Convention d’occupation précaire en 2024 : définition et conditions

En droit français, le bail commercial est un contrat commercial dont les règles sont particulièrement rigides : la durée du contrat est fixée à neuf ans, le preneur peut bénéficier d'une indemnité d'éviction en cas de résiliation du contrat. La convention d'occupation précaire permet, dans certaines conditions, de déroger au régime strict des baux commerciaux. 

Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire ? 

La convention d’occupation précaire est un droit d’occupation consenti par un propriétaire foncier, à une entreprise contre paiement d’une redevance. Elle est conclue pour une durée déterminée ou indéterminée et doit être justifiée par des circonstances exceptionnelles.

La convention d'occupation n'est pas assimilable à un bail : celui qui occupe le bien est un occupant et non un locataire. Par ailleurs, il paye une simple redevance au lieu d'un loyer. Dans la majorité des cas, le montant de cette redevance est très inférieur au loyer que le propriétaire pourrait toucher dans le cadre d'un bail commercial classique. 

La convention d'occupation précaire a été créée par la jurisprudence. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, elle figure dans le Code de commerce à l'article L. 145-5-1 qui précise que les règles relatives aux baux commerciaux ne sont pas applicables à la convention d'occupation précaire. Ainsi, l'occupant n'a pas de droit au renouvellement et ne peut pas prétendre à une indemnité d'éviction. 

Dans quels cas peut-on conclure une convention d'occupation précaire ?

Il est possible de conclure une convention d'occupation précaire que dans certaines circonstances. En effet, lorsqu'un bailleur décide de mettre son bien à la disposition d'une société qui exploite un fonds de commerce, c'est le régime des baux commerciaux qui doit s'appliquer par principe. La convention d'occupation précaire ne peut être que l'exception. C'est pourquoi le juge peut requalifier une convention d'occupation précaire en bail commercial s'il estime que les conditions de validité ne sont pas remplies.

Pour qu'une convention d'occupation précaire soit valide, il faut donc pouvoir prouver l'existence d'une situation de précarité.

L'existence d'une situation de précarité

La convention d'occupation précaire ne peut être signée entre le propriétaire du bien et l'occupant que si les parties peuvent justifier d'une situation objective de précarité indépendante de leur volonté. 

Par exemple, une convention précaire peut être conclue pour l'occupation d'un local commercial situé dans un immeuble qui va être détruit. Dans ce cas de figure, la précarité de la convention est certaine : le bien ne peut être occupé que pendant une période indéterminée jusqu'à la démolition de l'immeuble. C'est un évènement exceptionnel extérieur, et non la volonté des parties, qui marquera la fin de la convention d'occupation précaire. 

Concrètement, les parties doivent prouver qu'ils n'ont pas eu recours à cette convention pour échapper aux règles sur les baux commerciaux, mais parce que la situation était telle qu'ils n'avaient pas d'autres choix. 

Une redevance inférieure au prix du marché

Cette seconde condition de validité est d'origine jurisprudentielle, elle n'est pas prévue par l'article L. 145-5-1 du Code commerce. Toutefois, les juges exigent que la redevance payée par l'occupant au propriétaire soit modique ou inférieure au prix moyen du marché. 

Cette faible redevance permet de prouver que le propriétaire n'a pas imposé la convention d'occupation précaire, mais qu'il existe des circonstances exceptionnelles qui justifient que le bien ne soit pas loué à son prix normal. 

Quelle est la différence entre une convention d'occupation précaire et un bail précaire ? 

Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

L'article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. On parle de bail 3-6-9. Cela signifie donc que lorsqu’un entrepreneur décide de prendre en location un immeuble dans le cadre de ses activités, il ne peut signer pour une durée inférieure à neuf ans. 

Cette règle relative à la durée minimum du bail commercial a été instaurée pour protéger le locataire. Cependant, il existe de nombreuses situations pour lesquelles cette règle est inadaptée. En effet, le locataire n'a pas toujours intérêt à s'engager pour une telle durée.

C'est pourquoi l’article L. 145-5 du Code de commerce permet au preneur et au bailleur de conclure un bail dit "précaire" ou "dérogatoire". Ce bail, dont la durée ne peut dépasser trois ans, permet de déroger aux règles classiques des baux commerciaux.

Quelle est la différence entre bail précaire et convention d'occupation précaire ?

Si le bail précaire permet de déroger aux règles du bail classique, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un véritable bail commercial. Le preneur est locataire du bien immeuble et il paye un loyer.

Cela n'est pas le cas de la convention d'occupation précaire qui concerne un occupant qui paye une redevance. Il y a une différence de nature fondamentale entre le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire : le bail dérogatoire est encadré par la loi alors que la convention d'occupation précaire a été créée par la jurisprudence pour qualifier des situations exceptionnelles (travaux, catastrophe naturelle, etc).

En clair, le bail précaire est conclu parce que les parties ne souhaitent pas que la durée minimum de neuf ans s'applique à leur bail. Or, si la convention d'occupation précaire déroge, elle aussi, au droit commun, elle n'est pas conclue dans le but d'échapper aux règles strictes applicables aux baux commerciaux. Ce sont des circonstances indépendantes de la volonté des parties qui rendent la conclusion d'une telle convention nécessaire.