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Monter sa SCI grâce à l'apport ou l'achat d'un immeuble ?

Créer une SCI
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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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La société civile immobilière, plus connue sous les initiales « SCI » permet de gérer facilement un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes.

La constitution de ce patrimoine immobilier peut se faire de manière différente : 

  • soit par le biais d’un apport, c’est-à-dire qu’en tant qu’associé vous allez apporter un bien immobilier que vous possédiez ; 
  • soit la SCI achète directement un bien immobilier après sa constitution

 

Dans le premier cas, l’achat sera effectué préalablement à la création de votre SCI, contrairement au second cas, où la SCI sera créer avant l’achat du bien. 

Pour vous aider, Captain Contrat vous détaille les deux cas de figure et résume les avantages et inconvénients de chacune d’elles. 

 


L’apport d’un bien immobilier à une SCI 

 

L’apport est une opération préalable à la constitution de la SCI

L’apport d’un bien immobilier est un apport en nature, c’est un bien détenu en propre par un ou plusieurs associés. L’associé recevra en contrepartie des parts sociales proportionnellement à la valeur de cet apport. 

 

Le transfert de propriété 

 

Un apport en nature implique un transfert de propriété

L’étendu de ce transfert est proportionnel à la nature des droits apportés à la SCI : 

  1. Soit vous cédez la pleine propriété du bien, ce qui signifie que la SCI en deviendra propriétaire.
  2. Soit vous cédez des droits démembrés, à savoir : 
  • Uniquement l’usufruit : Vous conserverez la propriété du bien mais vous devrez en laisser la libre jouissance à la SCI. Elle pourra ainsi le louer et percevoir les revenus locatifs. 
  • Uniquement la nue-propriété : La SCI disposera du droit de propriété mais devra respecter votre droit d’usufruit, c’est-à-dire habiter l’immeuble ou le louer et en percevoir les revenus. 

 

L’évaluation de l’apport 

 

Pour déterminer le nombre de parts sociales attribués à un associé apporteur, l’évaluation du bien apporté est nécessaire. 

La SCI étant une société civile, l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Vous pouvez décider avec les autres associés d’évaluer vous-même le bien immobilier apporté. 

Dans ce cas, vous devrez faire preuve d’objectivité : une sous-évaluation peut défavoriser l’associé apporteur qui aura moins de parts sociales et une surestimation du bien peut engager votre responsabilité à l’égard des créanciers de la société. 

L’intervention d’un commissaire aux apports permet une évaluation objective et désintéressée. Elle peut également éviter un désaccord entre les associés sur ce sujet. 

Bon à savoir : Si vous souhaitez faire appel à un commissaire aux apports, une décision à la majorité des associés doit acter sa nomination. 

Les formalités

 

Il faut savoir que les communes disposent depuis 2014 d’un droit de priorité sur les cessions de biens immobiliers se situant dans une zone définie par la collectivité. Vous devez vous assurer de purger ce droit de préemption des communes avant de réaliser votre apport. 

Pour cela, vous pouvez vous informer auprès de votre mairie et remplir une déclaration d’intention d’aliéner ; la collectivité devra y répondre dans un délai de deux mois. 

L’apport d’un bien immobilier à une SCI doit être constaté devant un notaire, qui rédigera un acte sous la forme authentique. Les honoraires du notaire sont donc des coûts à prendre en compte. 

Une fois les statuts signés et avant l’immatriculation de la SCI, l’apport de l’immeuble doit faire l’objet d’une publicité foncière pour être rendu opposable aux tiers. 

Enfin, une taxe, appelée un droit d’enregistrement est susceptible de s’appliquer si l’apport est effectué à titre onéreux à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou si l’apport est effectué (à titre gratuit ou onéreux)  à une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

 

Bon à savoir : Vous pouvez réaliser cet apport au cours de la vie sociale de SCI. Cela donnera lieu à une augmentation de capital pour vous attribuer les parts sociales. 

Dans ce cas, une copie du procès-verbal constatant l’opération doit être déposée au rang des minutes d’un notaire et enregistré auprès du service des impôts des entreprise dont dépend la SCI. Les formalités de publicité et le dépôt au greffe des documents modificatifs devront être réalisés. 

La fiscalité de l’apport 

 

L’apport d’un bien immobilier étant assimilée à une cession immobilière, une plus-value peut être constatée au bénéfice de l’associé apporteur. 

Autrement dit, si la valeur des parts sociales qui lui ont été attribuées est supérieure au prix d’acquisition du bien, l’associé sera imposé au taux forfaitaire de 19% en application du régime de l’imposition des plus-values des particuliers. 

Deux cas d’exonération existent : si l’immeuble apporté est la résidence principale de l’associé ou si l’associé est retraité ou en situation d’invalidité. 

