Cession d'un bail commercial : mode d'emploi

Sous conditions, le locataire d'un local commercial peut céder son bail commercial à un autre professionnel. Cette opération peut lui permettre de déménager ou de récupérer une somme d'argent avant de mettre un terme à son activité.

Comment céder un bail commercial ? Quelle est la procédure à suivre ? Le bailleur peut-il s'opposer à cette cession ?

Captain Contrat vous guide dans vos démarches liées à la cession d'un bail commercial.

Qu’est-ce que la cession d’un bail commercial ?

La cession d'un bail commercial repose sur la transmission du contrat de location d'un local commercial du locataire actuel (cédant) à un nouveau locataire (cessionnaire). On dit que l'occupant des lieux cède son droit au bail. Le bail commercial initial persiste. Seul un changement de locataire est opéré.

Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du bail commercial ?

Dans la majeure partie des cas, les bailleurs interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail, en incluant une clause dans le contrat. Toutefois, les propriétaires ne sont pas toujours autorisés à s'opposer à la cession du bail.

Le bailleur peut s’opposer à la cession du bail seul

Si le locataire souhaite céder uniquement son bail, tout en conservant son fonds de commerce, le bailleur peut s'opposer à cette opération. La plupart des baux commerciaux contiennent ainsi une clause qui interdit au locataire de céder son bail. 

L'occupant des lieux doit donc s'assurer que le contrat de bail commercial autorise cette opération. Par ailleurs, si le contrat de bail autorise la cession, le locataire doit vérifier si le contrat contient une clause d'agrément ou une clause de préemption. Si tel est le cas, le locataire doit respecter la procédure qui est mentionnée dans le contrat de bail. 

Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession d’un fonds de commerce 

En cas d'arrêt de l'activité, la cession du fonds de commerce peut être envisagée. L'acheteur acquiert alors l'intégralité des éléments le constituant, dont font partie :

• L'enseigne ;
• Les équipements ;
• La clientèle. En l'absence de clients, la vente est considérée comme une simple cession de droit au bail. En effet, sans clients, le fonds de commerce ne peut pas exister ;
• Le droit au bail.

Le propriétaire du local commercial n'a pas le droit d'interdire cette opération. Les clauses insérées dans le contrat empêchant la cession du bail si le fonds est vendu ne sont pas valables. 

Si le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce, il peut la soumettre à des conditions. Il peut intégrer dans le contrat :

• Une clause d'agrément.
• Une clause tolérant la cession du bail commercial seulement si le fonds est vendu en totalité.

Le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert du bail commercial

En cas de fusion, scission, apport partiel d'actifs ou transfert universel de patrimoine (TUP), la société locataire du bail commercial est absorbée par une société absorbante. Le droit au bail lui est automatiquement transmis, sans formalité à accomplir. Le propriétaire du local commercial ne peut pas s'y opposer. 

Quelles sont les étapes pour céder un bail commercial ? 

La cession d'un bail commercial 3 6 9 se déroule en 4 étapes.

Étape 1 : Rédiger le contrat de cession du bail commercial

La cession de bail fait l'objet :

• Soit d'un contrat écrit signé entre les parties ;
• Soit d'un acte notarié ;
• Soit d'un avenant au contrat de bail commercial.

Le contrat de cession doit au minimum préciser : 

• Les conditions du bail ;
• Le montant du prix de vente ;
• Les conditions et mode de paiement.

Étape 2 : Etablir un état des lieux lors de la prise de possession du local par le cessionnaire

Lors de la cession du bail commercial, l'établissement d'un état des lieux entre le bailleur et le locataire sortant ou un tiers mandaté par eux est obligatoire (article L145-40-1 du Code de commerce). Le document doit être conservé par chaque partie. Il protège le cédant si le nouveau locataire occasionne des dégâts au local.

Étape 3 : Informer le bailleur

Le cédant ou le cessionnaire est tenu de notifier au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce la cession du bail par acte de commissaire de justice. Si le bailleur a donné son accord à l'opération dans un acte notarié, il n'est pas nécessaire de l'informer.

L'acte de commissaire de justice doit mentionner : 

• L'identité du repreneur du bail et ses coordonnées ;
• La date de la cession pour savoir à partir de quand le nouveau locataire est redevable du règlement du loyer.
  
  

Étape 4 : Enregistrer et publier la cession

Dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte de cession du bail, il doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Si le contrat se présente sous la forme d'un acte notarié, son enregistrement est effectué auprès du service des impôts du notaire.

Quelles sont les conséquences de la cession du bail ?

Lors de la cession d'un bail commercial, le locataire sortant cède à une autre personne :

• La jouissance du local commercial.
• L'obligation de régler le loyer.
• L'obligation d'exécuter les conditions de la location ;
• Le droit au renouvellement du bail (article L145-8 du Code de commerce).

Le cessionnaire prend la place du cédant pour la durée restant à courir dans le contrat. La caution de l'ancien occupant du local est libérée de son engagement, sauf si une clause prévoit qu'il soit prolongé en cas de cession de bail.

Quelle est la fiscalité de la cession de bail commercial ? 

Les droits d'enregistrement de l'acte de cession 

Lors du dépôt de l'acte de cession de bail, le cessionnaire doit payer des droits d'enregistrement. Ils sont calculés sur le prix de cession et fonctionnent par tranches d'imposition : 

• 0 % jusqu'à 23 000 €

• 3 % entre 23 001 et 200 000 €

• 5 % au-delà de 200 000 €

L'imposition de l'ancien locataire du local commercial

Le droit au bail est intégré dans l'actif immobilisé. Par conséquent, en le cédant, l'ancien occupant du local commercial réalise une plus-value ou une moins-value professionnelle. Les modalités d'imposition varient selon la nature du cédant : 

• Entrepreneur individuel ou société assujettie à l'impôt sur le revenu (IR). La plus-value court terme (bail détenu depuis moins de deux ans) est intégrée dans le résultat. Elle est ensuite soumise à l’IR dont le cédant est redevable. La plus-value long terme (bail détenu depuis plus de 2 ans) est quant à elle imposée à 30 %.
• Société assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). Quelle que soit la durée de détention du bail, le montant de la plus-value est intégré dans le résultat de l'exercice en cours au moment de la cession. Elle est ensuite imposée à l’IS.
  

Pour le locataire entrant, le droit au bail est inscrit à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.