Le guide complet pour vendre un bien avec une SCI

Gérer le patrimoine immobilier qu'elle détient, voici la mission de votre société civile immobilière (SCI) ! Mais comme tout patrimoine, celui de votre SCI peut évoluer avec le temps. Pour répondre aux nouvelles aspirations des associés ou pour profiter d'une opportunité d'investissement, vous pouvez être amené à acheter mais également à vendre des biens.

Lors de la constitution de votre SCI, vous devrez réaliser un certain nombre de démarches en vue de préparer les ventes que vous serez par la suite amené à effectuer.

À quoi sert une SCI dans le cadre d'une vente de bien immobilier ? Quelle est la procédure pour céder un bien en SCI et quelles seront les conséquences ? On vous dit tout.

1/ Comment vendre un bien dans le cadre d'une SCI ?

En tant qu'associé, vous contribuez au fonctionnement de la SCI, vous détenez des parts sociales dans une société qui est propriétaire d'immeubles et s'occupe de leur gestion.

Dans ce contexte, vous pouvez être amené à vendre 2 types de biens :

• les immeubles détenus par la SCI,
• les parts sociales que vous possédez dans cette SCI.

En fonction du bien cédé, le vendeur n'est pas le même. Il s'agira de la SCI pour les immeubles et de vous en tant qu'associé concernant les parts sociales. Avec des biens et des vendeurs différents, les démarches et les conséquences de cette cession seront différentes.

Ces éléments, mais aussi le type de CSI sont à prendre en compte en amont de la création de votre SCI. Pour faire les bons choix, faites vous accompagner lors de la création de SCI par un notaire ou un avocat.

Il existe en effet plusieurs formes de CSI, dont :

• La SCI d'attribution vise à acquérir ou à faire construire un bien immobilier ;
• Vous pouvez aussi créer une SCI familiale avec des membres de votre famille. Cette forme est également adaptés à la vente de biens. Elle permet aussi de réduire les frais de succession si on décide de mettre sa maison principale en SCI.
• La SCI familiale de location est une forme de SCI familiale qui consiste à créer une SCI pour un investissement locatif.

2/ Les démarches pour réaliser une cession en SCI

La décision de vendre le bien

Si vous vendez l'immeuble de votre SCI

À défaut de précision dans les statuts, la vente d'un bien appartenant à une SCI nécessite l'accord de tous les associés.

La forme de la SCI laisse cependant une grande liberté aux associés pour adapter l'organisation de la société dans leurs statuts. Vous pourrez ainsi décider qu'une décision à la majorité suffira ou que le gérant de la SCI pourra céder le bien sans demander l'accord préalable des associés.

La rédaction des statuts de la SCI doit donc faire l'objet d'une attention particulière.

Imposer l'unanimité des associés pour toutes les décisions peut entraîner des blocages contre-productifs.

Au contraire, donner des pouvoirs trop importants au seul gérant peut être source de conflit si les autres associés ne sont pas d'accord avec la gestion de la SCI.

C'est pourquoi il est recommandé d'être assisté par des professionnels pour rédiger des statuts adaptés à votre situation et à vos objectifs.

Si vous cédez vos parts sociales

Vous êtes associé dans une SCI ? À ce titre vous êtes propriétaire d'un certain nombre de parts sociales. Pourtant, même si vous êtes pleinement propriétaire de ces parts, votre droit de cession peut être encadré. En effet, dans une SCI, l'identité des associés a une grande importance, ceux-ci ayant souvent des liens de parenté comme dans les SCI familiales par exemple.

La cession de parts sociales à des personnes extérieures est donc souvent volontairement limitée pour éviter de compromettre le caractère familial de la société.

Là encore, les statuts ont une place essentielle et il faut vous y référer pour connaître les conditions de vente des parts sociales.

S'ils ne précisent rien, l'agrément de tous les associés est nécessaire pour vendre vos parts à une personne extérieure à la SCI.

