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Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier : les étapes

Créer une SCI
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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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La société civile immobilière familiale ou SCI familiale est une forme juridique de société permettant à des personnes appartenant à la même famille d’acquérir et de gérer un immeuble. Comment ça se passe exactement ? Dans cet article, il sera donc exposé toutes les modalités concernant la création d'une SCI familiale pour acheter un bien immobilier.

 

 

En quoi consiste la SCI familiale ?

 

La SCI familiale est tout simplement une SCI classique dont les associés appartiennent à la même famille. Cela signifie que les associés doivent avoir des liens de parenté ou des liens d’alliance. Pour créer une SCI familiale, il faut au minimum deux membres fondateurs. Ces derniers doivent avoir un lien de parenté jusqu’au 4éme degré (enfant, parent, petits-enfants, grands-parents, les arrières grands-parents, les oncles, tantes, nièces, neveux, les cousins germains et cousines germaines) ou bien unis par PACS ou un contrat de mariage.

Comme toute société civile, la SCI familiale ne peut pas exercer des activités commerciales. Ainsi, le but de la création d’une SCI doit être limitée à l’acquisition et gestion en commun d’un bien immobilier et non d’achats-revente d’immeuble. La SCI est idéale pour réaliser un investissement locatif ou d’autres types d’investissement. Mais avant de gérer un patrimoine, il faut bien en acquérir un, alors, quelles sont les démarches à suivre ?

 

✏️ Bon à savoir
Les associés de la SCI familiale sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société. Ils doivent répondre de leurs biens personnels en cas de difficultés financières.

 

Comment faire pour monter une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

 

Pour acheter une maison, il faut tout d’abord monter la SCI familiale. Il faut respecter en principe quatre étapes :

La rédaction des statuts

Étant une société, la rédaction des statuts est obligatoire pour immatriculer la SCI familiale au Greffe du Tribunal de Commerce. Ce document doit mentionner différentes informations comme la dénomination sociale, le capital social, l’objet social, la durée de la société et d’autres. Pour faciliter le fonctionnement de la société, il est nécessaire d’être précis dans la rédaction des statuts notamment concernant les pouvoirs du gérant ou la cession des parts sociales.

La constitution du capital social

La réalisation d’apports pour constituer le capital social est une étape incontournable. Il est nécessaire d’avoir deux membres fondateurs. Ces derniers vont devenir associés par la réalisation d’un apport en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou d’un apport en numéraire (somme d'argent). En contrepartie, les associés obtiendront des parts sociales correspondant à la valeur de l’apport réalisé. Rappelons que les associés ne sont pas tenus de déposer le capital social au moment de la création de la SCI familiale.

La nomination d’un gérant

Ensuite, la SCI ou société civile immobilière doit nommer un ou plusieurs gérants. Ils ont le droit de réaliser tous les actes de gestion dans lesquels, la société civile immobilière a intérêt. Leurs pouvoirs peuvent cependant être restreints dans les statuts de la SCI familiale.

Dépôt du dossier d’immatriculation auprès du greffe

Il faut que l’avis de constitution soit publié dans un journal d’annonces légales du département du siège social. Enfin, il faut que la SCI familiale soit immatriculée au Greffe du Tribunal de Commerce. Pour ce faire, il faut déposer les documents suivants:

  • Un exemplaire des statuts signés
  • La déclaration de non-condamnation et une copie de la pièce d’identité des gérants
  • Le formulaire M0 relatif  à la SCI familiale
  • Le justificatif de siège social
  • L’attestation de parution de l’avis de constitution dans un Journal d’annonces légales

 

Achat du bien immobilier par la SCI familiale

Une fois la SCI créée, en principe, les démarches sont similaires à une vente classique. D’abord, il faut trouver un bien immobilier adapté à vos critères. La recherche peut se faire en ligne. Les associés peuvent passer par une agence immobilière. Il faut ensuite signer l’acte de vente de l’immeuble. Le vendeur remet les clefs de l’immeuble aux associés en contrepartie du paiement du prix de l’immeuble. Le versement d’un acompte n’est pas obligatoire en cas de signature d’un avant contrat.  

 

Pourquoi créer une SCI pour acheter un bien immobilier comme une maison ?

 

Créer une SCI familiale pour l'achat d'une maison ou acheter un appartement peut être très avantageux. Toutefois, cela comporte également des inconvénients.

Les avantages de la création d’une SCI familiale pour acheter un bien immobilier 

Tout d’abord, la SCI familiale permet d’échapper à l’indivision. Cette dernière est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble suite à une succession ou donation ou autre.

En plus, les parts sociales se cèdent facilement dans la SCI familiale. En cas de mésentente, la vente du bien immobilier est évitable. L’associé qui veut quitter la société doit seulement céder ses parts. Il appartiendra à l’associé désirant céder ses parts de déterminer le prix des parts sociales à vendre. L’actif immobilier va ainsi rester intact et le départ sera sans conséquence pour les autres associés. Cependant, certaines cessions de parts sociales exigent une procédure relative aux impôts en cas de plus-values.

C’est un moyen aussi de bien organiser la gestion d’un bien immobilier. Il appartient au gérant d’assurer la gestion quotidienne du patrimoine immobilier. Il n’est plus obligatoire d’obtenir l’accord de tous les associés pour chaque décision. Toutefois, le gérant doit agir dans le respect de l’objet social et dans l’intérêt de la société.

