SCI familiale : le guide complet en 2025

L'essentiel de l'article

Afin d’optimiser la gestion des biens immobiliers des membres d’une famille, il est possible de créer une SCI familiale. Cette forme sociale permet d’éviter l’application d’éventuelles règles de l’indivision qui peuvent se révéler contraignantes. Au sein d’une famille, la création d’une SCI peut être très avantageuse. Grâce à elle, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier détenu en commun par les héritiers deviennent plus simples, tout en limitant les coûts des droits de mutation dus. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Son fonctionnement diffère-t-il de celui d'une SCI classique et comment la créer ? Nous répondons à toutes vos questions.

SCI familiale : de quoi s’agit-il ?

La SCI familiale est une variante de la Société Civile Immobilière (SCI), au même titre que la SCI classique, la SCI d'attribution ou la SCI construction vente. 

Cependant, la SCI familiale et la SCI classique sont similaires en termes de fonctionnement : la gestion d'une SCI et celle d'une SCI familiale sont régies par les mêmes règles issues du Code civil.

À quoi sert une SCI familiale ?

Une SCI familiale permet aux associés issus de la même famille :

• d’acquérir ;
• de gérer ;
• ou de céder plus facilement un bien immobilier.
  
  

Une SCI familiale, tout comme une SCI classique ne peut donc être constituée par un associé unique.

Cette structure juridique est souple puisque vous pouvez prévoir son mode de fonctionnement dans les statuts, comme les quorums de majorité nécessaires pour les actes de gestion et de disposition, ou encore les modalités de nomination d’un gérant.

Elle permet aussi d'éviter d’éventuels conflits entre les membres de la famille.

Les SCI familiale et classique ne répondent pas forcément aux mêmes objectifs :

• La première a surtout pour vocation de détenir et de transmettre en famille un bien immobilier.
• La seconde a plutôt pour optique d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite mis en location. 

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

Avantage n°1 de la SCI familiale : éviter l’indivision et les mésententes

L’un des avantages de la SCI familiale, c’est qu’elle permet de prévenir les conflits liés à une succession ou à une séparation entre les époux. En effet, il n’est pas rare dans ces situations d’être en indivision sur un bien immobilier, ce qui signifie que plusieurs personnes sont propriétaires de celui-ci. Le régime de l’indivision est assez rigide, car les actes de gestion doivent être pris à au moins deux tiers des voix pour être valables. Lorsqu’il existe des mésententes dans la famille, il en résulte le plus souvent des blocages, qui peuvent se solder par la vente du patrimoine commun, car nul n’est tenu de rester dans l’indivision.

À l’inverse, lorsque vous apportez un immeuble à une SCI familiale, c’est celle-ci qui en est propriétaire. Si l’un des associés désire revendre ses parts, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres. Si rien n’est indiqué dans les statuts, la cession des parts de la SCI doit être autorisée à l’unanimité des associés. Il est aussi possible de prévoir un accord à une majorité d’associés ou sur décision du gérant. Le plus souvent, il existe une clause d’agrément dans les statuts, qui empêche l’arrivée de tiers à la famille dans le capital social de la SCI. Ainsi, ce type de structure permet de conserver le patrimoine immobilier dans la famille.

Avantage n°2 de la SCI familiale : organiser la transmission de son patrimoine

Autre atout de la SCI familiale, la possibilité de transmettre un bien immobilier à vos enfants (surtout, s’ils sont mineurs) tout en conservant la gestion de celui-ci. Vous pouvez notamment vous nommer gérant de la SCI et donner les parts sociales à votre enfant. Vous gardez ainsi la pleine maîtrise du patrimoine immobilier.

Autre option, le démembrement du droit de propriété. Vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et vous attribuer la jouissance du bien immobilier. À votre décès, les enfants deviendront automatiquement et pleinement propriétaires. Vous les préservez des soucis liés à la gestion d’un patrimoine le plus longtemps possible et vous optimisez la fiscalité de votre succession.

Enfin, ce démembrement peut être réalisé entre deux concubins, ce qui protège le survivant contre l’imposition à 60 % qui frappe les successions entre deux personnes considérées comme étrangères l’une à l’autre.

Avantage n°3 de la SCI familiale : un outil d’optimisation fiscale

Au titre des avantages de la SCI familiale, il faut également compter les droits de donation et les coûts de la succession.

La donation ouvre droit à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir en franchise d’impôt une somme de 200 000 € tous les 15 ans. Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien immobilier transmis, sans que celle-ci ne prenne en compte le passif comme l’emprunt qui a servi à le financer. À l’inverse, si vous optez pour une SCI familiale et donnez des parts sociales à vos enfants, celles-ci sont soumises à une taxe qui prend en considération le passif. Dès lors, les droits de succession à acquitter sont moins élevés.

Si vous avez choisi une donation des parts sociales démembrées et l’attribution à vos enfants de la nue-propriété, le paiement des droits de succession peut être reporté.

Il est également à noter que la formalité de donation de parts en SCI est plus simple et moins onéreuse que la donation directe d’un immeuble.

Avantage n°4 : faire payer à la SCI familiale l’impôt sur le bien immobilier mis en location

La SCI familiale est dite transparence fiscalement, c’est-à-dire que les revenus fonciers issus de la mise en location du bien sont imposés sur le revenu lorsqu’ils sont reversés aux associés. Si ceux-ci sont soumis à une imposition supérieure à 30 %, ils se trouvent pénalisés par ce dispositif. Pour pallier ce désagrément, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés et dans ce cas, l’impôt est acquitté par la SCI familiale.

