Monter une SCI pour acheter un bien immobilier : les étapes

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes, appartenant à la même famille ou non, d’acquérir et de gérer un immeuble.

Quelles sont les étapes à respecter pour monter une SCI pour acheter un bien immobilier ? 

Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI ou une SCI familiale pour l'achat d'une maison ou acheter un appartement peut être très avantageux. Toutefois, cela comporte également des inconvénients.

Les avantages de la création d’une SCI familiale pour acheter un bien immobilier 

Tout d’abord, la SCI permet d’échapper au mécanisme de l’indivision. En effet, c'est le mécanisme qui s'applique par défaut lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même immeuble suite à une succession ou donation ou autre. L'indivision peut facilement mener à des situations de blocage si les héritiers ne sont pas d'accord entre eux. La SCI permet d'éviter cette situation

De plus, les parts sociales se cèdent facilement dans la SCI familiale. En cas de mésentente, la vente du bien immobilier est évitable. L’associé qui veut quitter la société doit seulement céder ses parts. Il appartiendra à l’associé désirant céder ses parts de déterminer le prix des parts sociales à vendre. L’actif immobilier va ainsi rester intact et le départ sera sans conséquence pour les autres associés. Cependant, certaines cessions de parts sociales exigent une procédure relative aux impôts en cas de plus-values.

C’est également un moyen de bien organiser la gestion d’un bien immobilier. Il appartient au gérant d’assurer la gestion quotidienne du patrimoine immobilier. Il n’est pas obligatoire d’obtenir l’accord de tous les associés pour chaque décision. Toutefois, le gérant doit agir dans le respect de l’objet social et dans l’intérêt de la société.

Enfin, la SCI familiale  permet d’optimiser les charges fiscales en cas d’investissement locatif. En effet, elle est généralement assujettie à l’impôt sur le revenu mais vous pouvez opter pour une imposition à l’IS.

Les inconvénients de la création d’une SCI familiale dans le cadre d’un achat immobilier 

Monter une SCI pour acquérir un bien immobilier peut donc se révéler très avantageux. Cependant, il existe un certain nombre d'inconvénients qu'il faut avoir en tête avant de se lancer.

D'abord, la SCI est une véritable société. Cela signifie que les associés ont l'obligation de rédiger des statuts et d'accomplir plusieurs formalités pour procéder à l'immatriculation de la SCI.

Ensuite, les associés doivent nommer un ou plusieurs gérants. Ces derniers devront gérer le patrimoine immobilier de la société et rendre des comptes aux autres associés. Ils auront également l'obligation de convoquer une assemblée générale dès que les associés doivent prendre une décision importante.

La SCI est donc soumise à un certain nombre d'obligations administratives et comptables et à un formalisme plus lourd que l'acquisition en nom propre d'un bien immobilier. 

Comment faire pour monter une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Étape 1 : rédiger les statuts de la SCI

La SCI est une société. Il est donc obligatoire de rédiger des statuts pour immatriculer la SCI familiale au Greffe du Tribunal de Commerce. Ce document doit mentionner un certain nombre d'informations comme la dénomination sociale, le capital social, l’objet social, la durée de la société et d’autres.

Les statuts permettent aussi d'organiser le fonctionnement de la société. Ils déterminent par exemple le nombre de gérants et les modalités de leur nomination. Ils fixent également les règles de majorité pour prendre les décisions en assemblée générale. 

Étape 2 : constituer le capital social

Pour être immatriculée, la SCI doit disposer d'un capital social. La loi ne fixe pas de capital minimum, elle peut être constituée avec seulement 1 euro. Cependant, le capital social doit être assez important pour permettre à la SCI de faire face à ses premières dépenses.  

Étape 3 : publier un avis dans un journal d'annonces légales

Les associés de la SCI ont l'obligation d'avertir les tiers de l'immatriculation à venir de la société. Pour ce faire, ils doivent publier un avis dans un journal d'annonces légales. Dans cet avis, les associés doivent notamment préciser la dénomination sociale de la société, son siège social, son objet social, l'identité du gérant, etc. 

Étape 4 : déposer un dossier d’immatriculation sur le guichet unique 

Enfin, le gérant ou les associés doivent déposer le dossier d'immatriculation sur le guichet unique des formalités. Ce dossier doit notamment comprendre les documents suivants : 

• le formulaire de constitution ; 
• un exemplaire des statuts signés ; 
• la déclaration de non-condamnation et une copie de la pièce d’identité des associés ; 
• le justificatif de domiciliation de la société ; 
• l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un Journal d’annonces légales ; 

Étape 5 : immatriculation de la SCI

Si le dossier d'immatriculation de la SCI est complet, le dossier est transmis au greffe du tribunal de commerce qui va procéder à l'immatriculation de la société. Par la suite, les associés recevront le premier Kbis de la société civile immobilière. 

Quelle est la procédure pour apporter un bien immobilier à une SCI ?

Lors de la constitution ou en cours de vie sociale de la SCI, les associés peuvent apporter un bien immobilier au capital de la société. En effet, l’objectif de la société est la gestion de ce patrimoine immobilier. Les démarches se font en principe en 2 étapes :

Évaluer la valeur du bien immobilier 

Pour apporter un bien immobilier à la SCI, il faut tout d’abord évaluer l’apport en question. Pour cela, l’apporteur est autorisé à évaluer lui-même la valeur du bien immobilier qu’il souhaite apporter à la société. Cependant, il est vivement recommandé de faire procéder cette évaluation par un commissaire aux apports, notamment, dans le cas où l’apporteur est le gérant de la société civile immobilière.

Intervention du notaire

Apporter un bien immobilier à la SCI familiale implique l’intervention d’un notaire. Les statuts doivent être établis par acte authentique rédigé par un notaire. Le recours à un notaire est toujours obligatoire qu’il s’agisse d’un apport lors de la création de la SCI ou après l’immatriculation de la SCI.

Publication auprès du service de publicité foncière

Il faut communiquer aux tiers de l’entrée du bien immobilier dans la société.  La publication est réalisée auprès du service de publicité foncière. Cette mesure de publicité permettra de sauvegarder les droits des tiers.

Respecter le droit de préemption

La Société civile immobilière ou SCI familiale doit se conformer au droit immobilier. Le droit de préemption permet à la municipalité, dont le bien immobilier relève, d’acquérir les parts sociales en priorité. Toutefois, les communes ne sont pas obligées de procéder à cette acquisition. La municipalité dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer sur le sujet. 

Imposition en cas de plus-values immobilières

Si la valeur du bien apporté est supérieure à la valeur à laquelle l'associé a acquis le bien immobilier, il sera imposé sur cette plus-value. 

Comment acheter une maison ou un appartement en SCI familiale ?

Les associés de la SCI peuvent également décider de faire acheter le bien immobilier directement par la SCI. Pour ce faire, ils devront réaliser des apports en numéraire pour permettre à la SCI de réunir les fonds nécessaire à cette acquisition. 

La SCI pourra acquérir le bien immobilier après son immatriculation.