Enfin, la SCI familiale ou société civile immobilière permet d’optimiser les charges fiscales en cas d’investissement locatif. En effet, elle est généralement assujettie à l’impôt sur le revenu mais vous pouvez opter pour une imposition à l’IS. Cette option s’avère avantageuse au cas où vos revenus imposables sont supérieurs à 26 070 euros, et le taux de l’IR atteint les 30 %. Pour l’année 2022, vous avez droit à un taux réduit de 15 % sous certaines conditions :

  • Sur les parts de bénéfices inférieurs à 38 120 euros ;
  • Les chiffres d’affaires annuels ne dépassant pas les 10 millions d’euros
  • Le capital social entièrement libéré

 

Les inconvénients de la création d’une SCI familiale dans le cadre d’un achat immobilier 

Bien que créer une SCI pour un achat immobilier soit très avantageux, cette société comporte quand même certains inconvénients. En effet, la SCI doit se conformer à quelques règles comme la tenue d’une comptabilité ou l’organisation des assemblées générales. La société doit organiser des assemblées générales pour l’approbation de ses comptes. Cependant, il n’est pas nécessaire de les publier.

Il n’existe pas de dispositif avantageux pour faire un prêt en SCI familiale. De plus, vous n’avez pas accès aux prêts aidés aux personnes physiques. La banque va seulement faire référence à la capacité de remboursement de chaque associé. 

 

Quelle est la procédure pour apporter un bien immobilier à une SCI ?

 

Lors de la constitution ou en cours de vie sociale de la SCI familiale, les associés peuvent faire un apport en bien immobilier. En effet, l’objectif de la société est la gestion de ce patrimoine immobilier. Les démarches se font en principe en 2 étapes :

Evaluer la valeur du bien immobilier 

Pour apporter un bien immobilier à la SCI, il faut tout d’abord évaluer l’apport en question. En effet, la SCI familiale est soumise à une obligation de transparence fiscale. De ce fait, un apport réalisé dans le cadre d’une SCI doit faire l’objet d’une évaluation. Pour cela, l’apporteur est autorisé à évaluer lui-même la valeur du bien immobilier qu’il souhaite apporter à la société. Cependant, il est vivement recommandé de faire procéder cette évaluation par un commissaire aux apports, notamment, dans le cas où l’apporteur est le gérant de la société civile immobilière.

Passer par un notaire

Apporter un bien immobilier à la SCI familiale implique l’intervention d’un notaire. Les statuts doivent être établis par acte authentique rédigé par un notaire. Le recours à un notaire est toujours obligatoire qu’il s’agisse d’un apport lors de la création de la SCI ou après l’immatriculation de la SCI.

En sus, l’apport de bien immobilier au sein d’une société civile immobilière peut également engendrer d’autres formalités. Si l’apport est fait en cours de vie sociale, la SCI doit effectuer aussi les formalités d’augmentation de capital auprès du greffe parce que l’apport implique une modification des statuts.

Publication auprès du service de publicité foncière

Il faut communiquer aux tiers de l’entrée du bien immobilier dans la société.  La publication est réalisée auprès du service de publicité foncière. Cette mesure de publicité permettra de sauvegarder les droits des tiers.

Respecter le droit de préemption

La Société civile immobilière ou SCI familiale doit également se conformer au droit immobilier. De ce fait, la cession des parts de SCI sera similaire à la vente. Le droit de préemption permet à la municipalité, dont le bien immobilier relève, d’acquérir les parts sociales en priorité. Toutefois, les communes ne sont pas obligées de procéder à l’acquisition. La SCI va leur faire parvenir une déclaration d’aliénation d’immeuble pour demander leur intention. La municipalité aura deux mois pour se prononcer sur le sujet. Elle peut décider d’acheter l’immeuble ou pas.

Imposition en cas de plus-values immobilières

Il incombe aux associés aussi de payer un impôt au taux de 19 % si le la valeur réelle des parts sociales attribuées à l’associé apporteur dépasse le prix d’acquisition du bien immobilier. En cas de SCI familiale soumise à l’IS, il faut payer aussi un droit d’enregistrement de 5%.

 

Questions fréquentes autour de la création d’une SCI pour l’achat d’un bien immobilier

 

Comment acheter une maison ou un appartement en SCI familiale ?

 Si vous souhaitez créer une SCI pour acheter une maison ou un appartement, l’acquisition peut se faire sous plusieurs formes. Tout d’abord, il est possible d’acquérir une maison ou un appartement par la réalisation d’un apport en numéraire. Il faudra donc donner de l’argent à la société civile immobilière. Après l’immatriculation, la SCI pourra donc acheter le bien immobilier après le déblocage du capital social.

Ensuite, l’achat d’une maison ou d’un appartement est également possible en faisant un apport en nature. Cet apport en nature requiert l’intervention d’un notaire et implique le paiement d’impôt et un droit d’enregistrement en cas d’imposition à l’IS.  

Comment transférer un bien immobilier dans une SCI ?

Le transfert de propriété d’un bien immobilier lors de la création de la SCI familiale doit toujours être matérialisé par un acte notarié.  

Quels sont les frais à prévoir pour le transfert d’un bien immobilier dans une société civile immobilière ?

Pour procéder à un transfert d’un bien immobilier dans une société civile immobilière, il faut engager certains frais. Ce sont principalement les droits d’enregistrement.

Dans le cas où la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, l’apport du bien immobilier fera l’objet d’une taxe correspondant à un droit d’enregistrement de 5% en cas d’associé personne physique. 

Dans le cas où la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu, il n’y aura pas de droit d’enregistrement si l’apport est réalisé à titre pur et simple. Par contre, si l’apport est réalisé à titre onéreux, le droit d'enregistrement est fixé à 5 % de la valeur réelle de l’immeuble.

 
✍️ En résumé
  • La SCI familiale est une forme juridique de société permettant à des membres d’une famille de gérer un patrimoine immobilier.
  • L’apport d’un bien immobilier lors de la constitution d’une SCI familiale requiert l’intervention d’un notaire et implique quelques charges fiscales.

 

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