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SCI ou nom propre : comment choisir ?

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Pour acquérir un bien immobilier, deux possibilités s’offrent à vous : investir seul en votre nom propre ou acheter à plusieurs en créant une SCI. Les implications juridiques et fiscales de chaque option sont bien différentes et il est essentiel de les connaître.

Dans cet article, nous décryptons les différences entre SCI et nom propre et les critères à étudier pour faire son choix.

 

SCI ou nom propre : quelle est la différence ?

 

L'acquisition en nom propre implique que l'individu achète le bien en son nom personnel, en tant que personne physique. Dans ce cas, tous les actes relatifs à la propriété du bien portent uniquement le nom de l'acquéreur. Celui-ci devient le propriétaire direct du bien et assume toutes les responsabilités.

En optant pour l'acquisition via une SCI, l'acquéreur crée une entité juridique distincte qui devient propriétaire du bien. Les associés de la SCI détiennent des parts sociales et c'est à travers ces parts qu'ils ont des droits sur le bien immobilier concerné. Les décisions importantes concernant la gestion doivent être prises collectivement par les associés. En revanche, les décisions relevant de la gestion courante relèvent de la compétence du gérant.

 

Étapes de création dune sci

 

Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?

 

Mutualisation des ressources et répartition des risques

 

La SCI permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs associés sans les contraintes de l'indivision. Cette mutualisation des apports et la répartition des risques entre les associés offrent une sécurité accrue dans l'investissement immobilier. De plus, cette démarche facilite souvent l'obtention d'un prêt immobilier. 

 

Séparation des patrimoines

 

En tant que personne morale, la SCI possède son propre patrimoine. Cela établit une distinction claire entre les biens personnels des associés et le patrimoine de la SCI. 

 

⚠️ Point de vigilance :
Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé si la société civile n'est pas en mesure de payer ses dettes.

 

Transmission simplifiée du patrimoine

 

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers en évitant le régime de l'indivision. Plutôt que de transmettre le bien lui-même, les parts sociales de la SCI sont cédées aux héritiers. Cela permet une succession plus fluide et généralement moins coûteuse sur le plan fiscal. 

Cette approche peut aussi entraîner des économies sur les droits de mutation, les parts sociales étant évaluées à leur valeur nominale, qui est souvent inférieure à la valeur vénale des biens immobiliers.

 

Choix du régime fiscal

 

Créer une SCI offre la possibilité de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS), en fonction des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale des associés : 

  1. Sous le régime de l'IR, la SCI est transparente fiscalement. Chaque associé déclare sa part des bénéfices de la SCI dans sa déclaration de revenus annuelle. Les impôts sur les bénéfices de la SCI sont payés par les associés.
  2. Sous le régime de l'IS, la société est imposée sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés que si des dividendes sont distribués. La société peut bénéficier d'un taux d'IS réduit en dessous d'un certain seuil de chiffre d'affaires.

Quels sont les avantages d'investir en nom propre ?

 

Investissement individuel et rapidité des procédures

 

Acheter en nom propre permet de mener un projet immobilier en toute autonomie, sans avoir à partager la propriété avec d'autres associés. Les formalités administratives sont généralement réduites et se limitent à la signature de l'acte de vente chez le notaire. 

Cette simplicité procédurale peut accélérer le processus d'achat et réduire les frais associés à la création d'une entité juridique comme une société.

 

Diversité des activités possibles

 

L'achat en nom propre offre la flexibilité d'utiliser le bien acquis à des fins variées. Que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif, vous avez le choix de l'usage du bien. Vous pouvez le mettre en location nue ou meublée, et même prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous certaines conditions. Cette polyvalence permet d'adapter l'investissement à vos besoins et objectifs spécifiques.

 

Fiscalité avantageuse

 

Les revenus locatifs générés par un bien acquis en nom propre sont soumis à l'impôt sur le revenu. Cependant, si vous optez pour le statut LMNP, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Vous pouvez :

  • soit bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (régime micro-BIC) ; 
  • soit déduire vos frais réels (régime réel). 

 

De plus, la durée minimale d'engagement pour les locations en meublé est plus courte pour les particuliers que pour les sociétés. En tant que personne physique, vous pouvez conclure un bail d'une durée minimale de 3 ans, contre 6 ans pour une SCI, en raison de sa nature morale.

 

Optimisation de la plus-value immobilière

 

Investir en nom propre peut être avantageux si vous prévoyez de conserver le bien sur le long terme. En effet, le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière pour les particuliers est progressif en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, plus vous détenez le bien longtemps, moins l'impôt sur la plus-value sera élevé, ce qui peut constituer un avantage financier significatif sur le long terme.

 

SCI ou nom propre : quels sont les éléments à prendre en compte pour faire son choix ?

 

Pour déterminer s’il vaut mieux acquérir votre bien en SCI ou nom propre, plusieurs critères doivent être étudiés et mis en rapport avec les spécificités de votre projet : 

 

 

SCI

Nom propre

Nombre d’acquéreurs

Au moins 2

1 ou plus

Formalités de création

Complexes, nécessitant des démarches juridiques

Simplifiées à la signature de l’acte de vente

Séparation des patrimoines

Oui

Non

Indivision

Non

Oui

Location meublée

Possible, mais limitée à une location occasionnelle (10% des recettes)

Possible

Durée minimale du bail en meublé

6 ans

3 ans

Régime fiscal

Impôt sur le revenu (IR) avec option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Impôt sur le revenu (IR)

Plus-value

Varie selon le régime fiscal 

  • Plus-value des particuliers si SCI à l’IR ; 
  • Plus-value des professionnels si la SCI est à l’IS.

Plus-value des particuliers

Transmission du patrimoine

Facilitée, les parts sociales peuvent être transmises sans modifier la propriété des biens détenus par la SCI

Complexe, nécessitant des démarches supplémentaires et potentiellement sujettes à des droits de succession élevés

 

Vous vous posez encore des questions ? Nos juristes vous conseillent pour lancer votre projet de SCI et optimiser votre stratégie d’investissement.

 
✍️ En résumé
  • La SCI est une société qui permet à plusieurs associés d’investir dans l’achat, la gestion et la vente d’un patrimoine immobilier. Elle diffère de l’achat en nom propre qui est le fait d’acquérir un bien, sans passer par la constitution d’une société.
  • Il faut au moins deux associés pour créer une SCI. Il n'est pas possible de créer une SCI à associé unique.
  • La création d'une suppose d’accomplir un certain nombre de formalités : immatriculation, rédaction des statuts et définition de l’objet social, publication d'un avis de constitution, etc.

FAQ


  • Oui, il est possible de mettre sa résidence principale en SCI. Cette option peut être envisagée pour diverses raisons, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine ou pour des raisons fiscales.

    Cependant, il faut considérer les implications juridiques et fiscales de cette démarche. En mettant votre résidence principale dans une SCI, vous transférez la propriété du bien à la société. En tant qu'associé, vous détenez des parts sociales qui représentent votre part de propriété.

  • La responsabilité indéfinie des associés d'une SCI fait référence à la nature de leur engagement financier dans la société. Contrairement à d'autres formes d'entreprises comme les sociétés commerciales (SARL, SAS, etc.), où la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport au capital social de la SCI, les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. 

    Cela signifie que si la SCI fait faillite ou ne peut pas rembourser ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les biens personnels des associés pour obtenir le paiement des dettes de la société.

Modifications :
Détails
  • Mise à jour du 3 avril 2024 : vérification des informations juridiques. 

 

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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