SCI familiale : le guide complet en 2025

L'essentiel de l'article

• Une SCI familiale (société civile immobilière) est une société permettant aux membres d'une même famille d'acquérir et de gérer des biens immobiliers.
  
  
• La SCI familiale fonctionne de la même façon qu'une SCI classique. 
  
  
• Pour créer une SCI familiale, il faut rédiger des statuts, publier un avis de constitution et déposer un dossier sur le guichet unique des formalités.

 

SCI familiale : de quoi s’agit-il ?

La SCI familiale est une société immobilière qui permet aux membres d'une même famille d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. 

Il s'agit d'une variante de la SCI classique, au même titre que la SCI d'attribution ou la SCI construction vente. 

Cependant, la SCI familiale et la SCI classique sont similaires en termes de fonctionnement. En effet, la gestion d'une SCI et celle d'une SCI familiale sont régies par les mêmes règles issues du Code civil.

À quoi sert une SCI familiale ?

Une SCI familiale permet aux associés issus de la même famille :

• d’acquérir ;
• de gérer ;
• ou de transmettre plus facilement un bien immobilier.
  
  

Elle permet aussi d'éviter d’éventuels conflits entre les membres de la famille.

La SCI familiale et la SCI classique ne répondent pas forcément aux mêmes objectifs :

• La première a surtout pour vocation de détenir et de transmettre en famille un bien immobilier.
• La seconde a plutôt pour optique d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite mis en location. 

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

Avantage n°1 de la SCI familiale : éviter l’indivision et les mésententes

Qu'est-ce que l'indivision ?

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, elles achètent en indivision. De la même façon, les héritiers d'un appartement ou d'une maison sont en indivision. 

Ce régime est assez rigide, car les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité. Lorsqu’il existe des mésententes dans la famille, il en résulte le plus souvent des situations de blocages.

Quel est l'avantage de la SCI familiale par rapport à l'indivision ? 

L’un des avantages de la SCI familiale, c’est qu’elle permet de prévenir les conflits liés à une succession ou à une séparation entre les époux. 

Lorsque des associés apportent un immeuble à une SCI familiale, c’est la société qui en est propriétaire. Cette structure permet de centraliser la gestion du bien immobilier, facilitant ainsi la prise de décisions et réduisant les risques de conflits entre les membres de la famille. De plus, en cas de séparation entre époux, la SCI familiale peut servir de cadre pour une répartition équitable des parts sociales, évitant ainsi les complications liées à la division directe des biens immobiliers.

Par ailleurs, il existe une clause d’agrément dans les statuts, qui empêche l’arrivée de tiers dans le capital social de la SCI. Ainsi, ce type de structure permet de conserver le patrimoine immobilier dans la famille.

Avantage n°2 de la SCI familiale : organiser la transmission de son patrimoine

Autre atout de la SCI familiale, la possibilité de transmettre un bien immobilier à vos enfants (majeurs ou mineurs) tout en conservant la gestion de celui-ci. 

Vous pouvez également donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants et vous attribuer la jouissance du bien immobilier. À votre décès, les enfants deviendront automatiquement et pleinement propriétaires. Vous les préservez des soucis liés à la gestion d’un patrimoine le plus longtemps possible et vous optimisez la fiscalité de votre succession.

Avantage n°3 de la SCI familiale : un outil d’optimisation fiscale

Parmi les avantages de la SCI familiale, il faut également compter les droits de donation et les coûts de la succession.

La donation ouvre droit à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir en franchise d’impôt une somme de 200 000 € tous les 15 ans. Les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien immobilier transmis, sans que celle-ci ne prenne en compte le passif (l’emprunt) qui a servi à le financer.

À l’inverse, si vous optez pour une SCI familiale et que vous donnez des parts sociales à vos enfants, celles-ci sont soumises à une taxe qui prend en considération le passif. Dès lors, les droits de succession à acquitter sont moins élevés.

Il est également à noter que la formalité de donation de parts en SCI est plus simple et moins onéreuse que la donation directe d’un immeuble.

Avantage n°4 : faire payer à la SCI familiale l’impôt sur le bien immobilier mis en location

La SCI familiale est dite transparente fiscalement, c’est-à-dire que les revenus fonciers issus de la mise en location du bien sont imposés sur le revenu lorsqu’ils sont reversés aux associés. Si ceux-ci sont soumis à une imposition supérieure à 30 %, ils se trouvent pénalisés par ce dispositif. Pour pallier ce désagrément, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés et dans ce cas, l’impôt est acquitté par la SCI familiale.