 

L’achat d’un bien immobilier par la SCI

 

En principe, lorsque plusieurs personnes achètent un bien en commun, ils seront propriétaires indivis. Ils disposeront chacun d’un même droit de propriété et toute décision de gestion devra être prise à l’unanimité, c'est le fameux cas de l'indivision

L’achat par la SCI va permettre d’éviter l’application du régime de l’indivision entre les associés et de réaliser un projet immobilier commun. 

Le mécanisme est plus simple qu’un apport, les formalités étant particulièrement allégées.

 

Le financement de l’achat

 

La SCI doit disposer des fonds nécessaires pour financer l’achat du bien immobilier. 

Pour cela, plusieurs solutions existent en pratique : 

  • Par voie d’apport : 
  • Lors de la constitution, les apports en numéraire, c’est-à-dire les apports de sommes d’argent, effectués par les associés sont suffisants pour financer l’acquisition. La SCI utilisera ces fonds, sans recourir à l’emprunt.  
  • Au moment de l’acquisition, les associés effectuent des apports en compte courant d’associés afin de permettre à la SCI de financer l’acquisition. 
  • Une solution mixte est possible : des apports en numéraire et des apports en compte courant peuvent être effectués. 
  • Par recours à l’emprunt : 
  • Soit les associés empruntent personnellement et reversent l’argent à la SCI par le biais d’un apport en numéraire (en échange de parts sociales) ou par un apport en compte courant.
  • Soit la SCI emprunte en sa qualité de personne morale et remboursera le prêt grâce aux loyers versés par les locataires ; cette solution n’étant possible que dans le cadre d’un investissement locatif. 
  • Par le mécanisme de vente à soi-même : en tant qu’associé vous pouvez décider de vendre votre bien immobilier à la SCI (avec imposition de votre plus-value). Cette opération est légale uniquement si elle a vocation à permettre la gestion d’un bien entre plusieurs personnes. Mais si votre seul but est d’échapper à l’impôt, vous vous exposez à des sanctions

 

Les formalités

 

L’achat d’un bien immobilier par la SCI répond aux mêmes formalités qu’un achat classique

L’acte de vente sera signé devant le notaire par le gérant de la SCI et le vendeur ; les frais de notaire seront calculés en fonction du prix de vente du bien. Le notaire publiera l’acte de vente à la conservation des hypothèques et conservera l’original (la « minute »). 

 

La responsabilité des associés 

 

Les associés de SCI sont responsables personnellement indéfiniment à l’égard de la SCI des dettes qu’elle a contracté. 

Cela signifie que le prêteur pourra demander à la SCI le remboursement, mais si celle-ci ne peut honorer le paiement, il pourra demander aux associés le remboursement de la dette de la SCI.  

Par ailleurs, cette responsabilité n’est pas solidaire : cela signifie que chaque associé sera tenu au paiement de la créance à proportion de sa détention de parts sociales. Aucun associé ne pourra être tenu de l’intégralité de la créance. 

Bon à savoir : Si vous êtes un entrepreneur individuel, votre domicile principal ne peut faire l’objet d’une saisie pour rembourser vos créanciers professionnels. Cette insaisissabilité légale est de droit mais ne s’applique pas aux parts sociales de la SCI, quand bien même celle-ci aurait été créée pour l’achat de votre domicile principal. 

 

 

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients 

 

 

Apport d’un immeuble à une SCI

Achat d’un immeuble par la SCI

Avantages

  • Apport réalisé en contrepartie de parts sociales à proportion de la valeur de l’immeuble
  • Pas d’emprunt à contracter
  • Évite le régime de l’indivision
  • Évite un transfert de propriété d’un bien immobilier déjà détenu par un associé
  • Absence de plus-value de cession imposable
  • Fait supporter l’emprunt à la SCI

Inconvénients

  • Nécessité de faire appel à un notaire (coûts)
  • Purge du droit de préemption des communes
  • Imposition de la plus-value de l’associé au taux forfaitaire de 19%
  • Évaluation objective du bien apporté
  • Répartition des parts sociales
  • Responsabilité indéfinie des associés pour dette contractée par la SCI
  • Pas de bénéfice du prêt à taux zéro, du plan épargne-logement ou de la réduction d’impôt accordé au titre des investissements locatifs
  • Constitution d’une hypothèque sur l’immeuble par le prêteur de la SCI pour garantir le remboursement

 

Prêt à vous lancer ? 

 

Constituer sa SCI implique une attention particulière, que ce soit dans l’apport ou l’achat d’un bien immobilier, ou dans la rédaction des statuts. Captain Contrat est disponible pour vous accompagner dans vos démarches et vous dirigez si besoin vers des professionnels du droit compétents en la matière.

 

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