SCI ou nom propre : comment choisir ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous avez le choix entre investir seul, c’est-à-dire acheter en votre nom propre, ou à plusieurs, grâce à la création d’une SCI. Vous pouvez également hésiter entre la SCI ou la SARL de famille, afin d’y voir plus clair et pouvoir faire un choix entre créer votre SCI ou non, cet article vous détaille ces modes d’investissement.

Le choix qui se pose ici ne pourra concerner que les activités civiles. Si l’activité est commerciale (achat-revente ou location d’immeuble), alors la société doit être sous la forme d’une SAS ou d’une SARL obligatoirement. Si cela n’est pas en principe autorisé, une activité commerciale peut être exercée par une SCI  en mettant des biens en location meublée.

Les avantages et inconvénients de la SCI et l’achat en nom propre

L’achat en SCI

Vous pouvez vous demandez à quoi sert une SCI. La société civile immobilière, ou SCI, est un moyen permettant d’investir à plusieurs ce qui est un avantage lorsque vous souhaitez créer une SCI pour un investissement locatif.   En effet, l’article 1832 du code civil, « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes (…) elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne ». Dans le cas où la SCI deviendrait unipersonnelle, suite à une cession des parts ou au décès d’un des associés, l’associé désormais unique disposera d’un délai d’un an pour retrouver de nouveaux associés, ou à défaut la SCI pourra être dissoute. 

A l’achat du bien, tous les associés deviennent propriétaires de ce bien et ont des droits égaux sur ce dernier, même si pour une meilleure gestion il est nécessaire de nommer un gérant. L’étendue des pouvoirs du gérant doit être précisée et limitée par les statuts. Le bien reste néanmoins au capital social de la société.

Dans le cas où un des associés voudrait sortir de la SCI, la propriété du bien n’est pas mise en péril, l’associé n’a qu’à céder ses parts à la société.

L’achat en nom propre

Il s’agit de la détention traditionnelle d’un bien, à la signature de l’acte vous devenez propriétaire du bien immobilier.

En cas de succession, le bien est soumis au régime de l’indivision, c’est à dire que tous les indivisaires, ou héritiers, détiennent les mêmes droits sur la totalité du bien. Cela peut provoquer des situations de blocage en cas de mésentente puisque tout le monde doit obligatoirement se mettre d’accord. Les décisions doivent être prises à l’unanimité des propriétaires. Pour éviter ce genre de situation il est possible de rédiger une convention d’indivision, qui permettra d’organiser amiablement l’indivision.

L’achat en nom propre suppose donc la détention directe de l’immeuble alors que la SCI ne transmet que des parts sociales.

Les procédures à suivre pour chacune des solutions

Acheter à l’aide d’une SCI , une SCI familiale de  location par exemple, suppose dans un premier temps de créer une société. Il faudra alors respecter les formalités relatives à la création d’une société c’est à dire l’immatriculer, rédiger des statuts et définir son objet social. Cet objet social devra être assez largement défini pour pouvoir concerner le plus d’activités civiles possible, sans avoir à le modifier plus tard.

Il faudra aussi respecter les obligations fiscales et comptables relatives à la vie de la société : organiser des assemblées générales pour la tenue de la comptabilité et l’approbation des comptes cela même si la SCI créée est familiale. 

A noter que la SCI peut aussi tout à fait être créée après l’acquisition d’un bien, il suffira aux propriétaires d’apporter chacun leurs parts de l’immeuble au capital social de la SCI. Pour accéder à la propriété d’un bien la SCI pourra se financer par la biais d'un emprunt : le gérant de la SCI peut en faire la demande au nom de la société, une fois le prêt accordé les fonds seront versés sur le compte de la société. A noter que la constitution du dossier pour une SCI aura un coût d’environ 250€.

En revanche, l’achat en nom propre est un moyen d’investissement qui ne suppose aucune formalité préalable d’un point de vue administratif. Acheter en nom propre permet également de contracter des prêts conventionnés à très faible taux, sans engendré de frais de constitution de dossier.

La fiscalité avantageuse de la SCI

En effet, la SCI est souvent privilégiée grâce à ses avantages en matière de transmission du patrimoine. C'est d'ailleurs sur ces avantages que l'on peut différencier la SCPI de la SCI. Cette dernière  permet deux choses dans la transmission des parents aux enfants :

• le démembrement des parts sociales : Le notaire peut adapter votre SCI pour privilégier un montage particulier, la SCI rend possible de transmettre ses parts sociales tout en gardant l’usufruit sur le bien. Cela signifie que même si les parts sociales sont cédées aux enfants, le parent-gérant pourra quand même garder le contrôle du patrimoine familial et profiter du bien jusqu’à son propre décès. Il s’agit de donner la nue-propriété des parts sociales aux descendants, tout en économisant les droits de successions à payer par les héritiers.
• les abattements successifs : une particularité de l'imposition de la SCI familiale, cela permet d’éviter de payer des droits de succession, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales d’une valeur de 100 000 € tous les 15 ans. En nom propre, l’immeuble n’étant pas divisible cela et impossible.

A noter qu’il existe aussi un abattement concernant les donations des grand-parents envers leurs petit-enfants d’un montant de 31 865€, en ne dépassant pas le seuil de 100 000€ par enfant.

La fiscalité relative à la SCI et son fonctionnement est assez souple puisqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Il n’y a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer pour la société, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices réalisés et déclarent chacun leur propre quote-part de résultat à l’impôt sur le revenu. En revanche, si les biens de la SCI sont loués, la société sera considérée alors comme une société commerciale et sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.

Lorsque la donation est effectuée en nom propre, le bien est soumis au régime de l’indivision, comme dit plus haut, tous les indivisaires détiennent alors les mêmes droits sur la totalité du bien, cela pouvant amener des situations de blocage.

Entre achat en SCI ou en nom propre il n’y a pas de solution meilleure qu’une autre, il dépendra des souhaits spécifiques de chacun et des situations. Si vous décidez d’opter pour l’achat d’un bien en SCI, Captain Contrat vous accompagne dans les formalités légales pour créer votre société.