Bail commercial 3 6 9 : quelle durée du bail commercial ?

Vous êtes propriétaire d’un local à usage commercial que vous souhaitez mettre à la location ? Ou vous êtes un entrepreneur à la recherche de locaux à louer pour exercer votre activité ?

Pour encadrer cette relation, bailleur et preneur doivent conclure un contrat de bail commercial. 

Mais pour quelle durée ? Quelles sont les règles et dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 relatives à la durée du bail 3/6/9 ou bail dit “classique” ? 

Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux, vous répond et vous accompagne dans la négociation et la signature de votre contrat de bail commercial. 

1/ Bail 3/6/9 ou bail “classique” : une durée minimale de 9 ans

Les règles relatives à la durée du bail 3/6/9 sont régies par l’article L.145-4 du Code de commerce. Cet article précise que la durée du bail commercial classique ne peut être inférieure à 9 ans. 

Il s’agit d’une durée minimale d’ordre public. Toute clause contraire présente dans le contrat de bail sera réputée non écrite. 

Le bail commercial s’inscrit donc par principe dans la durée. Ceci dans le but premier de favoriser et sécuriser le sort du locataire. 

En effet, ce dernier conserve la faculté de résilier le bail par anticipation (sous certaines conditions que nous étudierons ci-dessous), tandis que le bailleur s’engage à maintenir son engagement durant les neuf années prévues, sauf rares exceptions.   

La signature d’un contrat de bail n’engage donc jamais le locataire pour une durée minimum de neuf ans. Depuis la loi Pinel de 2014, le locataire dispose toujours d’une possibilité de résilier son contrat de bail de façon anticipée, excepté dans deux cas : 

• pour les baux commerciaux signés entre propriétaire et gérants de certaines résidences touristiques (art.L.321-1 du code du tourisme) ; 
• pour les baux commerciaux à usage de bureaux, de stockage ou ceux construits pour un usage unique (sans possibilité de déspécialisation) comme les cinémas, les salles de spectacles, etc. 
  
  

Ceci étant, si la durée de 9 ans est favorable au locataire car elle lui permet de développer son fonds de commerce dans la durée, cette stabilité est aussi intéressante pour le propriétaire, car elle lui assure des revenus fonciers stables dans la durée. C’est aussi la raison pour laquelle l’investissement dans l’immobilier commercial et les murs commerciaux est très apprécié des investisseurs et des foncières.

2/ Bail 3/6/9 : des règles de résiliation anticipée favorables aux locataires 

Cette durée minimale d’ordre public de neuf ans est néanmoins nuancée par la possibilité laissée aux parties de résilier le contrat de manière anticipée. Cette liberté n’est pourtant pas la même selon que la demande provienne du locataire ou du bailleur. 

Des règles de résiliation favorables au locataire 

La loi Pinel du 18 juin 2014, en instaurant de nouvelles règles notamment relatives à la durée du bail, est restée principalement favorable aux locataires en renforçant leurs droits. 

Ainsi, le locataire ayant conclu un contrat 3/6/9 peut, sans avoir à se justifier, donner congé, c'est-à-dire résilier son contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale (au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans de contrat). 

Le locataire devra prévenir son bailleur au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Depuis la loi Pinel, il n’est donc plus possible de conclure des baux 3/6/9 à durée ferme (sauf exception légale vue plus haut, notamment pour les locaux à usage unique). 

Bon à savoir : le locataire dispose même de la possibilité de résilier son contrat de bail à tout moment (sans respect de l’expiration d’une période triennale), dès lors qu’il fait la demande de bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits de pension d’invalidité. Il devra toutefois respecter le préavis de 6 mois et alerter son bailleur en bonne et due forme. 

Des possibilités réduites pour le bailleur 

A l’inverse, le bailleur dispose de beaucoup moins de marge de manœuvre. Une fois engagé pour un bail de 9 ans, cette durée s’impose à lui. 

Seuls quatre cas exceptionnels lui permettent de résilier le bail de manière anticipée et d’exercer son congé triennal :

• en cas d’impayés laissant place à une procédure d’expulsion (résiliation judiciaire) ; 
• pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant ; 
• pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage d’habitation ; 
• pour exécuter des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain (art. L145-4 alinéa 2 du Code de commerce). 
  
  

Dans ces cas et comme pour le locataire, le bailleur est tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois et d’informer son locataire par acte d’huissier. 

Modèle de bail commercial 

3/ L’issue du bail classique à l’expiration des 9 ans : quelles conséquences ? 

Si le bail conclu pour une durée de 9 ans n’a fait l’objet d’aucune résiliation anticipée, que se passe-t-il à l’issue de ce délai ? 

Cela dépend de la manifestation ou non des parties au contrat. 

Les règles de congés ou de renouvellement 

Lorsque le contrat de bail commercial arrive à son terme, le bailleur a deux possibilités, selon qu’il souhaite poursuivre ou non la relation avec son locataire. Il peut donner congé à son locataire (en respectant le préavis des six mois) : 

• sans offre de renouvellement, mettant ainsi fin au bail ;
• ou avec une offre de renouvellement. 
  
  

Si le congé est donné sans offre de renouvellement, le bailleur est tenu de préciser les motifs de son refus de renouvellement. Le bailleur est alors tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire visant à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans quatre situations (art.L145-17 et L145-18 du Code de commerce) : 

• si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ; 
• s’il est établi que l’immeuble doit être partiellement ou totalement démoli pour cause d’insalubrité ; 
• si le bailleur offre au locataire évincé un local situé dans un emplacement équivalent et correspondant aux besoins du preneur ;
• ou si le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux (si le locataire n’est pas immatriculé au RCS au moment de la prise de congé par exemple). 
  
