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SCI familiale : définition et fonctionnement

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Afin d’optimiser la gestion des biens immobiliers des membres d’une famille, il est possible de créer une SCI familiale. Cette forme sociale a pour but d’éviter l’application d’éventuelles règles de l’indivision qui peuvent se révéler contraignantes. Au sein d’une famille, la création d’une SCI peut être très avantageuse. Grâce à elle, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier détenu en commun par les héritiers deviennent plus simples, tout en limitant les coûts des droits de mutation dus. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Son fonctionnement diffère t-il de celui d'une SCI classique et comment la créer ? Nous répondons à toutes vos questions.

 

 

SCI familiale : de quoi s’agit-il ?

 

La SCI familiale est une variante de la Société Civile Immobilière (SCI), au même titre que la SCI classique, la SCI d'attribution ou la SCI construction vente

La différence avec la SCI classique réside dans le fait que les associés de la société (grand-père, père, fils et petit-fils) doivent avoir un lien de parenté ou d’alliance. Cependant, la SCI familiale et la SCI classique sont similaires en termes de fonctionnement : la gestion d'une SCI et celle d'une SCI familiale sont régies par les mêmes règles issues du Code civil.

 

À quoi sert une SCI familiale ?

 

Une SCI familiale permet aux associés issus de la même famille d’acquérir, de gérer ou de céder plus facilement un bien immobilier. Une SCI familiale, tout comme une SCI classique ne peut donc être constituée par un associé unique.

Cette structure juridique est souple puisque vous pouvez prévoir son mode de fonctionnement dans les statuts, comme les quorums de majorité nécessaires pour les actes de gestion et de disposition, ou encore les modalités de nomination d’un gérant.

Elle permet aussi d'éviter d’éventuels conflits entre les membres de la famille. Par exemple, vous avez la possibilité de confier la gestion ordinaire du bien immobilier à un tiers, vous vous prémunissez ainsi contre les risques de tensions entre les membres de la SCI.

Les SCI familiale et classique ne répondent pas forcément aux mêmes objectifs :
  • La première a surtout pour vocation de détenir et de transmettre en famille un bien immobilier.
  • La seconde a plutôt pour optique d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite mis en location. 

 

La SCI familiale est donc conçue pour une transmission patrimoniale et la SCI classique comme un instrument permettant de confier la gestion d’un bien immobilier à une structure indépendante des associés.

 

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

 

La SCI familiale pour éviter l’indivision et les mésententes

 

L’un des avantages de la SCI familiale, c’est qu’elle permet de prévenir les conflits liés à une succession ou à une séparation entre les époux. En effet, il n’est pas rare dans ces situations d’être en indivision sur un bien immobilier, ce qui signifie que plusieurs personnes sont propriétaires de celui-ci. Le régime de l’indivision est assez rigide, car les actes de gestion doivent être pris à au moins deux tiers des voix pour être valables. Lorsqu’il existe des mésententes dans la famille, il en résulte le plus souvent des blocages, qui peuvent se solder par la vente du patrimoine commun, car nul n’est tenu de rester dans l’indivision.

À l’inverse, lorsque vous apportez un immeuble à une SCI familiale, c’est celle-ci qui en est propriétaire. Si l’un des associés désire revendre ses parts, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres. Si rien n’est indiqué dans les statuts, la cession des parts de la SCI doit être autorisée à l’unanimité des associés. Il est aussi possible de prévoir un accord à une majorité d’associés ou sur décision du gérant. Le plus souvent, il existe une clause d’agrément dans les statuts, qui empêche l’arrivée de tiers à la famille dans le capital social de la SCI. Ainsi, ce type de structure permet de conserver le patrimoine immobilier dans la famille.

 

Les avantages d’une SCI familiale pour organiser la transmission de son patrimoine

 

Autre atout de la SCI familiale, la possibilité de transmettre un bien immobilier à vos enfants (surtout, s’ils sont mineurs) tout en conservant la gestion de celui-ci. Vous pouvez notamment vous nommer gérant de la SCI et donner les parts sociales à votre enfant. Vous gardez ainsi la pleine maîtrise du patrimoine immobilier.

Autre option, le démembrement du droit de propriété. Vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et vous attribuer la jouissance du bien immobilier. À votre décès, les enfants deviendront automatiquement et pleinement propriétaires. Vous les préservez des soucis liés à la gestion d’un patrimoine le plus longtemps possible et vous optimisez la fiscalité de votre succession.

Enfin, ce démembrement peut être réalisé entre deux concubins, ce qui protège le survivant contre l’imposition à 60 % qui frappe les successions entre deux personnes considérées comme étrangères l’une à l’autre.

 

La SCI familiale, un outil d’optimisation fiscale

 

Au titre des avantages de la SCI familiale, il faut également compter les droits de donation et les coûts de la succession.