Le taux varie en fonction du montant du bénéfice brut :

Tableau récapitulatif des avantages de la SCI familiale

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Les formalités de création de la SCI peuvent parfois être coûteuses et contraignantes.

Raison pour laquelle il est important de faire rédiger les statuts par un professionnel du droit afin d'assurer le bon fonctionnement de la société tout au long de sa vie sociale. Vous pouvez notamment être accompagné lors de la création de votre SCI par un notaire. Son intervention peut être nécessaire à plus d'un titre, notamment au regard de l'objet de la création de votre structure.

Aussi, les règles de fonctionnement sont souvent très lourdes. Une comptabilité rigoureuse doit impérativement être tenue par la société, l’AGO (Assemblée Générale Ordinaire) ou l’AGE (Assemblée Générale Extraordinaire) doit nécessairement être convoquée au terme de chaque exercice social pour les comptes annuels de la société.

Tableau récapitulatif des inconvénients de la SCI familiale

SCI familiale : comment fonctionne-t-elle ?

Les règles de fonctionnement de la SCI

Les statuts constitutifs 

Comme pour les autres sociétés, la SCI familiale doit également disposer de ses propres statuts constitutifs. Il s’agit d'un document juridique indispensable qui contient les informations primordiales relatives à la société. Ce sont eux qui fixent les modes de direction ainsi que la prise de décisions et les règles de fonctionnement de la société.

Les associés présents dans la SCI familiale désignent un ou plusieurs gérants qui seront en charge de l’administration de la société en question, ainsi que de la gestion courante du patrimoine immobilier de la famille. 

Les parts sociales

Les personnes qui réalisent un apport à la société sont considérées comme des associées. Ainsi, elles ont droit à des parts sociales qui sont proportionnelles à leurs apports.

La responsabilité de chaque associé

Les dettes contractées par la société sont toutes adressées à chaque associé de la SCI. Chacun peut être tenu responsable d’une partie ou de la totalité des dettes, peu importe l’apport réalisé à la société. Ainsi, chaque associé de la société peut être amené à payer les dettes sur son patrimoine personnel, si nécessaire.

Les règles concernant la gestion des biens

La gestion du patrimoine immobilier

C’est le gérant nommé par les associés qui gère la société et son patrimoine. Par conséquent, il a le plein pouvoir dans toutes les décisions en relation avec l’objet social et l’intérêt de la société.  

Les associés ne peuvent, en aucun cas, limiter les pouvoirs du dirigeant. Ils peuvent néanmoins mettre en vote en AGO certaines décisions précisées dans les statuts. En outre, les actes de disposition du bien comme les aménagements, la vente d'un bien à la SCI ne peuvent être aussi réalisés qu’avec l’accord des associés.

L'administration de la SCI

L’administration de la société est à la charge du gérant. À la fin de chaque exercice social, il s’occupe de la réalisation du bilan et des comptes annuels de la société pour enfin les soumettre à l’approbation des associés en assemblée générale ordinaire.

Comment créer une SCI familiale en 5 étapes ?

Pour qu’une SCI familiale soit immatriculée et inscrite au RCS, il est indispensable de suivre les démarches de création suivantes :

1. Rédiger les statuts de la SCI

Ce document constitue le socle de votre SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et doivent inclure les informations suivantes :

• la forme juridique (SCI) ;
• l'objet social ;
• la dénomination sociale ;
• l'adresse du siège social ;
• le capital social ;
• les apports de chaque associé ;
• la durée de la société ;
• les modalités de fonctionnement, notamment en matière de gérance et de décisions collectives.

2. Constituer le capital social

Les associés doivent réaliser les apports en capital social. Ces apports peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier, par exemple). Le capital social est librement fixé par les associés.

3. Désigner le gérant

Le gérant de la SCI doit être nommé. Si le gérant n'est pas désigné directement dans les statuts, un acte écrit doit être rédigé pour formaliser cette nomination.

4. Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales

Le gérant de la SCI doit ensuite publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. Cette formalité obligatoire permet d'avertir les tiers de la création de la société. 

5. Déposer un dossier d’immatriculation en ligne

Pour finaliser la création de la SCI familiale, il faut déposer un dossier sur le site du guichet unique des formalités. Les associés doivent notamment joindre les documents suivants :

• copie des statuts ;
• justification d'occupation du siège social ; 
• pièce d'identité des associés ;
• déclaration de non-condamnation et de filiation des associés ;
• attestation de publication dans un journal d'annonces légales.

Une fois ces étapes terminées, un extrait Kbis sera délivré par le greffe.

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