SCI : tout savoir sur les avantages et les inconvénients

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique populaire pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Elle offre de nombreux avantages, comme la souplesse de fonctionnement, l'optimisation fiscale ou le capital social libre. Cependant, la SCI présente également quelques inconvénients : responsabilité illimitée des associés, complexité de cession des parts sociales, etc. Il est important de connaître avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société civile dont l'objet social est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle est formée d'au minimum 2 associés. Ils possèdent des parts sociales en proportion de leur apport au capital. Le partage des parts établit les droits de chacun des associés dans la SCI, mais aussi leurs responsabilités.

La SCI est dirigée par un gérant ayant été nommé par les associés. Il est responsable de la gestion courante du ou des biens immobiliers achetés par la société. Les décisions importantes concernant la SCI, comme la vente d'un logement, sont prises collectivement par les associés.

Tableau de synthèse des avantages et des inconvénients d'une SCI

Pour vous aider à choisir la bonne forme juridique, découvrez une synthèse des forces et des faiblesses de la SCI.

Quels sont les avantages d'une SCI ?

La possibilité de constituer un patrimoine immobilier en mutualisant les moyens financiers

Cela permet d'acquérir un bien plus cher que ce que chaque associé aurait pu acheter seul. De plus, la SCI répartit les charges liées à l'acquisition et la gestion de la maison, l'appartement ou l'immeuble entre les associés.

Une transmission du patrimoine simplifiée

Un des outils les plus utilisés est la donation. Elle permet aux associés (parents) de donner une partie de leurs parts sociales à leurs enfants de leur vivant. Chaque enfant peut recevoir jusqu'à 100 000 € de chacun de ses parents, sans payer de droits de donation. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Au-delà de ce montant, les sommes données sont taxées à un taux progressif qui peut aller de 5 à 45 %. Le taux d'imposition dépend du montant de la donation et du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

L'accès à des outils juridiques pour optimiser le montage

Par exemple, il est possible de :

• Démembrer le droit de propriété attaché aux parts sociales.
• Créer un holding détenant une partie du capital de la SCI.
• Insérer des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

Un capital social librement fixé par les associés

Il n'y a pas de capital social minimum imposé. Cela signifie qu'il est possible de créer une SCI avec un capital symbolique d'un euro. En pratique, il est nécessaire d'apporter un minimum de fonds pour couvrir les frais de création de la SCI et les premiers frais de gestion.

L'aménagement du fonctionnement

Les statuts sont personnalisables. Ils peuvent notamment fixer les conditions de prise de décision, cession de parts sociales, les droits et obligations des associés, les pouvoirs du gérant, etc. 

Le choix du régime d'imposition : IR ou IS

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Des formalités de création chronophages

Pour pouvoir immatriculer une SCI au registre du commerce et des sociétés (SCI), il faut :

1. Rédiger les statuts ;
2. Effectuer les apports en capital, qui peuvent être en numéraire ou en nature ;
3. Publier une annonce légale de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) ;
4. Réunir un ensemble de documents, comme les pièces d'identité des associés, le justificatif de domicile de la SCI ;
5. Déposer un dossier de demande d'immatriculation complet sur le guichet unique.

Un fonctionnement contraignant

La prise d'une décision importante nécessite la tenue d'une assemblée générale des associés, suivie de la rédaction d'un procès-verbal signé par le gérant.

La tenue d'une comptabilité est fortement conseillée, même si elle n'est pas obligatoire légalement. Elle facilite le suivi et le contrôle de la gestion de la SCI. Si la société opte pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou y est assujettie (exigence notifiée dans les statuts, activité commerciale, associé relevant de l’IS ou des BIC, etc.), elle est dans l'obligation de tenir une comptabilité commerciale (grand livre, livre-journal, etc.) selon les règles en vigueur. Cela peut engendrer des frais supplémentaires, liés à l'intervention d'un expert-comptable.

Un financement limité

La SCI n'est pas éligible aux prêts aidés, à l'image du prêt à taux zéro (PTZ) ou du prêt conventionné. De même, elle ne peut pas profiter des avantages liés au plan épargne logement (PEL) ou au compte épargne logement (CEL). C'est pourquoi l'obtention de prêts immobiliers est généralement plus difficile pour une SCI que pour un particulier.

La responsabilité illimitée des associés

Chaque associé engage son patrimoine personnel. Il est tenu de rembourser les dettes de la SCI à hauteur de ses parts dans le capital social en cas de défaillance de la SCI. Il est donc important de bien choisir le gérant et de limiter ses pouvoirs dans les statuts pour minimiser les risques.

Une cession de parts sociales complexe

La cession de parts à un autre associé ou une personne extérieure à la SCI nécessite l'aval des autres associés, selon les dispositions statutaires. La procédure est davantage réglementée pour les cessions à des personnes extérieures : l'associé qui désire quitter la SCI doit formuler une demande d'agrément à l'assemblée des associés.

Cette cession implique une nouvelle répartition du capital social, une modification des statuts de la société et une publication dans un journal d'annonces légales.

La nécessité d'au moins 2 associés

Contrairement à d'autres formes de sociétés, la création d'une SCI ne peut se faire seul. La présence d'au moins 2 associés est obligatoire. Cette règle découle du Code civil, qui ne prévoit la possibilité d'une société à associé unique que pour la SASU et l'EURL.