  

Si le congé est assorti d’une offre de renouvellement et que le locataire use de son droit au renouvellement en acceptant l’offre, le contrat de bail se poursuit pour une durée de neuf ans, dans les mêmes conditions que celles conclues initialement. Le loyer est plafonné, sauf si le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable des locaux (caractéristiques, destination des lieux) ou des obligations des parties. 

Le congé peut également provenir du locataire qui pourra décider ou non d’user de son droit de renouvellement en vertu de l’article L145-10 du Code de commerce. Cette demande doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. 

La reconduction tacite du bail 

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, c’est-à-dire si les parties restent silencieuses, le bail se poursuit par tacite reconduction dans les conditions initiales. Les parties pourront y mettre fin à tout moment (sans respect des délais triennaux). 

Le locataire perd alors son droit au bail et ne pourra plus transmettre de plein droit son droit au bail en cas de cession de fonds de commerce. 

Si la prolongation tacite du bail dépasse 12 ans après sa conclusion (soit 3 ans après les 9 ans prévus initialement), le montant du loyer du bail sera déplafonné et pourra être fixé à la valeur locative, valeur bien souvent supérieure au loyer pratiqué.  

C’est pourquoi, à l’expiration du bail, il est toujours conseillé au locataire de ne pas tarder à demander son renouvellement, pour éviter une poursuite tacite au-delà de 12 ans. Côté bailleur, c’est l’inverse : il est souvent plus intéressant de ne pas demander le renouvellement du bail à son expiration, afin d’attendre que le contrat se poursuive au-delà de 12 ans, pour obtenir un déplafonnement du loyer. 

4/ Peut-on conclure un bail commercial pour une durée inférieure ou supérieure à 9 ans ? 

Une durée de bail supérieure à 9 ans : c’est possible ? 

Les parties gardent la possibilité de conclure un contrat de bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans, à condition toutefois que cette durée ne soit pas illimitée. 

Ainsi, tant que la durée minimale de 9 ans est respectée, bailleur et preneur peuvent toujours s’accorder sur une durée de contrat supérieure. 

Ils peuvent conclure un contrat de bail d’une durée supérieure ou égale à 10 ans, par exemple des baux dits 3/6/9/10 ou 3/6/9/12, soient des baux d’une durée de 10 ans ou 12 ans. Le locataire garde alors sa faculté de résiliation triennale tandis que le bailleur bénéficie de certaines dispositions dérogatoires au bail classique. 

En outre, ces baux d’une durée supérieure à 9 ans n’entrent pas dans le champ protecteur de la loi Pinel. Ainsi, contrairement aux baux 3/6/9, les baux de 10 ou 12 ans peuvent être conclus pour des durées fermes, privant le locataire de son droit de résiliation anticipée. 

Autre conséquence d’une durée supérieure à 12 ans : en ce cas, la loi prévoit que le loyer de renouvellement du bail est automatiquement déplafonné. 

C’est pourquoi, généralement les baux d’une durée supérieure à 9 ans sont plus favorables pour le bailleur. Inversement, ce type de bail d’une durée supérieure à la durée standard est souvent source de pièges pour le locataire. Dans tous les cas, il est vivement conseillé de bien anticiper les conséquences juridiques d’un bail commercial d’une durée supérieure à la durée légale classique de 9 ans, avant de s’engager. 

Bon à savoir : si la durée du bail est fixée au-delà de douze ans, les parties devront faire appel à un notaire et le bail devra faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière. 

Une durée de bail inférieure à 9 ans : le cas du bail dérogatoire

Par dérogation à l’article L145-1 du Code de commerce, la loi Pinel permet au bailleur et locataire de conclure un bail pour une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit du bail dérogatoire souvent erronément appelé “bail précaire”. 

C’est l’article L.145-5 du Code de commerce qui permet aux parties de conclure un bail (ou des baux successifs) pour une durée maximale de 3 ans. 

Ce type de bail présente un avantage pour le locataire qui démarre tout juste son activité et souhaite en tester la viabilité sans risquer de s’engager sur du long terme. Mais en contrepartie, le locataire ne bénéficie pas de droit de renouvellement, d’indemnité d’éviction et ne pourra pas céder son fonds de commerce. 

A l’issue de ce délai de 3 ans, les parties ne pourront pas signer de nouveau bail dérogatoire. 

Mais le bailleur doit rester vigilant. A défaut de réaction, si au bout des 3 ans le locataire ne quitte pas les lieux, un bail 3/6/9 (bail classique) s’ouvrira automatiquement. Le locataire bénéficie alors de toutes les protections propres au preneur d’un bail classique. 

Le bailleur dispose toutefois d’un mois (après l’expiration des 3 ans) pour faire opposition du maintien du locataire sur les lieux. 

Bon à savoir : les contrats de location saisonnière constituent également une exception aux règles applicables aux baux commerciaux, et peuvent être conclus le temps de la saison. C’est le cas des locaux loués dans les zones touristiques par exemple. 

Le choix de la durée d’un contrat de bail commercial peut s’avérer stratégique. Une erreur peut avoir de lourdes conséquences pour chacune des parties. 

Au-delà du choix de la durée de votre bail, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux. Il bénéficie d’une parfaite maîtrise de la réglementation et saura vous éclairer et vous aider à rédiger un contrat de bail personnalisé et adapté à votre activité.