Renouvellement d’un bail précaire : quelle procédure ?

Il est très fréquent d'avoir recours à la location de bureaux ou de magasins pour l’exploitation de son fonds de commerce. En réalité, peu d’entrepreneurs disposent de locaux adéquats pouvant abriter leurs entreprises. Lorsqu’un chef d’entreprise décide de prendre une location pour son entreprise, il peut choisir entre plusieurs types de contrats.

Notons tout d’abord que lorsque l'on parle de baux pour les activités professionnelles, on retrouve les baux commerciaux qui sont des contrats de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal et les baux professionnels, qui concernent la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole et donc concerne principalement les professions libérales. La durée du premier est normalement de 9 ans et la durée du second de 6 ans.

Parmi eux, on retrouve le bail précaire. Il s’agit d’un bail qui peut offrir de nombreux avantages à l’entrepreneur, surtout à celui qui vient de démarrer ses activités ou n’a pas vraiment de visibilité sur son développement économique à court terme.

Mais un problème souvent soulevé par rapport à ce bail concerne son renouvellement. Est-il possible ? Dans quelles conditions peut-il se faire ? Quelle procédure peut-on suivre ? C’est à ces diverses questions que nous répondons dans le présent article.

Bail précaire : définition

Encore appelé bail de courte durée, le bail précaire est un contrat de location qui se conclut pour une durée maximale de trois ans — cette durée était de deux ans pour les contrats signés avant le 1er septembre 2014 —. En réalité, le Code de commerce prévoit que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. De ce fait, aucun entrepreneur ne devrait pouvoir conclure un bail pour une durée de moins de neuf ans. Mais les chefs d’entreprise comme les propriétaires ne sont pas toujours disposés à signer ou faire signer un bail de neuf années.

C’est donc pour leur rendre les conditions plus souples que le législateur a ensuite donné la possibilité de conclure des baux de moindre durée — trois ans au maximum — dérogeant ainsi aux règles énoncées par le Code de commerce. C’est cette dérogation qui justifie le terme de « bail précaire ».
Le bail précaire ou dérogatoire présente de nombreux avantages aux deux parties au contrat. Par exemple, le propriétaire qui fait signer à un entrepreneur un bail commercial classique lui verse une indemnité d’éviction si à terme, il s’oppose au renouvellement du contrat de bail commercial. Le bail de courte durée déroge également à cette obligation. Le bailleur peut donc librement refuser de renouveler le contrat quand il arrive à son terme, sans craindre le paiement qu’une quelconque indemnité. Pour l’entrepreneur, un bail dérogatoire peut permettre de limiter les risques surtout s’il se trouve au début de son activité. Comme vous le savez, lorsqu’on vient de démarrer son entreprise, on peut ne pas être certain de son avenir. Aussi, on peut ressentir à tout moment le besoin de changer d’activités ou de prendre de plus grands locaux. Dans ces différents cas, l’engagement de courte durée est très utile. Le chef d’entreprise ne sera pas contraint d’attendre de longues années avant d’opérer son changement.

Renouvellement du bail précaire : conditions et procédure

Conditions de renouvellement

Comme nous venons de le signifier, le bail précairepeut courir pour une durée maximale de trois ans. Il s’agit d’une possibilité donnée par le Code de commerce. Mais le même article précise qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un autre bail précaire pour l’exploitation dans les mêmes locaux, du même fonds de commerce. Si l’exploitation continue, le bail tombe simplement dans le régime des baux commerciaux.
Le renouvellement du bail précaire peut être réalisé que lorsque sa durée est inférieure à trois ans. Le législateur donnant la possibilité de cumuler les durées, les parties peuvent par exemple signer successivement trois contrats d’un an. Mais dans ces cas, pour renouveler le contrat, l’entrepreneur doit se manifester avant la fin du contrat en cours pour qu’à son terme, le bail soit reconduit à titre dérogatoire. Mais notons qu’au moment de renouvellement, l’entrepreneur a également la possibilité de demander la requalification du bail précaire en bail commercial.

Procédure de renouvellement

Le renouvellement du bail précaire se fait dans les conditions prévues par le bail en cours. Dans le cas où rien n’est prévu, le locataire doit simplement adresser au bailleur, dans les six mois précédents l’expiration du bail en cours, une demande de renouvellement.
La demande s’adresse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit comporter, sous peine de nullité, la mention ci-après : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Après réception de la demande, le bailleur doit à son tour répondre à la demande, et ceci dans un délai de trois mois après signification de la demande de nouvellement. Cette réponse est également adressée par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Le bailleur précise donc s’il est favorable ou non au renouvellement. Si aucune réponse n’est donnée, l’entrepreneur pourra considérer que le propriétaire est favorable au renouvellement.

En résumé, notons que le bail précaire conclu pour une durée de trois ans ne peut être renouvelé. Le renouvellement n’est possible que si la durée totale du bail, avec renouvellement, ne peut dépasser trois ans. Dans la pratique, les parties peuvent renouveler un bail d’un an, mais pas un contrat de deux ans. Dans ce dernier cas, le bail sera requalifié en bail commercial.