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SCI : tout savoir sur les avantages et les inconvénients

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique populaire pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Elle offre de nombreux avantages, comme la souplesse de fonctionnement, l'optimisation fiscale ou le capital social libre. Cependant, la SCI présente également quelques inconvénients : responsabilité illimitée des associés, complexité de cession des parts sociales, etc. Il est important de connaître avant de se lancer.

 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

La SCI est une société civile dont l'objet social est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle est formée d'au minimum 2 associés. Ils possèdent des parts sociales en proportion de leur apport au capital. Le partage des parts établit les droits de chacun des associés dans la SCI, mais aussi leurs responsabilités.

La SCI est dirigée par un gérant ayant été nommé par les associés. Il est responsable de la gestion courante du ou des biens immobiliers achetés par la société. Les décisions importantes concernant la SCI, comme la vente d'un logement, sont prises collectivement par les associés.

 

Tableau de synthèse des avantages et des inconvénients d'une SCI

 

Pour vous aider à choisir la bonne forme juridique, découvrez une synthèse des forces et des faiblesses de la SCI.

Avantages d'une SCI Inconvénients d'une SCI
Grande liberté dans la rédaction des statuts Lourdes formalités de constitution
Capital social libre Responsabilité indéfinie des associés
Possibilité de choisir entre IR ou IS Présence de coûts cachés
Gestion du patrimoine simplifiée 2 associés au minimum
Optimisation de la transmission des parts sociales Contraintes comptables
 

Quels sont les avantages d'une SCI ?

 

La possibilité de constituer un patrimoine immobilier en mutualisant les moyens financiers

 

Cela permet d'acquérir un bien plus cher que ce que chaque associé aurait pu acheter seul. De plus, la SCI répartit les charges liées à l'acquisition et la gestion de la maison, l'appartement ou l'immeuble entre les associés.

 

Une transmission du patrimoine simplifiée

 

Un des outils les plus utilisés est la donation. Elle permet aux associés (parents) de donner une partie de leurs parts sociales à leurs enfants de leur vivant. Chaque enfant peut recevoir jusqu'à 100 000 € de chacun de ses parents, sans payer de droits de donation. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Au-delà de ce montant, les sommes données sont taxées à un taux progressif qui peut aller de 5 à 45 %. Le taux d'imposition dépend du montant de la donation et du lien de parenté entre le donateur et le donataire.


L'accès à des outils juridiques pour optimiser le montage

 

Par exemple, il est possible de :

  • Démembrer le droit de propriété attaché aux parts sociales.
  • Créer un holding détenant une partie du capital de la SCI.
  • Insérer des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI.

 

Un capital social librement fixé par les associés


Il n'y a pas de capital social minimum imposé. Cela signifie qu'il est possible de créer une SCI avec un capital symbolique d'un euro. En pratique, il est nécessaire d'apporter un minimum de fonds pour couvrir les frais de création de la SCI et les premiers frais de gestion.

 

L'aménagement du fonctionnement


Les statuts sont personnalisables. Ils peuvent notamment fixer les conditions de prise de décision, cession de parts sociales, les droits et obligations des associés, les pouvoirs du gérant, etc. 

 

Le choix du régime d'imposition : IR ou IS

 
Selon le principe de la transparence fiscale, les bénéfices de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part de participation dans le capital social. Une option est possible pour l'impôt sur les sociétés (IS). Elle permet d'amortir le bien immobilier en déduisant une fraction de sa valeur chaque année, ce qui réduit le bénéfice imposable de la société.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

 

Des formalités de création chronophages

 

Pour pouvoir immatriculer une SCI au registre du commerce et des sociétés (SCI), il faut :

  1. Rédiger les statuts ;
  2. Effectuer les apports en capital, qui peuvent être en numéraire ou en nature ;
  3. Publier une annonce légale de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) ;
  4. Réunir un ensemble de documents, comme les pièces d'identité des associés, le justificatif de domicile de la SCI ;
  5. Déposer un dossier de demande d'immatriculation complet sur le guichet unique.

