Les locaux professionnels de la SCI peuvent être soumis au régime de la TVA sur décision des associés signifiée au SIE. L’option pour la TVA est intéressante lorsque les dépenses réalisées pour la gestion des biens professionnels sont récurrentes et importantes : les associés récupèrent plus de TVA qu’ils n’en reversent.

En résumé

• La SCI est transparente par principe, et donc soumise à l'impôt sur les revenus. Il est toutefois possible de bénéficier du régime micro-foncier, sous conditions, ou d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
• Une SCI peut être soumise à l'IS soit par option.
• Le régime fiscal d'une SCI doit être choisi en fonction de l'activité, de la situation et des objectifs de la SCI.