La donation ouvre droit à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir en franchise d’impôt une somme de 200 000 € tous les 15 ans. Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien immobilier transmis, sans que celle-ci ne prenne en compte le passif comme l’emprunt qui a servi à le financer. À l’inverse, si vous optez pour une SCI familiale et donnez des parts sociales à vos enfants, celles-ci sont soumises à une taxe qui prend en considération le passif. Dès lors, les droits de succession à acquitter sont moins élevés.

Si vous avez choisi une donation des parts sociales démembrées et l’attribution à vos enfants de la nue-propriété, le paiement des droits de succession peut être reporté.

Il est également à noter que la formalité de donation de parts en SCI est plus simple et moins onéreuse que la donation directe d’un immeuble.

 

Faire payer à la SCI familiale l’impôt sur le bien immobilier mis en location

 

La SCI familiale est dite transparence fiscalement, c’est-à-dire que les revenus fonciers issus de la mise en location du bien sont imposés sur le revenu lorsqu’ils sont reversés aux associés. Si ceux-ci sont soumis à une imposition supérieure à 30 %, ils se trouvent pénalisés par ce dispositif. Pour pallier ce désagrément, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés et dans ce cas, l’impôt est acquitté par la SCI familiale.

Le taux varie en fonction du montant du bénéfice brut :

Tableau récapitulatif des avantages de la SCI familiale

 

Avantages Description
Prévention des conflits La SCI familiale permet d'éviter les blocages liés à l'indivision en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.
Conservation du patrimoine Elle facilite la conservation du patrimoine au sein de la famille, en limitant les risques de vente forcée.
Transmission facilitée Elle permet une transmission du patrimoine aux enfants tout en conservant la gestion, grâce à des options comme le démembrement du droit de propriété.
Optimisation fiscale Elle offre des avantages fiscaux significatifs lors de la transmission du patrimoine, notamment des abattements forfaitaires.

 

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

 

Les formalités de création de la SCI peuvent parfois être coûteuses et contraignantes.

Raison pour laquelle il est important de faire rédiger les statuts par un spécialiste en juridiction comme Captain contrat afin d’assurer le bon fonctionnement de la société tout au long de sa vie sociale. Vous pouvez également être accompagné lors de la création de votre SCI par un notaire. Son intervention peut être nécessaire à plus d'un titre, notamment au regard de l'objet de la création de votre structure.

Aussi, les règles de fonctionnement sont souvent très lourdes. Une comptabilité rigoureuse doit impérativement être tenue par la société, l’AGO (Assemblée Générale Ordinaire) ou l’AGE (Assemblée Générale Extraordinaire) doit nécessairement être convoquée au terme de chaque exercice social pour les comptes annuels de la société.

Il est également inévitable pour les associés de participer au passif social, à hauteur de leurs parts sociales.

 

Tableau récapitulatif des inconvénients de la SCI familiale

 

Inconvénient Description
Coût et complexité La création et la gestion d'une SCI familiale peuvent être coûteuses et complexes, nécessitant souvent l'intervention de professionnels.
Règles de fonctionnement La nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse et d'organiser des réunions annuelles.
Responsabilité des associés Les associés sont personnellement responsables des dettes sociales à hauteur de leur apport, ce qui peut impliquer un risque financier personnel.

 

SCI familiale : comment fonctionne-t-elle ?

 

Avant de songer à la constitution d'une SCI familiale, il est nécessaire de connaître les différentes règles régissant son fonctionnement. Certes, le statut SCI familial dispose de quelques points qui la différencient des sociétés commerciales comme la SAS et la SARL.

 

Les règles de fonctionnement de la SCI

 

Les statuts constitutifs 

 

Comme pour les autres sociétés, la SCI familiale doit également disposer de ses propres statuts constitutifs. Il s’agit notamment des documents juridiques indispensables, contenant les informations primordiales relatives à la société. Ce sont eux qui fixent les modes de direction ainsi que la prise de décisions et les règles de fonctionnement de la société.

Les associés présents dans la SCI familiale désignent un ou plusieurs gérants, qui sera ou seront en charge de l’administration de la société en question, ainsi que de la gestion courante du patrimoine immobilier de la famille. Le ou les gérants choisis déterminent le pouvoir des membres des familles qui s’associent.

 

Les parts sociales

 

Les personnes qui réalisent un apport à la société sont considérées comme des associées. Ainsi, elles ont droit à des parts sociales qui sont généralement proportionnelles aux apports faits à la société.

 

La responsabilité de chaque associé

 

Les dettes contractées par la société sont toutes adressées à chaque associé de la SCI. Chacun peut être tenu responsable d’une partie ou de la totalité des dettes, peu importe l’apport réalisé à la société. Ainsi, chaque associé de la société peut être amené à payer les dettes sur son patrimoine personnel, si nécessaire.

✏️ À noter :
Toute décision relevant des gérants sur la gestion des biens immobiliers familiaux doit être respectueuse de la limite des pouvoirs mentionnés dans les dispositions statuaires.

 

Les règles concernant la gestion des biens :

 

L’administration du patrimoine immobilier

 

C’est le gérant nommé par les associés qui gère la société et son patrimoine. Par conséquent, il a le plein pouvoir dans toutes les décisions en relation avec l’objet social et l’intérêt de la société.  

