Un notaire est-il indispensable pour créer votre SCI ?

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Créer une SCI

Sommaire

  1. L’intervention d’un professionnel
  2. La plus-value du notaire dans le cadre d’une succession
  3. L’intervention obligatoire du notaire en cas d’apport d’un bien
Créer une SCI

Créer une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier de façon simplifiée. La constitution d’une SCI est une étape clé qui nécessite une attention particulière. 

Dans ce cadre, il vous a certainement été conseillé de faire appel à un professionnel, notamment un notaire

L’intervention d’un notaire est-elle obligatoire ? Pouvez-vous créer votre SCI sans vous faire conseiller ?  Quels sont les risques ou les avantages ? L’équipe Captain Contrat répond à vos interrogations. 

 

L’intervention d’un professionnel

Notaire, avocats, legaltech sont autant de professionnels qui sauront vous conseiller et pourront vous accompagner dans la création de votre SCI

Bien sûr, il n’y a aucune obligation à faire appel à une aide extérieure. D’ailleurs si vous regardez le nombre d’articles disponibles sur le sujet, avec notamment des modèles de statuts, vous pensez peut-être pouvoir y arriver tout seul. 

Mais cela serait une grave erreur ! Il y a un certain nombre de points d’attention sur lesquels il convient d’être vigilant lorsque vous créez une SCI

Par exemple, les statuts vont déterminer le mode de fonctionnement de votre SCI, déterminer les pouvoirs du gérant et organiser les relations entre les associés

La présence d’un professionnel à vos côtés lors de leur rédaction va permettre d’éviter une mauvaise répartition des parts sociales, ou des situations de blocage lors de la prise de décisions en assemblée d’associés, ou encore de prévoir des dispositions spécifiques lorsqu’un associé souhaitera céder ses parts sociales à un tiers.

Au-delà des statuts, un professionnel pourra vous conseiller sur le choix du régime fiscal de votre SCI en prenant en compte la situation fiscale personnelle de chacun des associés. 

Se contenter des modèles de statuts disponibles sur internet comporte des risques. La constitution d’une SCI est la réponse à votre projet, qu’il soit locatif ou successoral et il ne faut pas négliger la plus-value d’un conseil expert est indéniable. 

 

La plus-value du notaire dans le cadre d’une succession

 

Le notaire est un professionnel qui intervient régulièrement dans le cadre de successions et d’immobilier. Ces deux sujets font partis de son champ d’activité traditionnel. C’est la raison pour laquelle le conseil d’un notaire est particulièrement pertinent lorsque vous souhaitez créer une SCI à vocation successorale

La SCI est souvent utilisée comme un outil de transmission successorale. Une SCI permet donc d’anticiper et d’optimiser votre succession.

C’est un mécanisme de prévention d’une situation indivision bloquante, comme cela peut-être le cas dans les exemples suivants : 

  • Une mésentente entre vos enfants 
  • Un conflit entre vos enfants et votre conjoint ou concubin co-propriétaire qui réside dans les lieux
  • Une famille recomposée avec un patrimoine divisé entre deux familles 

Le notaire saura adapter votre SCI pour privilégier un montage particulier. Par exemple, les parents peuvent donner la nue-propriété aux enfants et conserver l’usufruit des parts sociales afin de profiter pleinement de l’immeuble, afin d’assurer au conjoint survivant la pleine jouissance de l’immeuble en cas de conflit familiale. 

La SCI permet également de bénéficier d’un abattement fiscal sur les donations de parts de SCI, avantage fiscal certain qui permet d’alléger les droits de succession dans certaines limites. 

Ainsi, en fonction de votre volonté successorale et de votre situation familiale, les conseils du notaire vous permettront de mettre en place une SCI adaptée.   

 

L’intervention obligatoire du notaire en cas d’apport d’un bien 

 

La création de votre SCI ayant vocation à gérer un patrimoine immobilier, il est possible que vous souhaitiez apporter un immeuble à la SCI au moment de sa constitution

Dans ce cas, vous effectuerez un apport en nature, acte assimilé à une vente. Cela signifie que la société devient propriétaire de l’immeuble et vous perdrez en conséquence tout droit sur ce bien. 

Pour réaliser une telle opération au moment de la constitution de la SCI, il est nécessaire de respecter un certain formalisme, dont l’intervention d’un notaire. 

 

La purge du droit de préemption des communes

Les communes bénéficient d’un droit de priorité en cas de cession de biens immobiliers localisés dans une zone définie. Pour respecter ce droit, vous pouvez vous informer auprès de votre mairie et remplir une déclaration d’intention d’aliéner ; la collectivité devra y répondre dans un délai de deux mois.

 

L’évaluation de votre apport 

La valeur de l’immeuble que vous apportez va déterminer le nombre de parts sociales que vous allez détenir en contrepartie. Il convient donc d’évaluer la valeur du bien en toute objectivité. En effet, une sous-estimation peut vous défavoriser car vous aurez moins de parts sociales alors qu’une surestimation engage la responsabilité de tous les associés à l’égard des créanciers. Afin d’éviter ce risque, vous pouvez recourir à un commissaire aux apports

 

L’intervention du notaire 

La transmission de propriété entre vous et la SCI doit être constatée par acte authentique, c’est-à-dire être réalisé par le notaire. Il s’agit d’une obligation légale que vous devez respecter. Le notaire effectuera ensuite les formalités nécessaires au service de publicité foncière. 

 

L’impact fiscal 

Une taxe, appelée droit d’enregistrement, est susceptible de s’appliquer si l’apport est effectué à titre onéreux à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou si l’apport est effectué (à titre gratuit ou onéreux) est effectué à une SCI à l’impôt sur les sociétés. 

 

Prêt à vous lancer et créer votre SCI ? 

 

Vous l’avez compris, l’intervention d’un notaire est nécessaire à plusieurs titres dans le cadre de la création de votre SCI. Son expertise en matière successorale et sa compétence obligatoire en cas d’apport d’un immeuble font du notaire l’interlocuteur privilégié des futurs associés de SCI. 

Les honoraires du notaire sont des frais supplémentaires à prendre en compte. Pour autant, il ne faut pas que cela soit un frein à la constitution de votre SCI. Il faut savoir que d’autres professionnels peuvent vous aider, tels que les legaltech, notamment lorsque l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire. C’est le cas lorsque vous n’effectuez pas un apport de bien immobilier à la SCI, et que vous souhaitez acheter le bien immobilier via votre SCI

Une legaltech est une start up spécialisée dans le droit qui vous propose une expertise juridique et un conseil avisé par des experts qualifiés. C’est l’exemple de Captain Contrat. 

Nos avocats partenaires seront  susceptibles de vous conseiller sur votre projet successoral et l'équipe Captain Contrat vous aide à rédiger les statuts de votre SCI et vous assiste dans les formalités de constitution de votre société

N’hésitez plus à contacter notre équipe qui sera toujours disponible pour vous répondre ! Captain Contrat vous accompagne tout au long de la procédure de création de votre SCI. 

Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

Diplômée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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