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Modèle de bail précaire : quels sont les risques ?

Négocier un contrat de bail commercial
Négocier un contrat de bail commercial
Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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Le bail précaire peut être dans certains cas, le contrat de location le mieux adapté pour les activités d’un entrepreneur. Par exemple, il permet de ne pas s’engager sur une longue période, lorsqu’on vient de démarrer son entreprise et qu’on ignore encore si elle va se développer ou non. Pour que ce bail puisse procurer les avantages qui sont les siens, il faut que les parties parviennent à bien respecter l'ensemble de ses exigences rédactionnelles. En effet, comme c’est le cas pour toutes les formes de contrat, le bail précaire doit comporter des mentions obligatoires. Malheureusement, ignorant quelles sont réellement ces informations, nombreux sont ceux qui font le choix d’exploiter des modèles disponibles sur internet pour leur rédaction.

 

 

Bail précaire et modèle, quelles différences ?

 

Bail précaire, quelles sont les mentions obligatoires ?

 

Pour commencer, il faut noter que le bail précaire — encore appelé bail de courte durée — est un contrat de location dont la durée ne peut dépasser trois ans. C’est en effet un bail qui déroge au régime des baux commerciaux dont la durée ne peut en principe pas être inférieure à neuf ans. Pour que le bail soit valable, les parties doivent clairement y mentionner leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux. Il est conseillé de consacrer spécialement une disposition à l’article L 145-5 du Code de commerce qui contient les dispositions spécifiques au bail dérogatoire. Le contrat doit entres autres préciser de façon claire :

  • que le bail est conclu à compter de l’entrée dans les lieux du locataire ;
  • que le locataire s’engage à utiliser les lieux à titre commercial uniquement (préciser les activités à mener) ;
  • que le locataire ne bénéficie pas du régime très protecteur des baux commerciaux ;
  • la durée du contrat : soit un contrat de trois ans ; soit de moindres durées, renouvelables ou non ;
  • le montant de du loyer : il n’est pas plafonné et est fixé librement entre les parties ;
  • les conditions de renouvellement,
  • les règles relatives à la résiliation,
  • l’état des lieux ;


Modèle de contrat de bail, pourquoi est-ce un risque ?

 

L’exploitation des modèles pour la rédaction des baux précaires peut être vraiment préjudiciable. En effet, un grand problème que posent ces modèles est relatif au fait que les clauses qui y sont prévues ne sont pas toujours adaptées à la situation particulière de chaque société et de son contexte. Cela oblige donc, lorsque l'on décide d’exploiter un modèle, à identifier les clauses qui conviennent à son entreprise et à écarter les autres. Cet exercice peut être très difficile à faire, d'autant plus lorsqu’on n’a aucune connaissance spécifique et détaillée en droit des baux. Un autre point concerne la source des modèles. De nombreux baux dérogatoires disponibles sur internet sont de sources douteuses. Les règles de droit n’étant pas les mêmes partout et évoluant en permanence, on ne peut être sûr du fait que les clauses insérées respectent ou non la législation en vigueur. Là aussi, une maîtrise des enjeux juridiques est importante afin de se rendre compte de la légalité du texte.
Ceci dit, comme justement on a recours aux modèles quand on n’est pas spécialiste de droit. Il s’agit donc d’une erreur qui peut être à la base de nombreux litiges et même exposer le contrat à des risques de nullité.

En cas d'erreur, votre contrat de location risque d'être transformé en convention d'occupation précaire.

 

 

 

Bail précaire et modèle, que faut-il privilégier ?

 

Comme vous pouvez déjà le deviner à partir de nos explications ci-dessus, lorsqu’on décide de rédiger un bail précaire, il est plus qu’indiqué de solliciter l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux. C’est en effet le moyen le plus sûr de s’assurer de la validité juridique d’un bail précaire. Étant spécialiste du domaine, l’avocat pourra vous donner son avis sur les clauses que vous prévoyez d’insérer en vous indiquant si elles sont légales ou non. Vous pouvez même faire le choix de confier directement la rédaction du bail à l’avocat. Pour conclure, notons que le bail précaire doit comprendre certaines informations nécessaires pour être valable. Lorsqu’on ne s’y connait pas en droit des baux commerciaux, il est préférable de confier la rédaction à des spécialistes. L’exploitation des modèles peut exposer à de nombreux risques et même entraîner la nullité du bail.

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