Les associés ne peuvent, en aucun cas, limiter les pouvoirs du dirigeant. Ils peuvent néanmoins mettre en vote en AGO certaines décisions précisées dans les statuts. En outre, les actes de disposition du bien comme les aménagements, la vente d'un bien à la SCI… ne peuvent être aussi réalisés qu’avec l’accord des associés.

 

Administration de la SCI

 

En effet, la tâche de l’administration de la société est à la charge du gérant. A la fin de chaque exercice social, il s’occupe de la réalisation du bilan et des comptes annuels de la société pour enfin les soumettre à l’approbation des associés en assemblée générale ordinaire.

✏️ À noter :
La SCI familiale n’est pas obligée de présenter les comptes de la société au greffe du Tribunal de commerce. Toutefois, il est important de détenir une comptabilité, notamment pour des raisons de praticité et de transparence.

 

Comment créer une SCI familiale étape par étape ?

 

La création d’une SCI familiale doit être effectuée selon les formalités indispensables pour l’immatriculation de la société auprès du RCS. Des frais devront également être payés par les associés à chaque étape de la création. 

 

1- Réunir tous les documents indispensables à la création d’une SCI familiale

 

Pour finaliser la création de la SCI familiale, il faut déposer certains documents au greffe du Tribunal de commerce :

  • Un formulaire de demande pour la création de SCI ;
  • Un exemplaire des statuts (datés et signés par chaque associé) ;
  • Un acte de désignation du gérant ;
  • Un justificatif de domiciliation ;
  • Une attestation prouvant la publication de l’avis de création de SCI ;
  • Une copie des pièces d’identité des associés ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
  • Les pièces concernant le gérant (attestation de filiation, déclaration sur l’honneur de non-condamnation, copie d’une pièce d’identité) ;
  • La lettre d’acceptation de désignation ou justificatif d’inscription sur la liste, si une nomination d’un commissaire aux comptes a été effectuée. 

💡Actualité : le Guichet unique des formalités des entreprises


Depuis le 1er janvier 2023, tous les entrepreneurs doivent déclarer leurs formalités sur le site du
Guichet unique. Les formalités concernées sont liées à la création d’entreprise, les modifications ou la cessation d’activité. Le Guichet unique se substitue aux 6 CFE (Centres des Formalités des Entreprises) existants, à savoir :

  • La Chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
  • La Chambre des métiers et de l’artisanat (CMA) ;
  • Le greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance statuant commercialement ;
  • La Chambre d’agriculture ;
  • L'Urssaf ou la caisse de Sécurité Sociale ; 
  • Le service des impôts aux entreprises.

Ce portail internet est opéré par l’INPI (l’Institut National de la Propriété Industrielle).

 

2-  Accomplir les formalités de création

 

Pour qu’une SCI familiale soit immatriculée et inscrite au RCS, il est impératif de suivre les démarches de création indiquées par les formalités :

  • Effectuer des apports en numéraire (argent) et/ou des apports en nature (bien immobilier) au capital social ;
  • Faire rédiger des statuts ;
  • Publier un avis de création de SCI (dans un journal d’annonces légales) ;
    Constituer un dossier d’immatriculation en ligne sur le site du guichet unique des formalités, qui le transmettra par la suite au CFE (Centre de formalités des entreprises).

Les services proposés par Captain Contrat vous permettent de créer votre SCI de manière dématérialisée. Nous rédigeons vos statuts et nous nous occupons de A à Z des formalités de création de votre SCI en ligne pour obtenir votre extrait Kbis dans un meilleur délai. 

✍️ En résumé :
  • La SCI familiale permet une gestion et transmission optimisée du patrimoine immobilier familial, évitant les contraintes de l'indivision.
  • Elle a plusieurs avantages : prévention des conflits, facilitation de la transmission du patrimoine et optimisation fiscale.
  • Elle a également des inconvénients : le processus de création coûteux et complexe, nécessitant une gestion administrative rigoureuse.

FAQ


  • Une SCI classique est une société civile qui a pour objet la gestion et la mise en valeur d'un patrimoine immobilier. Elle peut être constituée par toute personne, physique ou morale, sans restriction particulière quant au lien de parenté entre les associés. Les associés peuvent avoir des objectifs variés tels que l'investissement immobilier, la gestion d'un patrimoine professionnel ou privé, ou encore la location.

    En revanche, une SCI familiale est une forme spécifique de SCI dans laquelle les associés sont tous membres d'une même famille. L'objectif principal d'une SCI familiale est souvent de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier familial dans un cadre juridique organisé, en évitant les écueils de l'indivision. Elle permet de faciliter la gestion du patrimoine et d'organiser sa transmission aux héritiers.

  • Une SCI familiale est une société civile dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle est non commerciale et ne peut pas avoir une activité commerciale.
    Une SARL de famille, en revanche, est une société commerciale qui peut exercer des activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles.

    Pour en savoir plus, découvrez notre article : SARL de famille ou SCI ?

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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