Monter une SCI pour acheter un bien immobilier : les étapes

L'essentiel de l'article

• La société civile immobilière (SCI) est une société permettant à plusieurs personnes d'acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
  
  
• Monter une SCI pour acheter un bien permet d'éviter le régime de l'indivision et d'optimiser les charges fiscales.
  
  
• La SCI permet également de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier.

Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI pour acheter une maison ou un appartement peut être très avantageux. Toutefois, il faut avoir en tête qu'une SCI est une société à part entière. Créer une SCI implique donc de créer et de gérer la société immobilière. 

Les avantages de la création d’une SCI familiale pour acheter un bien immobilier 

Échapper à l'indivision

Tout d’abord, la SCI permet d’échapper au mécanisme de l’indivision. Ce mécanisme s'applique par défaut lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier.

Dans une indivision, la plupart des décisions se prennent à l'unanimité. Cette situation peut mener à des blocages importants si tous les propriétaires ne sont pas d'accord.

La SCI permet d'éviter ces blocages. Les associés votent pour prendre des décisions en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent dans la SCI. 

Organiser la gestion du bien 

Monter une SCI permet de mieux organiser la gestion d’un bien immobilier. Il appartient au gérant d’assurer la gestion quotidienne du patrimoine immobilier. Il n’est pas obligatoire d’obtenir l’accord de tous les associés pour chaque décision.

Là encore, la gestion quotidienne est plus facile qu'en indivision, car les rôles sont répartis dès le début. 

Optimiser la fiscalité du bien immobilier

Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Cela signifie que les associés paient directement sur leurs revenus l'imposition sur les bénéfices réalisés par la société.

Cependant, les associés peuvent opter pour une imposition à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas, c'est la société qui paye directement l'imposition sur les bénéfices. Les associés ne sont redevables de l'impôt que si ces bénéfices sont distribués.

Opter pour l'IS peut permettre d'optimiser la fiscalité. En effet, les associés peuvent déduire certaines charges du résultat imposable et amortir fiscalement le bien. 

Organiser la transmission du patrimoine

La création d'une SCI permet également d'organiser en amont la transmission d'un patrimoine immobilier. À la place de transmettre directement un bien, les associés peuvent donner progressivement des parts sociales de la SCI.

De plus, cette approche peut offrir des avantages fiscaux. En effet, cela permet de répartir la charge fiscale sur plusieurs années et de profiter des abattements fiscaux applicables aux donations. Ainsi, la SCI devient un outil efficace pour préserver l'intégrité du patrimoine immobilier tout en assurant une transition harmonieuse entre les générations.

Les inconvénients de la création d’une SCI familiale dans le cadre d’un achat immobilier 

Monter une SCI pour acquérir un bien immobilier peut donc se révéler très avantageux. Cependant, il existe un certain nombre d'inconvénients qu'il faut avoir en tête avant de se lancer : 

• la SCI est une véritable société. Cela signifie que les associés ont l'obligation de rédiger des statuts et d'accomplir plusieurs formalités pour procéder à l'immatriculation de la SCI ;
• la SCI est une société qui doit avoir une activité civile. En principe, elle ne peut pas faire de la location meublée non professionnelle, car il s'agit d'une activité commerciale ;
• les associés doivent nommer un ou plusieurs gérants. Ces derniers devront gérer le patrimoine immobilier de la société et rendre des comptes aux autres associés. Ils auront également l'obligation de convoquer une assemblée générale dès que les associés doivent prendre une décision importante ;
• la SCI est soumise à un certain nombre d'obligations administratives et comptables. Le formalisme peut être plus lourd que l'acquisition en nom propre d'un bien immobilier. 

Quelles sont les étapes essentielles pour monter une SCI ?

Comment faire pour monter une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Étape 1 : rédiger les statuts de la SCI

La SCI est une véritable société. Il est donc obligatoire de rédiger des statuts pour immatriculer la SCI au greffe du Tribunal de Commerce. Ce document doit mentionner un certain nombre d'informations obligatoires (la dénomination sociale, le capital social, l’objet social, etc).