Le taux varie en fonction du montant du bénéfice brut :

Tableau récapitulatif des avantages de la SCI familiale

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Les formalités de création de la SCI peuvent parfois être coûteuses et contraignantes.

Raison pour laquelle il est important de faire rédiger les statuts par un professionnel du droit afin d'assurer le bon fonctionnement de la société tout au long de sa vie sociale. Vous pouvez notamment être accompagné lors de la création de votre SCI par un notaire. Son intervention peut être nécessaire à plus d'un titre, notamment au regard de l'objet de la création de votre structure.

Aussi, les règles de fonctionnement sont souvent très lourdes. Une comptabilité rigoureuse doit impérativement être tenue par la société, l’AGO (Assemblée Générale Ordinaire) ou l’AGE (Assemblée Générale Extraordinaire) doit nécessairement être convoquée au terme de chaque exercice social pour les comptes annuels de la société.

Il est également inévitable pour les associés de participer au passif social, à hauteur de leurs parts sociales.

Tableau récapitulatif des inconvénients de la SCI familiale

SCI familiale : comment fonctionne-t-elle ?

Avant de songer à la constitution d'une SCI familiale, il est nécessaire de connaître les différentes règles régissant son fonctionnement. Certes, le statut SCI familial dispose de quelques points qui la différencient des sociétés commerciales comme la SAS et la SARL.

Les règles de fonctionnement de la SCI

Les statuts constitutifs 

Comme pour les autres sociétés, la SCI familiale doit également disposer de ses propres statuts constitutifs. Il s’agit notamment des documents juridiques indispensables, contenant les informations primordiales relatives à la société. Ce sont eux qui fixent les modes de direction ainsi que la prise de décisions et les règles de fonctionnement de la société.

Les associés présents dans la SCI familiale désignent un ou plusieurs gérants, qui sera ou seront en charge de l’administration de la société en question, ainsi que de la gestion courante du patrimoine immobilier de la famille. Le ou les gérants choisis déterminent le pouvoir des membres des familles qui s’associent.

Les parts sociales

Les personnes qui réalisent un apport à la société sont considérées comme des associées. Ainsi, elles ont droit à des parts sociales qui sont généralement proportionnelles aux apports faits à la société.

La responsabilité de chaque associé

Les dettes contractées par la société sont toutes adressées à chaque associé de la SCI. Chacun peut être tenu responsable d’une partie ou de la totalité des dettes, peu importe l’apport réalisé à la société. Ainsi, chaque associé de la société peut être amené à payer les dettes sur son patrimoine personnel, si nécessaire.

Les règles concernant la gestion des biens

La gestion du patrimoine immobilier

C’est le gérant nommé par les associés qui gère la société et son patrimoine. Par conséquent, il a le plein pouvoir dans toutes les décisions en relation avec l’objet social et l’intérêt de la société.  

Les associés ne peuvent, en aucun cas, limiter les pouvoirs du dirigeant. Ils peuvent néanmoins mettre en vote en AGO certaines décisions précisées dans les statuts. En outre, les actes de disposition du bien comme les aménagements, la vente d'un bien à la SCI ne peuvent être aussi réalisés qu’avec l’accord des associés.

L'administration de la SCI

En effet, la tâche de l’administration de la société est à la charge du gérant. À la fin de chaque exercice social, il s’occupe de la réalisation du bilan et des comptes annuels de la société pour enfin les soumettre à l’approbation des associés en assemblée générale ordinaire.

Comment créer une SCI familiale en 5 étapes ?

Pour qu’une SCI familiale soit immatriculée et inscrite au RCS, il est indispensable de suivre les démarches de création suivantes :

1. Rédiger les statuts de la SCI

Ce document constitue le socle de votre SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et doivent inclure les informations suivantes :

• la forme juridique (SCI) ;
• l'objet social ;
• la dénomination sociale ;
• l'adresse du siège social ;
• le capital social ;
• les apports de chaque associé ;
• la durée de la société ;
• les modalités de fonctionnement, notamment en matière de gérance et de décisions collectives.

2. Procéder aux apports au capital social

Les associés doivent réaliser les apports en capital social. Ces apports peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier, par exemple). Le capital social est librement fixé par les associés.

3. Désigner le gérant

Le gérant de la SCI doit être nommé. Si le gérant n'est pas désigné directement dans les statuts, un acte écrit doit être rédigé pour formaliser cette nomination.

4. Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales

5. Constituer un dossier d’immatriculation en ligne

Pour finaliser la création de la SCI familiale, il faut déposer certains documents sur le site du guichet unique des formalités, qui le transmettra par la suite au CFE (Centre de formalités des entreprises) compétent. Une fois ces étapes terminées, un extrait Kbis sera délivré par le greffe.

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En résumé

• La SCI familiale permet une gestion et transmission optimisée du patrimoine immobilier familial, évitant les contraintes de l'indivision.
• Elle a plusieurs avantages : prévention des conflits, facilitation de la transmission du patrimoine et optimisation fiscale.
• Elle a également des inconvénients : le processus de création coûteux et complexe, nécessitant une gestion administrative rigoureuse.