Convention d’occupation précaire : quelles différences avec un bail précaire ?

En réalité, lorsqu’un porteur de projet décide de prendre en location les locaux d’un tiers pour y exploiter son fonds de commerce, il lui est donné la possibilité de choisir entre plusieurs types de contrats. Ces types de contrats diffèrent à plusieurs points et donc, il important de se renseigner pour réussir à faire le choix adéquat.

En effet, nombreux sont ceux qui confondent « bail précaire» et « convention d’occupation précaire ».

Convention d'occupation précaire et bail précaire

Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

On entend par bail précaire, un bail conclu par une entreprise pour une courte durée. En réalité, selon les dispositions du Code de commerce «la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Cela signifie donc qu’en temps normal, lorsqu’un entrepreneur décide de prendre en location un immeuble, dans le cadre de ses activités, il ne peut signer pour une durée en dessous de neuf ans.

Mais dans certains cas, les chefs d’entreprises peuvent se retrouver dans l’incapacité d’honorer un tel contrat. C’est donc pour leur rendre la tâche plus facile que le législateur a ensuite donné la possibilité d’opter pour une durée plus courte.

En effet, l’article L 145-5 du Code de commerce prévoit qu’au moment de l’entrée du preneur dans les lieux, les parties peuvent déroger aux dispositions citées précédemment « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans». Autrement dit, la loi permet au bailleur et au locataire de conclure plusieurs contrats de location. Mais la durée totale de ces contrats successifs ne doit pas dépasser trois ans.

Convention d’occupation précaire : définition

La convention d’occupation précaire est quant à elle, un droit d’occupation consenti par un propriétaire foncier, à une entreprise contre paiement d’une redevance. Elle se conclut pour une durée déterminée ou indéterminée et doit être justifiée par de circonstances exceptionnelles.

En réalité, cette convention permet de s’affranchir des règles relatives aux baux commerciaux – durée, plafonnement du montant de loyers… – dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce. Elle a un caractère provisoire permettant d’affirmer que « l’occupant commerçant ne peut espérer créer et exploiter dans les lieux un fonds de commerce, lequel se caractérise par la permanence et la stabilité de son installation. Le commerçant ne peut fonder aucun espoir d’avenir, puisqu’il s’expose à voir du jour au lendemain disparaître les relations contractuelles ».

Pour être conclue donc, les parties doivent forcément justifier d’un motif légitime de précarité. Par exemple, des locaux en attente d’expropriation, de réhabilitation ou de démolition constituent une véritable légitimité de précarité. La convention est conclue avec un droit réservé au propriétaire de la rompre à tout instant en raison d’un évènement dont l’arrivée est prévisible, mais exceptionnelle.

Convention d’occupation précaire et bail dérogatoire : Quelles différences ?

Les différences entre convention d’occupation précaire et bail dérogatoire se trouvent à plusieurs niveaux.

Une première concerne la réglementation des deux types de contrats. En réalité, le bail dérogatoire est régi par la loi. C’est le code de commerce qui prévoit son existence et les modalités de sa mise en œuvre. A l'inverse, la convention d’occupation précaire n’est quant à elle régie par aucune disposition législative. Il s’agit d’une création purement jurisprudentiel, créée pour palier un vide juridique.

On note également une différence pour ce qui est du statut du bénéficiaire pour les deux types de contrats. En effet, si le bénéficiaire d’un bail dérogatoire possède la qualité de « locataire», ce n’est pas le cas pour celui d’une convention d’occupation précaire. Ce dernier est plutôt désigné par le terme de « occupant ». À ce titre, il ne paie pas de loyer, mais une redevance. C’est d’ailleurs cela qui explique aussi le fait que la convention n’est pas un bail, contrairement au bail dérogatoire. Le montant de la redevance doit être bien plus faible que celui d’un loyer normal.

Autre différence, celle de la durée des contrats. Comme nous venons de l’expliquer, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de trois ans. Ce qui signifie que le terme du contrat ce qui complique toute vélléité de renouvellement du bail précaire. Le locataire ne peut pas davantage résilier un bail dérogatoire avec la même souplesse qu'un contrat de location classique.

En revanche, pour ce qui concerne la convention d’occupation précaire, la durée n’est pas déterminée. En réalité, comme nous l’avons expliqué, la convention prend normalement fin à la survenue d’évènements exceptionnels, indépendants de la volonté des parties. C’est d’ailleurs cet aspect qui explique la précarité du droit de l’occupant.

En résumé, on note que le bail précaire et la convention d’occupation précaire différent en de nombreux points et notamment parce qu'ils ne sont pas régis par les mêmes textes. La première est prévue par la loi, la deuxième est une création de la jurisprudence. Aussi, le terme du bail précaire est connu alors que celui de la convention d’occupation peut être indéterminé. Et pour finir, le bénéficiaire d’un bail précaire est un locataire tandis que celui d’une convention d’occupation précaire est juste un occupant.