--- title: "SCI ou nom propre : comment choisir ?" description: Investir dans l'immobilier en nom propre ou en créant une SCI. Découvrez les avantages de ces solutions et comment créer une SCI. image: https://www.captaincontrat.com/hubfs/Imported_Blog_Media/sci%20ou%20nom%20propre.jpg --- Ravis de vous revoir ! Votre démarche a été enregistrée  🚀 [Reprendre ma démarche](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#) [Reprendre ma démarche](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#) 🌟 Création d’entreprise + Comptabilité : démarrez votre activité sans frais [Découvrir notre offre à 0€](https://www.captaincontrat.com/creer-entreprise) 1. [Ressources](https://www.captaincontrat.com/ressources) 2. [Créer son entreprise](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise) 3. [Choisir son statut](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/tag/choisir-son-statut) 4. SCI ou nom propre : comment choisir ? # SCI ou nom propre : comment choisir ? - **Mise à jour :** 03 avril 2024 - 3 min - [![logo avis vérifiés](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/avis-verifies-logo.png?width=93&height=29&name=avis-verifies-logo.png) **4.7** (1709 avis) ](https://www.avis-verifies.com/avis-clients/captaincontrat.com) ![logo google](https://www.captaincontrat.com/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/google-logo.svg) **4.4** (1394 avis) Sommaire - [SCI ou nom propre : quelle est la différence ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre1) - [Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre2) - [Quels sont les avantages d'investir en nom propre ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre3) - [SCI ou nom propre : quels sont les éléments à prendre en compte pour faire son choix ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre4) Télécharger l'article ![Maxime Wagner](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/Team%20Captain%20(120%20-%20120)/Max.png?width=48&height=48&name=Max.png) Écrit par [Maxime Wagner](https://www.captaincontrat.com/auteur/maxime-wagner) . Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par [Pierre-Florian Dumez](https://www.captaincontrat.com/auteur/pierre-florian-dumez). - **Mise à jour :** 03 avril 2024 - 3 min Pour acquérir un bien immobilier, deux possibilités s’offrent à vous : investir seul en votre nom propre ou acheter à plusieurs en créant une [SCI](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/fonctionnement-sci). Les implications juridiques et fiscales de chaque option sont bien différentes et il est essentiel de les connaître. Dans cet article, nous décryptons les **différences entre SCI et nom propre** et les critères à étudier pour faire son choix.   Sommaire - [SCI ou nom propre : quelle est la différence ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre1) - [Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre2) - [Quels sont les avantages d'investir en nom propre ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre3) - [SCI ou nom propre : quels sont les éléments à prendre en compte pour faire son choix ?](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/choisir-son-statut/sci-ou-nom-propre-comment-choisir#ancre4)   ## SCI ou nom propre : quelle est la différence ?   L'acquisition en nom propre implique que l'individu **achète le bien en son nom personnel**, en tant que personne physique. Dans ce cas, tous les actes relatifs à la propriété du bien portent uniquement le nom de l'acquéreur. Celui-ci devient le propriétaire direct du bien et assume toutes les responsabilités. En optant pour l'acquisition via une SCI, l'acquéreur crée une **entité juridique distincte qui devient propriétaire du bien**. Les associés de la SCI détiennent des parts sociales et c'est à travers ces parts qu'ils ont des droits sur le bien immobilier concerné. Les décisions importantes concernant la [gestion](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/gestion-sci) doivent être prises collectivement par les associés. En revanche, les décisions relevant de la gestion courante relèvent de la compétence du [gérant](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/statut-gerant-sci).   ![Étapes de création dune sci](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/Infographies%20et%20Vignettes/%C3%89tapes%20de%20cr%C3%A9ation%20dune%20sci.png?width=1516&height=980&name=%C3%89tapes%20de%20cr%C3%A9ation%20dune%20sci.png)   ## Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?   ### Mutualisation des ressources et répartition des risques   La SCI permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs associés **sans les contraintes de l'indivision**. Cette mutualisation des apports et la répartition des risques entre les associés offrent une sécurité accrue dans l'investissement immobilier. De plus, cette démarche facilite souvent l'obtention d'un prêt immobilier.    ### Séparation des patrimoines   En tant que personne morale, **la SCI possède son propre patrimoine**. Cela établit une distinction claire entre les biens personnels des associés et le patrimoine de la SCI.    Attention Dans une SCI, les associés ont une [responsabilité indéfinie](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/responsabilite-associes-sci). Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé si la société civile n'est pas en mesure de payer ses dettes.   ### Transmission simplifiée du patrimoine   La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers en [évitant le régime de l'indivision](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/sci-ou-indivision). Plutôt que de transmettre le bien lui-même, les **parts sociales de la SCI sont cédées** aux héritiers. Cela permet une succession plus fluide et généralement moins coûteuse sur le plan fiscal.  Cette approche peut aussi entraîner des **économies sur les droits de mutation**, les parts sociales étant évaluées à leur valeur nominale, qui est souvent inférieure à la valeur vénale des biens immobiliers.   ### Choix du régime fiscal   [Créer une SCI](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/comment-creer-sci) offre la possibilité de **choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS)**, en fonction des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale des associés :  1. **Sous le régime de l'IR**, la SCI est transparente fiscalement. Chaque associé déclare sa part des bénéfices de la SCI dans sa déclaration de revenus annuelle. Les impôts sur les bénéfices de la SCI sont payés par les associés. 2. **Sous le régime de l'IS**, la société est imposée sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés que si des dividendes sont distribués. La société peut bénéficier d'un taux d'IS réduit en dessous d'un certain seuil de chiffre d'affaires. | **Taux de l'impôt sur les sociétés (IS) en 2025** | | --- | | - **Taux normal :** 25 % sur la part des bénéfices supérieure à 42 500 € ; | | - **Taux réduit : **15 % sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €. |   ## Quels sont les avantages d'investir en nom propre ?   ### Investissement individuel et rapidité des procédures   Acheter en nom propre permet de **mener un projet immobilier en toute autonomie**, sans avoir à partager la propriété avec d'autres associés. Les formalités administratives sont généralement réduites et se limitent à la signature de l'acte de vente chez le notaire.  Cette simplicité procédurale peut accélérer le processus d'achat et réduire les frais associés à la création d'une entité juridique comme une société.   ### Diversité des activités possibles   L'achat en nom propre offre la flexibilité d'utiliser le bien acquis à des fins variées. Que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif, vous avez le choix de l'usage du bien. Vous pouvez le mettre en **location nue ou meublée**, et même prétendre au statut de **Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) **sous certaines conditions. Cette polyvalence permet d'adapter l'investissement à vos besoins et objectifs spécifiques.   ### Fiscalité avantageuse   Les revenus locatifs générés par un bien acquis en nom propre sont **soumis à l'impôt sur le revenu**. Cependant, si vous optez pour le statut LMNP, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Vous pouvez : - soit bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (régime micro-BIC) ;  - soit déduire vos frais réels (régime réel).    De plus, la **durée minimale d'engagement pour les locations en meublé** est plus courte pour les particuliers que pour les sociétés. En tant que personne physique, vous pouvez conclure un **bail d'une durée minimale de 3 ans**, contre 6 ans pour une SCI, en raison de sa nature morale.   ### Optimisation de la plus-value immobilière   Investir en nom propre peut être avantageux si vous prévoyez de conserver le bien sur le long terme. En effet, le **calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière** pour les particuliers est progressif en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, plus vous détenez le bien longtemps, moins l'impôt sur la plus-value sera élevé, ce qui peut constituer un avantage financier significatif sur le long terme.   ## SCI ou nom propre : quels sont les éléments à prendre en compte pour faire son choix ?   Pour déterminer s’il vaut mieux **acquérir votre bien en SCI ou nom propre**, plusieurs critères doivent être étudiés et mis en rapport avec les spécificités de votre projet :    |   | SCI | Nom propre | | --- | --- | --- | | Nombre d’acquéreurs | Au moins 2 | 1 ou plus | | Formalités de création | Complexes, nécessitant des démarches juridiques | Simplifiées à la signature de l’acte de vente | | Séparation des patrimoines | Oui | Non | | Indivision | Non | Oui | | Location meublée | Possible, mais limitée à une location occasionnelle (10% des recettes) | Possible | | Durée minimale du bail en meublé | 6 ans | 3 ans | | Régime fiscal | Impôt sur le revenu (IR) avec option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) | Impôt sur le revenu (IR) | | Plus-value | Varie selon le régime fiscal  - Plus-value des particuliers si SCI à l’IR ;  - Plus-value des professionnels si la SCI est à l’IS. | Plus-value des particuliers | | Transmission du patrimoine | Facilitée, les parts sociales peuvent être transmises sans modifier la propriété des biens détenus par la SCI | Complexe, nécessitant des démarches supplémentaires et potentiellement sujettes à des droits de succession élevés |   Vous vous posez encore des questions ? Nos juristes vous conseillent pour [lancer votre projet de SCI](https://www.captaincontrat.com/creer-entreprise/creation-sci-en-ligne) et optimiser votre stratégie d’investissement.   ![icon En résumé](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/icons/synopsis.png?width=32&height=32&name=synopsis.png) En résumé - La SCI est une société qui permet à plusieurs associés d’investir dans l’achat, la gestion et la vente d’un patrimoine immobilier. Elle diffère de l’achat en nom propre qui est le fait d’acquérir un bien, sans passer par la constitution d’une société. - Il faut au moins deux associés pour créer une SCI. Il n'est pas possible de créer une SCI à associé unique. - La création d'une SCI suppose d’accomplir un certain nombre de formalités : immatriculation, rédaction des statuts et définition de l’objet social, publication d'un avis de constitution, etc. Faites le choix de la *sécurité juridique* ? Accompagné par un avocat en droit des sociétés, obtenez des conseils adaptés pour sécuriser vos relations commerciales. Devis sans engagement et gratuit sous 48h [ J’échange avec un avocat ](https://www.captaincontrat.com/avocat/droit-societes) ## FAQ - ### 📌 Peut-on mettre sa résidence principale en SCI ? Oui, il est possible de [mettre sa résidence principale en SCI](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/residence-principale-sci). Cette option peut être envisagée pour diverses raisons, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine ou pour des raisons fiscales. Cependant, il faut considérer les implications juridiques et fiscales de cette démarche. En mettant votre résidence principale dans une SCI, vous **transférez la propriété du bien à la société**. En tant qu'associé, vous détenez des parts sociales qui représentent votre part de propriété. - ### Qu'est-ce que la responsabilité indéfinie des associés de SCI ? La responsabilité indéfinie des associés d'une SCI fait référence à la nature de leur engagement financier dans la société. Contrairement à d'autres formes d'entreprises comme les sociétés commerciales (SARL, SAS, etc.), où la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport au [capital social de la SCI](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/capital-social-sci), les **associés d'une SCI sont responsables indéfiniment et solidairement** des dettes sociales.  Cela signifie que si la SCI fait faillite ou ne peut pas rembourser ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les biens personnels des associés pour obtenir le paiement des dettes de la société. Sources : - [economie.gouv.fr, fiche pratique : société civile immobilière](https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire) Voir plus Modifications : - Mise à jour du 3 avril 2024 : vérification des informations juridiques.  Voir plus   ![Maxime Wagner](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/Team%20Captain%20(120%20-%20120)/Max.png?width=48&height=48&name=Max.png) Écrit par [Maxime Wagner](https://www.captaincontrat.com/auteur/maxime-wagner) Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler. Relu par [Pierre-Florian Dumez.](https://www.captaincontrat.com/auteur/pierre-florian-dumez) Diplômé en droit Cet article vous a-t-il été utile ? Merci d’avoir voté ! L'article était-il facile à comprendre ? L'information vous a-t-elle été utile ? Laisser mon avis ## Une question ? Laissez votre commentaire Vos coordonnées sont obligatoires afin que l’on puisse vous répondre [![logo avis vérifiés](https://www.captaincontrat.com/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/avis-verifies-logo.png?width=93&height=29&name=avis-verifies-logo.png) **4.7** (1709 avis) ](https://www.avis-verifies.com/avis-clients/captaincontrat.com) ![logo google](https://www.captaincontrat.com/hubfs/raw_assets/public/captain-cms/images/google-logo.svg) **4.4** (1394 avis) Prêt à démarrer votre activité ? [![Je crée mon entreprise](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/2458562/d44ac0f0-1ed8-468b-9dbf-d0f0626c38c0.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/2458562/d44ac0f0-1ed8-468b-9dbf-d0f0626c38c0) ## Ces articles pourraient également vous intéresser [![Société civile immobilière (SCI) : le guide complet (2026)](https://www.captaincontrat.com/hubfs/Imported_Blog_Media/creation_sci.jpg) Société civile immobilière (SCI) : le guide complet (2026) La société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs associés d'investir ensemble dans l'immobilier et de gérer ce patrimoine. 09 avril 2026 - 7 min ](https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/fonctionnement-sci) [![Créer une SCI pour un investissement locatif : les étapes](https://www.captaincontrat.com/hubfs/Imported_Blog_Media/creer-une-sci-pour-un-investissement-locatif-1.jpg) Créer une SCI pour un investissement locatif : les étapes Créer une SCI pour un investissement locatif peut permettre de profiter d'un capital plus important, d'avantages fiscaux ou encore d'une transmission de bien facilitée. 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