 

Un fonctionnement contraignant

 

La prise d'une décision importante nécessite la tenue d'une assemblée générale des associés, suivie de la rédaction d'un procès-verbal signé par le gérant.

La tenue d'une comptabilité est fortement conseillée, même si elle n'est pas obligatoire légalement. Elle facilite le suivi et le contrôle de la gestion de la SCI. Si la société opte pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou y est assujettie (exigence notifiée dans les statuts, activité commerciale, associé relevant de l’IS ou des BIC, etc.), elle est dans l'obligation de tenir une comptabilité commerciale (grand livre, livre-journal, etc.) selon les règles en vigueur. Cela peut engendrer des frais supplémentaires, liés à l'intervention d'un expert-comptable.


Un financement limité

 

La SCI n'est pas éligible aux prêts aidés, à l'image du prêt à taux zéro (PTZ) ou du prêt conventionné. De même, elle ne peut pas profiter des avantages liés au plan épargne logement (PEL) ou au compte épargne logement (CEL). C'est pourquoi l'obtention de prêts immobiliers est généralement plus difficile pour une SCI que pour un particulier.

 

La responsabilité illimitée des associés


Chaque associé engage son patrimoine personnel. Il est tenu de rembourser les dettes de la SCI à hauteur de ses parts dans le capital social en cas de défaillance de la SCI. Il est donc important de bien choisir le gérant et de limiter ses pouvoirs dans les statuts pour minimiser les risques.

 

Une cession de parts sociales complexe

 

La cession de parts à un autre associé ou une personne extérieure à la SCI nécessite l'aval des autres associés, selon les dispositions statutaires. La procédure est davantage réglementée pour les cessions à des personnes extérieures : l'associé qui désire quitter la SCI doit formuler une demande d'agrément à l'assemblée des associés.

Cette cession implique une nouvelle répartition du capital social, une modification des statuts de la société et une publication dans un journal d'annonces légales.

 

La nécessité d'au moins 2 associés

 

Contrairement à d'autres formes de sociétés, la création d'une SCI ne peut se faire seul. La présence d'au moins 2 associés est obligatoire. Cette règle découle du Code civil, qui ne prévoit la possibilité d'une société à associé unique que pour la SASU et l'EURL.

 

✏️ À noter :
La réunion de toutes les parts sociales en une seule main en cours d'existence de la SCI ne la dissout pas automatiquement. La société dispose d'un délai d'un an pour régulariser sa situation, en trouvant un nouvel associé. Si elle ne le fait pas, elle peut être dissoute sur requête auprès du tribunal par toute personne ayant un intérêt.
 
✍️ En résumé :
  •  La SCI présente de nombreux avantages, dont une grande souplesse de fonctionnement, le choix du régime d'imposition et une transmission du patrimoine simplifiée.
  • Cependant, la SCI n'est pas dénuée d'inconvénients : responsabilité illimitée des associés, complexité de cession des parts sociales, longues formalités de création, financement limité, etc.
  • Le choix de créer une SCI dépend de vos besoins et de votre situation personnelle. Il est crucial de bien analyser les avantages et les inconvénients de cette forme juridique avant de prendre une décision.

FAQ


  • Au sein d'une SCI familiale, la vente forcée d'un bien est impossible. La cession des parts sociales est soumise à l'approbation des autres associés. Cette particularité protège le patrimoine familial contre les risques de dispersion en cas de mésentente.

  • Investir dans un bien immobilier via une SCI offre la possibilité d'amortir le bien. L'amortissement consiste à déduire chaque année une partie de sa valeur du bénéfice imposable. En pratique, cela signifie que les loyers perçus par la SCI sont fiscalement moins imposés, car une partie est compensée par l'amortissement. Ainsi, une SCI à l'IS peut encaisser des loyers importants, tout en affichant un bénéfice fiscalement faible.
Modifications
Détails
Mise à jour le 26 mars 2024 : vérification des informations juridiques

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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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