Les statuts permettent aussi d'organiser le fonctionnement de la société. Ils déterminent par exemple le nombre de gérants et les modalités de leur nomination. Ils fixent également les règles de majorité pour prendre les décisions en assemblée générale. 

Étape 2 : constituer le capital social

Pour être immatriculée, la SCI doit disposer d'un capital social. La loi ne fixe pas de capital minimum, elle peut être constituée avec seulement 1 euro. Cependant, le capital social doit être assez important pour permettre à la SCI de faire face à ses premières dépenses.  

Étape 3 : publier un avis dans un journal d'annonces légales

Les associés de la SCI ont l'obligation d'avertir les tiers de l'immatriculation à venir de la société. Pour ce faire, ils doivent publier un avis dans un journal d'annonces légales. Dans cet avis, les associés doivent notamment préciser la dénomination sociale de la société, son siège social, son objet social, l'identité du gérant, etc. 

Étape 4 : déposer un dossier d’immatriculation sur le guichet unique 

Enfin, le gérant ou les associés doivent déposer le dossier d'immatriculation sur le guichet unique des formalités. Ce dossier doit notamment comprendre les documents suivants : 

• le formulaire de constitution ; 
• un exemplaire des statuts signés ; 
• la déclaration de non-condamnation et une copie de la pièce d’identité des associés ; 
• le justificatif de domiciliation de la société ; 
• l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un Journal d’annonces légales.

Étape 5 : immatriculation de la SCI

Si le dossier d'immatriculation de la SCI est complet, le dossier est transmis au greffe du tribunal de commerce qui va procéder à l'immatriculation de la société. 

Quelle est la procédure pour apporter un bien immobilier à une SCI ?

Lors de la constitution ou en cours de vie sociale de la SCI, les associés peuvent apporter un bien immobilier au capital de la société. En effet, l’objectif de la société est la gestion de ce patrimoine immobilier. Les démarches se font en principe en 2 étapes :

Évaluer la valeur du bien immobilier 

Pour apporter un bien immobilier à la SCI, il faut tout d’abord évaluer l’apport en question. Pour cela, l’apporteur peut évaluer lui-même la valeur du bien immobilier qu’il souhaite apporter à la société. Cependant, il est vivement recommandé de faire estimer le bien par un commissaire aux apports pour faire évaluer le bien par un expert.

Intervention du notaire

Apporter un bien immobilier à la SCI familiale implique de faire intervenir un notaire. Les statuts doivent être établis par acte authentique rédigé par un notaire.

Le recours à un notaire est obligatoire, qu’il s’agisse d’un apport lors de la création de la SCI ou d'un bien acquis directement par la SCI. 

Publication auprès du service de publicité foncière

Il faut communiquer aux tiers de l’entrée du bien immobilier dans la société.  La publication est réalisée auprès du service de publicité foncière. Cette mesure de publicité permettra de sauvegarder les droits des tiers.

Respecter le droit de préemption

La Société civile immobilière ou SCI familiale doit se conformer au droit immobilier. Le droit de préemption permet à la municipalité, dont le bien immobilier relève, d’acquérir les parts sociales en priorité. Toutefois, les communes ne sont pas obligées de procéder à cette acquisition. La municipalité dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer sur le sujet. 

Imposition en cas de plus-values immobilières

Si la valeur du bien apporté est supérieure à la valeur à laquelle l'associé a acquis le bien immobilier, il sera imposé sur cette plus-value. 

Comment acheter une maison ou un appartement en SCI familiale ?

Les associés de la SCI peuvent également décider de faire acheter le bien immobilier directement par la SCI.

Pour ce faire, ils devront réaliser des apports en numéraire pour permettre à la SCI de réunir les fonds nécessaires pour cette acquisition. La SCI pourra acquérir le bien immobilier après son immatriculation.