Requalification du bail précaire en bail classique : quels sont les risques ?

La loi donne la possibilité aux entrepreneurs de signer un bail précaire ou « bail de courte durée » dans le cadre de leurs activités. Le but est de leur donner la possibilité de se rétracter si besoin il y a, dans un court délai et cela est bien utile dans pas mal de cas où l'entrepreneur manque de visibilité sur le développement de son business.

Mais attention car il y a quelques cas où un bail précaire peut être requalifié de bail commercial. Comme vous devez vous en douter, lorsque cela arrive, les parties perdent les avantages que leur procure le bail précaire.

Si une partie tient à ses avantages et ne souhaite pas voir le bail requalifié, ce dernier doit respecter quelques exigences de la loi. Quelles sont ces exigences ? Cet article vous apporte des éclaircissements à ce sujet.

Bail précaire, quelles sont ses caractéristiques ?

Le bail précaire ou « bail dérogatoire » est un contrat de location qui est signé par un entrepreneur pour une durée maximale de trois ans. Le terme « précaire » est en effet utilisé en raison de cette durée exceptionnellement courte.

Le Code de commerce prévoit que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Cependant, l’article L 145-5 du même code prévoit l'aménagement suivant « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » C’est donc ce dernier article qui consacre le bail précaire.
Il donne la possibilité aux parties de conclure un seul bail de trois ans ou plusieurs baux successifs, mais dont la durée totale ne peut excéder les trois ans. Ces possibilités sont en effet données par la loi afin de permettre aux parties de changer d’avis, le cas échéant, après une courte durée.

Requalification en bail commercial, quelles  conditions ?

Le bail précaire est un contrat qui n’entre pas dans le régime des baux commerciaux. Mais la loi prévoit des cas où ce bail peut être requalifié en bail commercial. En effet, l’article L 145-5 du Code de commerce prévoit qu'à l'échéance du bail de précaire, si le preneur des locaux est laissé en possession du bien, un nouveau bail tacite entre en vigueur dont les effets sont régis par les règles d'un bail commercial classique.

Le Code de commerce précise également « Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. » Il ressort donc des dispositions de ces articles qu’après trois ans, l’entrepreneur ne peut bénéficier du renouvellement de son bail précaire en un nouveau bail de trois ans. S’il ne libère pas les lieux, le bail précédemment signé se transforme donc en un bail commercial.
La loi donne la possibilité au propriétaire de s’opposer au maintien de l’entrepreneur locataire dans les lieux. Le bailleur peut donc donner congé sans payer une indemnité d’éviction. Pour ce faire, il a un délai d’un mois pour se manifester.

Requalification d'un bail précaire, quelles conséquences ?

Si le bail précaire est requalifié en bail commercial, le statut d’ordre public devient applicable au contrat. Cela signifie que la durée du bail sera désormais portée à neuf ans. Et comme c’est le cas pour les baux commerciaux, l’entrepreneur ne pourra donner congé qu’à l’issue de chaque période triennale. Les règles du bail commercial deviennent également applicables au bailleur. Celui-ci sera contraint en cas de refus de renouvellement de verser une indemnité d’éviction à l’entrepreneur.

Comment éviter la requalification du bail précaire en bail classique ?

Pour éviter le risque de requalification, les parties doivent prendre quelques dispositions. Pour commencer, lors de la rédaction du contrat, une mention des dispositions du code de commerce est nécessaire. Il s’agit de bien préciser qu’on est dans le cas d’un bail précaire et que les dispositions de baux commerciaux ne s’appliquent pas. Mais encore plus important, il faut préciser la durée du contrat et veiller au respect des délais exigés en cas de résiliation du bail précaire. Le locataire est tenu de quitter les lieux au plus tard un mois après la fin du bail précaire. Le bailleur doit lui aussi, dans les 30 jours suivant la fin du bail précaire, adresser une demande pour exiger le départ du professionnel des lieux. Attention également à ne pas basculer sous le régime incertain de la convention d'occupation précaire. En conclusion, notons que le bail précaire est conclu pour une durée de trois au plus et qu’il ne peut être renouvelé après ce délai. Par conséquent, dès lors que le bail dérogatoire atteint trois ans, le professionnel locataire doit simplement quitter les lieux pour ne pas le voir requalifié en bail commercial. Le bailleur doit lui aussi exiger le départ du locataire, si ce dernier ne se décide pas. La loi donne un délai supplémentaire d’un mois aux deux parties pour se manifester.