Les formalités liées à l'acte de vente

• Comme pour toute vente d'un immeuble, la cession d'un bien immobilier appartenant à votre SCI doit prendre la forme d'un acte notarié et est soumise à la publicité foncière. Le gérant, en tant que représentant de la SCI, signe l'acte authentique, après décision des associés ou sans leur accord, en fonction des termes des statuts.
• Au contraire, si vous vendez vos parts sociales, l'intervention d'un notaire est possible mais n'est pas obligatoire. Il est cependant conseillé de prendre conseil auprès d'un professionnel et de vous faire assister dans la rédaction de l'acte de cession des parts sociales.

Cette vente, peut en outre nécessiter la modification des statuts et l'enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce lorsqu'elle se fait à une personne non associée de la SCI.

3/ Les conséquences de la vente

La disparition de la SCI et du statut d'associé ?

• Si votre SCI a vendu l'un des immeubles qu'elle possédait, elle continue en parallèle à gérer ses autres immeubles et réinvestit éventuellement le prix de cette vente dans des travaux ou dans de nouveaux achats.

Mais que se passe-t-il si votre SCI n'avait qu'un immeuble en gestion ? Sa vente entraîne-t-elle la dissolution automatique de votre société ?

Pas nécessairement. Cela va dépendre des statuts de votre SCI et en particulier de la rédaction de son objet social.

Par exemple, si l'objet de votre SCI inscrit dans les statuts est rédigé ainsi : « Gestion de l'appartement situé au numéro X de la rue Y », la vente du bien désigné va entraîner la dissolution de la SCI puisque cette dernière n'a plus d'objet.

Pour éviter des conséquences aussi extrêmes, vous avez donc tout intérêt à ne pas rédiger un objet social trop restrictif.

• Si vous avez décidé de vendre l'intégralité des parts que vous déteniez dans le capital de la SCI, vous perdez votre qualité et vos droits d'associé (droit de vote, d'information, de participation aux bénéfices, etc.).

Si par contre vous avez choisi de céder une partie de vos parts sociales, vous gardez votre statut d'associé de la SCI mais vos droits sont réduits à proportion des parts vendues.

L'imposition des éventuelles plus-values immobilières

Vous avez vendu vos parts sociales ou l'immeuble de votre SCI pour un montant plus élevé que le prix d'achat ? Félicitations, vous avez réalisé une plus-value !

Cette très bonne nouvelle doit cependant être atténuée car cette plus-value va être imposée.

Si votre SCI est transparente, c'est-à-dire soumise à l'impôt sur le revenu, cette plus-value sera taxée selon le régime des plus-values immobilières :

• 19 % à l’impôt sur le revenu,
• 17,2 % des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés,
• une taxe supplémentaire entre 2 et 6 % de la plus-value si celle-ci est supérieure à 50 000 €.

Selon votre situation, vous pourrez bénéficier d'un abattement ou d'une exonération sur la partie de la plus-value vous revenant. C'est notamment le cas si :

• L'immeuble cédé était votre résidence principale à titre gratuit.
• La SCI a vendu une résidence secondaire et vous utilisez le prix de vente pour acquérir ou construire votre logement principal dans les 2 années qui suivent, alors que vous n'aviez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
• Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
• Vous détenez le bien ou les parts dans la SCI propriétaire du bien depuis plus de 30 ans (exonération pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux), ou depuis plus de 22 ans (exonération seulement sur l'impôt sur le revenu).

Dans l'hypothèse où vous avez vendu des parts sociales, vous ne pourrez envisager que 2 exonérations :

• Si la SCI détient votre habitation principale, vous serez exonéré à hauteur de la valeur du logement dans le patrimoine de la société.
• Si vous détenez les parts depuis de 30 ans ou 22 ans.

À noter : les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés verront également leurs plus-values imposées. Elles le seront au même titre que les autres bénéfices de la société.

Vous envisagez de céder les parts de votre SCI ?

Vous savez désormais comment vendre un bien en SCI et quelles en sont les conséquences. Besoin d'aide pour la cession de parts sociales ou d'un accompagnement pour rédiger les clauses des statuts relatives aux ventes dans votre SCI ? Les équipes de Captain Contrat sont à votre disposition.

Si vous cherchez à savoir comment créer une SCI, sachez que nous vous accompagnons également en amont, lors des formalités de création de la CSI.